Подготовка документов, между прочим,- это в строительстве самое главное. На стройку уходит примерно год, а на всяческие согласования от года до двух. Об этом увлекательном периоде Покусаев рассказывает довольно туманно. Но догадаться можно.

- Часто инвесторы первые три-четыре месяца вообще не понимают, зачем они нам платят деньги. Они думают: чтобы получить согласование, надо сдать установленный пакет документов и в установленное время получить заключение на этот пакет. Все очень просто. Но люди не знают, что Москва - это огромное количество согласований. Я думаю, что сама схема-то достаточно разумна и целесообразна. Но в отдельных организациях работают ленивые люди. И мнение, что дал денег - получил результат, неверное. Никто не будет принимать решение, если оно не соответствует нормативам. Потому что каждый отдельный человек не принимает конечного решения. Вся проблема - это проблема лености чиновников. И еще. При выдаче согласований они ставят временные ограничения, прекрасно понимая, что эти разрешения и согласования будут просрочены. С учетом постоянно меняющегося законодательства потребуется корректировка либо дополнительные согласования. Если ты не знаешь, куда все это двигается, то этот поезд придет в тупик.

- С памятниками архитектуры, наверное, мороки больше?

- Памятники реконструировать в принципе нельзя, их можно только реставрировать. Для этого нужен проект реставрации, который согласовывается в органах охраны памятников.

- Вы имеете лицензию на реставрацию?

- Лицензию должны иметь не мы, а организация, которая будет выполнять работы. А работать с памятниками проще и, наверное, интересней: трудозатраты меньше, деньги те же. С ними ведь ничего нельзя сделать, кроме как отреставрировать. Поэтому объем документации и время, затраченное на ее подготовку, на порядок меньше, чем при реконструкции или новом строительстве. Проект реставрации делается максимум за два месяца, а с реконструкцией я раньше чем через год на площадку не выйду.

- Что вам выгоднее - памятники или обычные здания?

- Работы на памятниках дороже. Ведь в 90% случаев дешевле снести дом, чем построить его заново.

- Какова средняя сметная стоимость здания?

- От тысячи долларов за квадратный метр. Средний объект стоит не меньше миллиона.

- Сами согласования - они ведь не бесплатные?

- С каждым годом все дороже и дороже. За последние три-четыре года большинство городских служб сильно повысили официальные расценки за согласование документов. Раньше были сотни долларов, теперь тысячи. Впрочем, это доли процента от общей стоимости объекта.

ИНВЕСТОР - ВРАГ ЧЕЛОВЕКА

Чиновник - он на то и чиновник, чтобы мешать добрым людям делать свой бизнес. Но, оказывается, инвестор тоже не сахар.

- Основные факторы, которые мешают реализации проекта,-нерешительность и неграмотность инвестора и затягивание им принятия решений,- говорит Покусаев, не приводя, правда, никаких примеров. Он вообще избегает конкретики.- Приходится проводить для него ликбез. Потому что он неграмотный. Ну это как папуаса посадить в «Мерседес».

Одно из главных заблуждений инвесторов - это что недвижимость в Москве принесет им бешеный доход. Тогда Покусаев объясняет им, что это не так. Недвижимость может сохранить и несколько приумножить капитал, но не более того. После этого ликбеза часть желающих отсеивается. Остаются те, кто согласен на разумный процент от продажи готового здания или от сдачи его в аренду.

Газетные публикации, в которых говорится, что инвестиции в московскую недвижимость не столь доходны, как раньше, на притоке клиентов пока не сказались. Правда, состав их изменился. Раньше это была московская публика, теперь, говорит Покусаев, люди с периферии. Как с ними работать? Очень просто.

- Нам платят за то, что мы инвестору рассказываем, как у него все плохо . Лучше это делать каждый день, тогда больше платят,- без улыбки говорит Покусаев.- За решение проблем.

- От чего зависит количество клиентов - от курса доллара, от политики? Есть какие-то закономерности?

- Закономерность одна: когда праздники, инвесторов нет, решать вопросы не с кем, поэтому можно ехать отдыхать.

РАБЫ СТРОЙКИ

После инвестора и чиновников начинается собственно стройка. Это самый капиталоемкий этап: на него уходит 80% затрат. Зато, оказывается, он и самый несложный.

- Это простой технологический процесс. У тебя есть документация, тебе ее обсчитают, ты деньги заплатил - и вперед,- говорит Покусаев.- В древнем Египте строили рабы. В Штатах строят мексиканцы. В Москве - украинцы, молдаване, белорусы.

Те же рабы. Уровень подхода и технологий таков, что рабы могут строить нормальные объекты.

- Почему такое чудовищное качество строительства в Москве?

- Это вопрос мотивации. У застройщика мотивация простая: нажить деньги на клиенте. Логично? Чтобы нажить деньги на клиенте, нужно поменьше затратить, побольше засадить. Зачем ему нанимать квалифицированную рабочую силу?

- А у вас какая мотивация?

- Я получаю либо процент от выполненных работ и услуг, либо фиксированную сумму. Я не буду подписывать документ, если это не соответствует нормам. А если соответствует, и качество устраивает инвестора, то так тому и быть.

- Сколько вы берете?

- Некую фиксированную сумму или процент от сметной стоимости проекта.

В среднем 4-5%, а вообще разброс от двух до десяти. Если объект маленький, то процент выше, потому что и большой, и маленький - возня одна и та же. А если объект огромный, то процент низкий. Если маленький и очень сложный - то процент самый высокий. То же самое и у других компаний.

НА РАБОТУ ЗА ДЕНЬГАМИ

Покусаев говорит, что в Москве примерно 15 таких компаний, как его. Цены на услуги примерно одинаковые, равно как и круг ответственности, и поэтому конкуренции между компаниями не наблюдается - каждая имеет свою специализацию и свой круг заказчиков.

- А бывает такое, чтобы не было заказчиков? Ну не идут, и все?

- Если они не идут, то это очень хорошо,- без улыбки говорит Покусаев.- Столько проблем, когда приходят. Объекты длятся годами, и каким надо быть дебилом, чтобы за три года, пока длится один проект, не найти другой?

Сегодня «Технохолдинг» ведет примерно десяток объектов разной степени готовности. Где-то только начали собирать документы, где-то сдают готовое здание. Обеспечивают все это дело 30 с небольшим сотрудников «Технохолдинга». Это руководители проектов, затем люди, осуществляющие технадзор на стройплощадках, и помощники.

- Какую специальность должен иметь руководитель проекта?

- Он должен быть менеджером,- отвечает Покусаев.- Как правило, в строительстве он вообще ничего не понимает. Кстати, до начала девяностых Павел Валерьевич и сам ничего не понимал в строительстве, потому что окончил военно-морское училище по специальности «инженер радиоэлектроники».

- Что делать, чтобы руководители проекта не вступали в сговор, скажем, с потенциальными подрядчиками? За «откат»?

- Менеджеры только готовят решения, а принимает их инвестор.

- Где вы берете руководителей проектов?

- Сами готовим, потому что людей этой специальности просто нет. Подготовка занимает год. На это время мы его к кому-то прикрепляем и смотрим, тянет или не тянет. Если да, даем персональные задания. Если нет, остается помощником - бегает и согласовывает. Только один из десяти может быть руководителем проекта. Это либо дано, либо не дано.

- Какая у вас система мотивации людей?

- Я хожу на работу за деньгами, они точно так же. Я им регулярно плачу зарплату. А если они делают свою работу хорошо, они получают бонусы. Те, кто у нас работает,- это хорошие менеджеры. Такого менеджера сложно подготовить, и потом этому менеджеру сложно найти для себя адекватную работу в другом месте. Вы спокойны, если знаете, что у вас есть работа на несколько лет вперед.

- А наказания?

- Как вы можете заставить взрослого человека делать то, что он не хочет? Либо он работает, либо он сам понимает, что не тянет.

- В чем ваши основные функции как руководителя?

- Пинать людей ногами,- помолчав, объявляет Покусаев.- Как у любого менеджера.

-Неплохо. А есть у вас любимые объекты? Чтобы приятно вспомнить?

- Мне все равно, что строить. Все объекты - это бесконечный геморрой. Как только договор подписан, начинается нескончаемая череда вопросов. Каждый день надо что-то решать.

Надо отметить, сказано это было без энтузиазма. Ладно, не вышло с достижениями, попробуем спросить о провалах.

- А драматические моменты у вас бывали?

- У нашего демократически-мафиозного государства две особенности: налоги, которые нельзя заплатить, и законы, которые нельзя выполнить. А мы работаем как раз в той области, в которой все определяют законы и налоги. Они не прекращаются. Но есть иммунитет, проблемы известны, и понятны механизмы их решения - ведь объект не первый и не десятый,- как всегда серьезно говорит Покусаев.

Мы, конечно, его не спрашивали, отчего это он шутить-то шутит, но никогда не улыбается. Сам объяснил.

- Это все десятки миллионов и годы работы. Каждый сбой - катастрофа. Чего тут улыбаться?

«БИЗНЕС», No50(69) от 23.03.05

Мадам Баттерфляй