Условие применения данного метода — это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

В МСО данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предположения.^[1]

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий.^[2]

1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.
4. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.
5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Пример 5

Исходные данные

Площадь участка — 7000 кв. м.
Общая площадь сооружений — 6300 кв. м.
Полезная площадь сооружений (65%) — 4095 кв. м.

Определение величины расходов:

Проектно-планировочные работы — 4000 дол.
Грунтовые и дорожные работы — 5 дол./кв. м.
Всего: 7000 × 5 = 35 000 (дол.).
Электричество — 13 000 дол.
Водоснабжение и автономное теплоснабжение — 36 000 дол.
Канализация и дренаж — 50 000 дол.
Телефон — 7000 дол.
Стоимость строительства — 100 дол./кв. м.
Всего: 100 × 6300 = 630 000 (дол.).
Сумма расходов, всего 775 000 дол.

Определение величины доходов:

Ставка арендной платы — 10 дол./кв. м в месяц.
Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.
Операционные расходы — 20% от ДВД.
Требуемая ставка дохода — 30% в год или 2,5% в месяц.
Период владения — 4 года.
Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения — 700 000 дол.
Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.

Решение

Расчет стоимости земельного участка:

Другой вариант метода предполагаемого использования получил в литературе название метода разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• строительство дорог, улиц;
• стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• расходы на продажу и рекламу;
• расходы на страхование;
• управленческие расходы;
• оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.