Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1.
Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.
 |
Риски ипотечной деятельности
Рис. 1
Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в скудеющем:
- долгосрочный характер кредита;
- обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;
- способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.
Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.
Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.
В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:
- уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;
- социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.
Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.
Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.
Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.
В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.
Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).
Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)
Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.
Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.
Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:
- контроль за качеством предоставляемых кредитов;
- распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;
- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;
своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;
- разработка программ по возврату кредитов.
Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологи и т.д., а в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).
Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.
Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.
В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.
Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.
Глава 3. Ипотечный рынок.
Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг.
Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.
Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций.
Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.
Система ипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.
Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.
С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.
В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок.
Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.
Глава 4. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
в Российской Федерации и перспективы его развития
Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса, что стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.
В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).
Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:
вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
государственной регистрации подлежат:
- право собственности на недвижимое имущество;
- сделки с недвижимостью
- ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита.
В законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.) в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, кА также приобретение самим залогодержателем.
Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.
К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийся сейчас Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В последнее время действительно чрезвычайно большое внимание уделяется деятельности в направлении работы над этим законопроектом, которого давно все ждут, который сейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе.
Федеральная комиссия участвовала в разработке этого закона на протяжении последних лет. Да, он действительно имеет достаточно давнюю историю. Более двух лет назад была начата работа по его написанию. Первое время это был правительственный вариант. Потом, в рамках работы в структуре Правительства работа была сосредоточена на подготовке поправок к варианту, который был внесен депутатами Государственной Думы.
Законопроект чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, благодаря которой процесс такого перетока будет оптимально функционировать, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон «Об эмиссионных ценных бумагах» имеет здесь первоначальное значение.
Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Долгое время шла дискуссия о курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитования, в процесс секъютиризации ипотечных кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бумаг. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, а потом уже внести изменения в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок. Но, тем не менее, по мнению Глазунова Д. А. (член ФКЦБ России), спектр который в настоящее время определен в законопроекте (и в депутатском, и правительственном варианте два вида ценных бумаг осталось), тот оптимальный набор инструментов, который позволит с одной стороны, ввести необходимую диверсификацию в инструменты рынка, с другой стороны, не допустит ситуации, при которой подвергалось бы сомнению надежность ценных бумаг, которые используются для секъютиризации ипотечного кредитования.
Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом.
В России так же уже разрабатывается закон «О сторойсберкассах» в основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.
Одна из важнейших задач - законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам.
Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.
Второй вопрос - статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный - на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.
Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.
Четвертый по порядку, но не по важности вопрос - гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска.
В итоге, обе структуры - стройсберкассы и ипотечные банки - упираются в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского банковского законодательства. Ст. 2 закона «О банках и банковской деятельности», в которой содержится классификация кредитных организаций, которые имеют право существовать в РФ.
При подготовке законопроекта о строительных сберегательных кассах эксперты банковского комитета очень жестко настаивали на том, чтобы строительная сберегательная касса на уровне закона была признана кредитной организацией. И тут мы сталкиваемся с главной проблемой - как классифицировать данную кредитную организацию. Мы уже сказали, что строительная сберегательная касса заключает договоры строительных сбережений с гражданами. Однако перечень проводимых ею банковских операций является очень узким и ограниченным. Она не претендует на то, чтобы совершать весь перечень банковских операций, что, очевидно, существенно снижает количество рисков, с которыми сталкивается данный финансовый институт. Не имея возможности классифицировать в рамках действующего определения строительную сберкассу как НКО, поскольку главный критерий НКО - не совершать операции с гражданами, у нас остается единственная возможность признать строительную сберкассу в рамках действующего законодательства универсальным банком, т.е. банком, который в соответствии с российским законодательством получает возможность совершать неограниченный перечень банковских операций и по логике Центрального банка, таким образом, должен подвергаться всем тем нормативным регуляциям, что и универсальный банк.
Поэтому, разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве. Это та же самая проблема, с которой последние 4 года сталкивались кредитные потребительские кооперативы.
Заключение
Развитие российских малых промышленных предприятий (в том числе исследовательских и конструкторских, нацеленных на технологические инновации) имеет некоторые особенности. В числе последних обычно называют вынужденную диверсификацию деятельности, стремление к максимальной самостоятельности (включая пассивное отношение к участию в союзы, ассоциациях, объединениях, обществах взаимного кредитования и в других формы предпринимательской самоорганизации), ориентацию на производство конечного продукта, слабость менеджмента, неразвитость инфраструктуры поддержки, и др. Со всем этим нельзя не согласиться, однако не менее специфичен и вопрос о том, кто именно в условиях России является или в ближайшем будущем сумеет выступить в качестве инициатора, организатора и инвестора промышленных проектов в сфере малого предпринимательства. Думается, на эти роли могут в принципе претендовать три основные категории физических или юридических лиц.
Речь идет, во-первых, о носителях тех научно-технических знаний, которые имеют перспективу реализации в продукции высокого рыночного спроса. Как правило, это работники научно-технических организаций и промышленных предприятий (иногда и коллективы отдельных их подразделений), обладающие “ноу-хау”, научно-техническими заделами и т.п., приобретенными в предшествующий период. Подобного рода “итээровские” специалисты обладают, конечно, неким потенциалом осуществления инновационных промышленных проектов, однако на практике он реализуется далеко не всегда в связи с хорошо известными финансовыми, организационными, маркетинговыми, юридическими н иными многочисленными проблемами, с преодолением которых сопряжено открытие в России малого предприятия.
Реальной помощью со стороны федеральных и местных органов в реализации промышленных проектов для этой группы лиц способно выступить развертывание системы бизнес-инкубаторов, предоставляющих лабораторно-производственные площади и оказывающих технические, организационные, информационные и прочие необходимые услуги начинающим предпринимателям. Однако в условиях острейшего дефицита бюджетного финансирования нужд развития малого предпринимательства соответствующие надежды весьма слабы. Ныне бездействуют даже многие из уже созданных бизнес-инкубаторов.
Во-вторых, инициаторами создания малых промышленных предприятий могут выступать крупные производственные организации, а также финансово-кредитные институты. Однако многие из первых ныне сами испытывают весьма серьезные финансовые затруднения, и их интересы подчас вынужденно лежат совсем в других сферы. Кроме того, в отличие от ситуации в странах с развитой рыночной экономикой (особенно в Японии, где корпорации, как известно, оказывают весьма ощутимую поддержку малому бизнесу, причем не только финансовую, но и в части технологии менеджмента, маркетинга, контроля качества и т.п.) российские крупные производства склонны к поглощению, инкорпорированию малых предприятий в свои структуры. Положению, характерна для второй половины 80-х годов, когда крупные предприятия создавали малые “при себе), зачастую (извлекая при этом нелегальные доходы, ныне в корне изменилось. Даже сравнительно успешно работающие предприятия не проводят и, по-видимому, еще долго не будут проводить политику “отпочкования” своих структурных подразделений в самостоятельные производственные единицы (исключая, конечно, посреднические организации или хотя бы линию на поощрение подобных инициатив со стороны. Действительная поддержка малого промышленного предпринимательства со стороны крупных производств, как известно, базируется на реальных связях по кооперации (поставках комплектующих, нестандартного технологического оборудования и т.п.); между тем многолетняя ориентация отечественных крупных предприятий на собственные силы, а не на межпроизводственную кооперацию, можно полагать, сохраняются в течение длительного времени.
Для коммерческих банков в настоящее время характерны процессы укрупнения капиталов путем слияний, поглощений и т.п. Опыт показывает, что кредитование малых предприятий не входит в круг интересов мощных коммерческо-банковских структур; еще менее склонны они заниматься самостоятельным поиском и отбором инвестиционных проектов в сфере малого предпринимательства (то же можно сказать и о других финансово-кредитных институтах). Что касается выдачи малым предприятиям кредитов на реализацию промышленных проектов под гарантии правительственных органов, то подобного рода механизмы пока еще совершенно не отработаны.
В-третьих, в контингент потенциальных организаторов и инвесторов малого промышленного предпринимательства входят, думается, сами малые и средние предприятия, функционирующие как в сферах торговли и посреднических услуг, так и непосредственно в производстве. В силу интенсификации конкуренции и естественного ужесточения внешних условий функционирования малые предприятия в этих сферы обнаруживают стремление к диверсификации, расширению профильности, переводу инвестиционных потоков в новые отрасли. В этом плане производственная сфера начинает представлять для рассматриваемых потенциальных инвесторов существенный интерес.
* * *
На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.
Изучение и анализ основных проблем с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.
Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем принятия федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.
Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.
Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в России являются: нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.
Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр,
Все эти задачи безусловно должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.
Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.
Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.
Используемая литература
1. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищногостроительства: Учеб. пособие – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
2. Ершова И.В., Иванова Т.М. Предпринимательское право. - М.: Юриспруденция, 1999.
3. Иванов В.В. Ипотечное кредитование: Учебное пособие – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
4. Интернет сайт http://www. akm.ru/ rus/ temp/ ipoteka.htm
5. Финансовая стратегия предприятия/интернет сайт http://www.e-xecutive.ru/discussions/forum 3330/msg 8874 82053/
6. Колчина Н.В., Поляк Г.Б., Павлова Л.П. Финансы предприятий: Учебник для вузов и др.;. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002г.
7. Самсонова Н.Ф. Финансы, Денежное обращение и кредит: Учебник для вузов – М.: ИНФРА – М,2001г.
8. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит: Учебник для вузов - М.: Экономика, 2001
Дата: 2019-07-30, просмотров: 231.
