Оценка стоимости объектов недвижимости. Теории и принципы оценки объектов недвижимости
Поможем в ✍️ написании учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

 

Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Принципы оценки недвижимости представлены в таблице.

Группа Принцип Характеристика

Принципы пользователя недвижимого имущества

Полезности Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу
Замещения Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью
  Ожидания Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью

Принципы, связанные с объектом недвижимости

Остаточной продуктивности В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала
Предельной продуктивности В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек
Вклад Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов
Возрастающей и убывающей доходности Закономерность об убывающей предельной производительности - т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений
Сбалансированности (пропорциональности) Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость - составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой
Оптимальных величин Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости
Оптимального разделения имущественных прав Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости
  Наиболее эффективного использования Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы внешней рыночной среды

Соответствие Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка
Зависимость Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.
Спрос и предложение Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка
Конкуренция Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций
Изменение Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки

 

Дата: 2019-07-30, просмотров: 188.