Все основные принципы оценки можно разделить на 3-и крупные группы:

Принципы, основанные на представлении собственника об имуществе:

1. принцип полезности(Предприятие обладает стоимостью, только если оно может быть полезным потенциальному владельцу, т.е. предназначено для производства продукции, ее реализации и получения прибыли.)

2. принцип замещения(Разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое аналогичное предприятие с такой же степенью полезности.)

3. принцип ожидания(т.е. стоимость предприятия зависит от ожиданий будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от использования имущества предприятия, а также от размера денежных средств от его перепродажи.)

Принципы, обусловленные действием рыночной среды:

1. принцип зависимости(Стоимость предприятия зависит от многих факторов, но и само оцениваемое предприятие в свою очередь влияет на стоимость окружающих его объектов недвижимости и других предприятий данного региона.) Можно даже сказать что это принцип взаимозависимости.
2. принцип соответствия(Любое предприятие должно соответствовать рыночным и градостроительным стандартам рассматриваемого региона, а проекты предприятий - общепринятым традициям использования земельных участков в этом регионе.)
3. принцип взаимосвязи между спросом и предложением.Если спрос превышает предложение, то при прочих равных условиях цены растут. Если предложение превышает спрос, то цены падают. Если спрос равен предложению, то цены стабильны. Обычно спрос оказывает на цену предприятия большее влияние, чем предложение, так как спрос более изменчив.
4. принцип конкуренции,т.е. соперничество предпринимателей за прибыль. Оно наблюдается в тех сферах экономики, где намечается рост прибылей. В результате это ведет к росту предложения и снижению массы прибыли.
5. принцип изменения стоимости,т.е. ситуация на рынке под влиянием различных факторов постоянно меняется. Изменяются экономические условия, изнашиваются основные средства, меняются вкусы потребителей и т.п. Поэтому оценщики должны проводить оценку стоимости предприятия на конкретную дату.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности:

1. принцип остаточной продуктивности.Любой вид предпринимательской деятельности обычно требует наличия 4-х факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор должен оплачиваться вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью. Земля «недвижима», а труд, капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале оплачиваются три «привязанных» фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налога на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет «остаточную» стоимость, т.е. компенсируется тогда, когда есть остаток дохода после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.
2. принцип вклада.Вклад-это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства. Некоторые факторы увеличивают стоимость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Например, покраска дома снаружи улучшает внешний вид, но если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, то стоимость дома может снизиться.
3. принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи.Т.е. по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, но замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становиться меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.
4. принцип сбалансированности или пропорциональности предприятия.Т.е. любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а, следовательно, и максимальная стоимость предприятия.
5. принцип оптимальной величины.Т.е. любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры (предприятие, отдельное производство или участок земли, на котором находиться предприятие.)
6. принцип экономического разделения и соединения прав собственности.Т.е. имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы все это вело к увеличению общей стоимости предприятия.

Замечание:

Экономисты выделяют также самый основной принцип оценки, который является обобщающим для всех перечисленных выше принципов - это принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.Он означает, что необходимо разумное и возможное использование предприятия, обеспечивающее ему наивысшую текущую стоимость на эффективную дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находиться предприятие.

Этапы процесса оценки.

Оценка стоимости предприятия - это процесс, который состоит из следующих стадий:

1. Определение проблемы.

2. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку.

3. Сбор и анализ информации.

4. Анализ конъюнктуры рынка.

5. Оценка земельного участка.

6. Выбор методов оценки и их применение для оценки анализируемого объекта.

7. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

8. Подготовка отчета и заключения об оценке.

9. Доклад об оценке.

Определение проблемы

Основные этапы данной стадии:

• Идентификация предприятия.Т.е. указывается полное и сокращенное название предприятия, организационно - правовая форма, место его регистрации, местоположение, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции и т.п.
• Выявление предмета оценки.Предмет оценки - это вид имущественных прав, который оценивает: права на предприятие, права на материальные активы предприятия, права на акционерный капитал акционерного общества, долю участника в уставном капитале предприятия, права на пакет акций предприятия или какой-либо другой интерес.
• Определение даты оценки.Определяется дата оценки или момент времени, на который выполняется оценка. Например, это может быть дата продажи предприятия, дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанная с разделом его имущества и т.п.
• Формулировка целей и функций оценки, а также определение вида стоимости.Этот этап очень важен, так как от этого зависит выбор той или иной методики проведения оценки. Например, методы, используемые для оценки предприятия в целях налогообложения, могут значительно отличаться от тех, которые применяются в целях его ликвидации.
• Ознакомление заказчика с ограничительными условиями

Предварительный осмотр предприятия и

заключение договора на оценку.

Основные этапы данной стадии:

• Предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией
• Определение исходной информации и источников информации
• Определение состава группы экспертов-оценщиков
• Составление задания на оценку и календарного плана
• Подготовка и подписание договора на оценку

Сбор и анализ информации.

Основные этапы данной стадии:

• Сбор и систематизация общих данных.Способ представления общих данных - это разбивка их на подразделы, касающиеся сектора рынка, на котором работает предприятие, вида продукции и цен на нее, местоположения предприятия (данные о городе, районе, где расположено предприятие), финансовое и технико-экономическое состояния оцениваемого предприятия и т.п.
• Сбор и анализ специальных данных.Это данные о сопоставимых продажах и данные о предприятии, такие как информация о документах, удостоверяющих право собственности, состав участников предприятия, их доли в уставном капитале, информация об использовании земельного участка, зданий и сооружений, расположенных на этом участке, а также финансово-экономические и технические характеристики предприятия, физические характеристики зданий и сооружений.
• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ конъюнктуры рынка.

Опр.