Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
3.1 Описание объекта и оформление купли-продажи
Оцениваемое жилое помещение расположено на втором этаже десятиэтажного панельного дома постройки 2006 года, в этот же год он был сдан в эксплуатацию.
В строительном отношении дом, в котором находится данная квартира характеризуется следующими показателями: наличие чердака, подвала, лифта, отопление лестничных площадок, наличие домофона.
Оцениваемая квартира характеризуется следующими показателями: наличие трех лоджий, раздельный санузел. Общая площадь – 101,8 м2, жилая площадь – 66,1 м2, подсобная площадь – 35,7 м2.
Для совершения сделки собственнику (продавцу) необходимо иметь следующие документы:
1. План жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения, - технический паспорт.
Для получения таких документов собственнику жилого помещения (продавцу) надо обратиться в территориальное БТИ (Бюро технической инвентаризации). При себе собственник должен иметь документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной документ), и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о праве собственности на жилое помещение).
Техническая инвентаризация, а также выдача гражданам документов об объектах учета осуществляется за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством РФ.
План жилого помещения выдается после посещения сотрудником БТИ квартиры. Это является внеплановой технической инвентаризацией, которая проводится при совершении с объектом учета (с квартирой) сделок, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации.
Срок действия плана жилого помещения и технического паспорта составляет 1 год со дня его выдачи.
2. Выписку из домовой книги с указанием, кто зарегистрирован в продаваемой квартире, которую можно получить в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, бухгалтерии ЖСК и товариществе собственников жилых помещений.
3. Финансово-лицевой счет с указанием, что за собственником не числится задолженности по оплате коммунальных платежей, который получают в ЕИРЦ (едином информационном расчетном центре).
Срок действия выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета - 1 месяц с момента выдачи.
После составления и подписания договора купли-продажи жилой недвижимости со всеми согласованными между продавцом и покупателем существенными условиями сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган для регистрации этого договора.
На государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) представляются следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Оно составляется в простой письменной форме и представляется отдельно покупателем и отдельно продавцом или уполномоченными представителями сторон.
Заявление представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора купли-продажи, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).
Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества установлена с физических лиц в размере 500 руб., с юридических - 7500 руб.
3. Документы о субъектах права (продавца и покупателя).
1) если сторона (продавец или покупатель) является физическим лицом (в том числе его уполномоченным представителем), она предъявляет документ, удостоверяющий личность. Копия этого документа не представляется;
2) если сторона (продавец или покупатель) является юридическим лицом, то она представляет:
- копию свидетельства или другого документа о государственной регистрации юридического лица;
- копии учредительных документов юридического лица с изменениями, дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений;
- копии документов, подтверждающих полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего (копии протоколов общих собраний участников юридических лиц либо копии протоколов решения совета директоров (наблюдательных советов) о назначении (об избрании) директора, генерального директора и т. д. или выписок из них, верность которых подтверждена подписями соответствующих руководителей и печатью организации;
- копию документа налоговой инспекции о присвоении ИНН.
- Копии документов о государственной регистрации юридического лица и учредительных документов должны быть нотариально заверены. Не удостоверенные нотариально копии принимаются регистрирующим органам с обязательным предъявлением подлинников этих документов.
4. Подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца по договору на отчуждаемое жилое помещение, если права не зарегистрированы в ЕГРП. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРП, то продавцу необходимо представить копию и подлинник свидетельства о регистрации права собственности на данное жилое помещение.
5. Подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, удостоверенные органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, а также копии этих документов.
6. Подлинники договора купли-продажи жилого помещения не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается покупателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
7. Подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
8. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение (квартира) находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении (квартире) проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.
9. При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение необходимо также представить согласие другого собственника на продажу этого жилого помещения в письменной форме или отказ остальных участников общей долевой собственности от покупки доли в жилом помещении, если жилое помещение находится в общей долевой собственности.
Порядок оформления права собственности на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация права собственности является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В случае, если продаваемая квартира (жилое помещение) приобретена до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ и нет свидетельства о праве собственности на это жилое помещение, то продавцу необходимо сначала получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества (квартиры) и только потом можно зарегистрировать переход права собственности на эту квартиру от продавца к покупателю.
Для того чтобы провести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю, заявителями (покупателем) наряду с документами, которые представлялись для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, дополнительно предъявляются:
1. Заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).
Здесь следует заметить, что государственные пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения и за регистрацию перехода права собственности платятся отдельно друг от друга. При этом в случае перехода права собственности государственную пошлину уплачивает только заявитель, то есть покупатель.
3. Подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий, когда договор продажи совершен под условием. Например, такое условие, как обязательства по договору купли-продажи, возникает только после того, как продавец исполнит свои обязательства по договору залога.
Надо учесть, что стороны могут обратиться в регистрирующий орган одновременно с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение. Тогда в регистрирующий орган представляется пакет документов, установленных разделом II и разделом III инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Если же вы решили регистрировать договор купли-продажи жилого помещения и переход права собственности на жилое помещение в два этапа, то сначала регистрируется договор купли-продажи. И уже после этого покупатель регистрирует переход права собственности на жилое помещение. Вместе с тем, если договор купли-продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, указанных в разделе II Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора.
Определение цены сделки
Стоимость оцениваемой жилой недвижимости будет определяться сравнительным подходом.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
· Объект не должен быть уникальным.
· Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
· Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными особенностями. Исходной посылкой является развитие рынка недвижимости и информации о нем. Основополагающий принцип – принцип замещения, а именно, при наличие на рынке схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется покупка объекта схожей полезности.
Этапы сравнительного подхода:
1. Изучается состояние рынка недвижимости и сегментов, которому принадлежит объект, подбираются аналоги
2. Детально сравнивается объект-аналог с нашим объектом
3. Вносятся поправки в цены продаж объектов-аналогов на основе выявленных различий
4. согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится величина рыночной стоимости нашего объекта на основе цен аналогов.
Сходные объекты бывают по назначению, качеству, правам, местоположению, физическим характеристикам, по платежеспособности собственности, возможности финансирования
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка и при одинаковых условиях: экспозиция, срок окупаемости, независимость сделки
В данном методе используются различные единицы сравнения: за га, за сотку, за кв.м.
Классификация и суть поправок:
поправки бывают:
- процентные и коэффициентные
Они вносятся путем умножения цены продажи ( или единицы сравнения) на %
Если оцениваемый объект лучше аналога, то к аналогу вносятся повышающий коэффициент. К ним относятся: поправки на местоположение, износ, время продажи
- стоимостные (денежные поправки)
Могут быть применяемые: а) к цене единицы сравнения (к га, кв.м., сотка). Если объект лучше сопоставимого, то вносятся положительные поправки
б) в целом к объекту: поправки на наличие дополнительных улучшений.
Для расчета поправок применяются следующие методы:
1. метод парных продаж
2. экспертный метод
3. статистический метод
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам использовалось периодическое издание «Зеленая площадь» № 19 (341) от 31 мая 2010 года.
Таблица 2. Данные об объектах-аналогах
| Показатели | ОА1 | ОА2 | ОА3 | ОА4 | ОА5 | ОА6 | ОО |
| Местоположение | Таганская,7 | Таганская,7 | Центральная | Белорусская | Таганская | Егорова,17 | Пугачевский тракт |
| Ст-ть, тыс.р. | 1900 | 2100 | 2150 | 2930 | 2950 | 3800 | |
| Ст-ть 1м2, тыс.р. | 22,1 | 24,4 | 25,7 | 42,2 | 25,2 | 36,9 | |
| Sобщ | 86,1 | 86 | 83,6 | 69,4 | 117 | 103 | 101,8 |
| Sкухни | 10 | 10 | 9,5 | 7 | 20 | 17 | 17,6 |
| Материал стен | п | к | п | п | к | п | п |
| Балкон/лоджия | 2л | б | б | л | л | 2л | 3л |
| Этаж/этажность | 5/5 | 5/5 | 3/5 | 3/9 | 1/2 | 3/5 | 2/10 |
| Телефон | т | н | н | т | н | н | т |
| Условие продажи | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА |
Таблица 3 – Расчет стоимости объекта сравнительным подходом
| Элемент сравнения | ОО | ОА1 | ОА2 | ОА3 | ОА4 | ОА5 | ОА6 |
| Ст-ть 1м2, тыс.р. | 22,1 | 24,4 | 25,7 | 42,2 | 25,2 | 36,9 | |
| Право соб-ти | полное | полное | полное | полное | полное | полное | |
| Корректировка на право соб-ти (здесь не учитывается), тыс.р. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена | 22,1 | 24,4 | 25,7 | 42,2 | 25,2 | 36,9 | |
| Условие продажи | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | |
| Корректировка на условие продажи,% | -2% | -2% | -2% | -2% | -2% | -2% | |
| Скорр-ая цена | 21,7 | 23,9 | 25,2 | 41,4 | 24,7 | 36,2 | |
| Время продажи | 31.05.2010 | 31.05.2010 | 31.05.2010 | 31.05.2010 | 31.05.2010 | 31.05.2010 | 31.05.2010 |
| Корр-ка на время продажи, тыс.р. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорр-ая цена | 21,7 | 23,9 | 25,2 | 41,4 | 24,7 | 36,2 | |
| Этаж/этажность | 2/10 | 5/5 | 5/5 | 3/5 | 3/9 | 1/2 | 3/5 |
| Корректировка на этаж, тыс.р. (+) | 0 | 14,5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорр-ая цена, тыс.р. | 41,4 | 23,9 | 25,2 | 41,4 | 24,7 | 36,2 | |
| Материал стен | п | п | п | к | п | п | п |
| Корр-ка на материал стен, тыс.р. (+) | 1,3 | 1,3 | 0 | 1,3 | 1,3 | 1,3 | |
| Скорр-ая цена, тыс.р. | 42,7 | 25,2 | 25,2 | 42,7 | 26 | 37,5 | |
| Балкон/лоджия | л | л | б | б | л | л | б |
| Корр-ка на наличие б/л, тыс.р. (-) | 5,2 | 0 | 0 | 5,2 | 5,2 | 0 | |
| Скорр-ая цена | 37,5 | 42,7 | 42,7 | 37,5 | 20,8 | 42,7 | |
| Телефон | т | т | н | н | т | н | т |
| Корр-ка на тел, тыс.р. (-) | 0 | 16,7 | 0 | 0 | 16,7 | 0 | 16,7 |
| Скорр-ая цена, тыс.р. | 20,8 | 42,7 | 42,7 | 20,8 | 20,8 | 21,9 | |
| Кол-во корр-ок | 5 | 2 | 1 | 4 | 3 | 3 | |
| Веса | 0,07 | 0,25 | 0,4 | 0,08 | 0,1 | 0,1 |
Корректировка на этаж: ОА1 и 7 отличаются только этажностью, все остальные характеристики у них совпадают, следовательно разница в цене =14,5 будет являться повышающей для объекта ОА1.
Корректировка на материал стен: ОА2 и 3 отличаются только материалом стен, все остальные характеристики у них совпадают, поэтому разница в стоимости = 1,3 будет являться повышающей поправкой для ОА 1,2,4,5,6.
Корректировка на наличие б/л: ОА4 и 6 отличаются только наличием балкона, все остальные характеристики у них совпадают, поэтому разница в стоимости = 5,2 будет являться понижающей поправкой для ОА 1,4,5.
Корректировка на наличие телефона: ОА 4 и 5 отличаются только наличием телефона, все остальные характеристики у них совпадают, поэтому разница в стоимости = 16,7 будет являться понижающей поправкой для ОА 1,4,6.
Стоимость ОО сравнительным подходом равна 3578270 руб.
Заключение
Жилая недвижимость является одним из самых дорогостоящих приобретений человека за всю его жизнь, но она так же является неотъемлемой частью жизни каждого из нас, именно поэтому такое пристальное внимание сосредоточенно на заключении сделок с жилым имуществом, а именно на договоре купли-продажи, как наиболее часто встречающемся в жизни.
Из первой главы можно сделать следующие выводы:
1) В России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу
2) Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
3) приобрести жилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риэлторов), причем это касается и вторичного рынка жилья и новостроек; а во-вторых, – напрямую у собственника: у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья.
4) Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).
Проанализировав рынок жилой недвижимости в г. Самара можно сделать несколько выводов:
- Основная часть в структуре предложения жилой недвижимости на вторичном рынке принадлежит одно- двух- и трехкомнатным квартирам, что в принципе и не удивительно, так как именно данный сектор рынка наиболее востребован.
- Куйбышевский район занимает последние места как по предложению разного рода квартир, так и по стоимости 1м2 площади, Хотя в данный момент в районе продолжается строительство большого количества жилой недвижимости, а с учетом удорожания земли в отдельных местах Куйбышевского района – он может покинуть последние места по многим показателям.
Из третьей главы можно сделать вывод, что для совершения сделки собственнику (продавцу) необходимо иметь следующие документы:
1. План жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения, - технический паспорт.
2. Выписку из домовой книги с указанием, кто зарегистрирован в продаваемой квартире, которую можно получить в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, бухгалтерии ЖСК и товариществе собственников жилых помещений.
3. Финансово-лицевой счет с указанием, что за собственником не числится задолженности по оплате коммунальных платежей, который получают в ЕИРЦ (едином информационном расчетном центре).
4. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В случае, если продаваемая квартира (жилое помещение) приобретена до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ и нет свидетельства о праве собственности на это жилое помещение, то продавцу необходимо сначала получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества (квартиры) и только потом можно зарегистрировать переход права собственности на эту квартиру от продавца к покупателю.
Рассматривалось жилое имущество характеризуемое следующими показателями: наличие трех лоджий, раздельный санузел. Общая площадь – 101,8 м2, жилая площадь – 66,1 м2, подсобная площадь – 35,7 м2.
Для оценки применялся сравнительный подход, базируемый на информации о недавних сделках с аналогичными особенностями.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410.
2. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069
3. Барышева Т.В. “Жилье: права граждан и их защита” (Проект “Правовая культура”, выпуск 3).
4. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, № 2.
5. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 2009. – 592 с.
6. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическое пособие. М.// Бек// 2000.
7. Гришаев С.П. Все о недвижимости: регистрация, мена, дарение, купля-продажа. М. //Бек.// 2000.
8. Захарова А. Договор купли-продажи жилых помещений, квартиры, части жилого дома или квартиры.//Бюллетень Министерства Юстиции// 2001. №12
9. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии и нормативные акты. М. 2000.
10. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция, 1997, N 10.
11. Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья Обеспечение собственности //Гражданин и право// 2001, № 7
12. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // "Хозяйство и право", 1998, N 3
13. Редин С.В. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Городская обственность// 2001. № 5
14. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // "Хозяйство и право", 1998, NN 7, 8
15. Рубинова Н.И. О порядке заключения договоров купли-продажи с рассрочкой платежа на свободные (освободившиеся) комнаты в квартирах коммунального заселения: Недвижимость //Юридический мир// 2001, № 9.
16. Скловский К. "Договор купли-продажи: вещный эффект" ("Российская юстиция", 1998, № 10).
17. Сучкова Н.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Право и экономика// 1998, № 5
18. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов - 303 с. М.: Эксмо, 2007г
19. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности. СПС// Консультант плюс//Комментарии и законодательство.
20. Царев, М.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовое регулирование экономической деятельности //Современное право// 2003, №12
21. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // "Хозяйство и право", 1998, N 2
22. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 1997, N 5
23. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907г.) М., 2002
24. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М: Дело, 2009.
25. Зеленая площадь от 22 февраля 2010 года №6(328).
26. Зеленая площадь от 1 марта 2010 года №7(329).
27. Зеленая площадь от 5 апреля 2010 года, №12(334).
Дата: 2019-07-30, просмотров: 195.