2.3.1 Имеется информация о сделках купли-продажи пяти сравниваемых объектов в загородном районе

Информация об объектах приведена в таблице 2.3

Таблица 2.3 Информация об аналогичных сделках с объектами недвижимости

2.3.2 Взяв за единицу сравнения цену продажи 1м2, проведем корректировки, занеся данные в таблицу 2.4

Таблица 2.4 Расчет корректировки

2.3.3 Рассчитав цены за 1 м2 каждого объекта-аналога, определим корректировку по динамике сделок на рынке

Для этого возьмем цену квадратного метра аналога 4 и цену аналога 5

(14,7-11,1) / 11,1 * 100% = 32,4%

32,4% - процент разницы в динамике продаж 4 и 5 объектов, проданных две недели и год назад соответственно.

2.3.4 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога 5 и занесем ее в таблицу 2.4

11,1+ (11,1/100 * 32,4) = 14,7 руб

2.3.5 Чтобы рассчитать корректировку 1 и 2 объектов аналогов, делим корректировку за год на 2

32,4/2 = 16,2%

2.3.6 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога 1 и занесем ее в таблицу 2.4

13,8+ (13,8/100 * 16,2) = 16,03 руб

2.3.7 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога 2 и занесем ее в таблицу 2.4

11,4+ (11,4/100 * 16,2) = 13,25 руб

2.3.8 Далее рассчитаем корректировку на транспортную доступность первого объекта-аналога, так как его транспортная доступность лучше, то корректировку учитываем с минусом

16,03 - 13,25 = 2,78 руб

16,03 - 2,78 = 13,2 руб

2.3.9 Чтобы рассчитать корректировку на размер участка и число комнат рассмотрим аналоги 3 и 4

13,2 - 14,7 = 1,5

Эта корректировка для аналогов 4 и 5 учитывается с минусом.

Аналог 4 14,7 - 1,5 = 13,2

Аналог 5 14,7 - 1,5 = 13,2

2.3.10 Рассчитав скорректированную цену 1м2, найдем стоимость оцениваемого объекта по формуле (2.13)

С = Ц 1м2 * S (2.13),

где С - стоимость оцениваемого объекта, руб, Ц 1м2 - скорректированная цена 1м2, тыс. руб, S - площадь оцениваемого объекта, м2

С = 13,2*50,7 = 669240 руб

Согласование стоимости оцениваемого объекта проводим в таблице 2.5

Таблица 2.5 Согласование стоимости

Рассчитав удельный вес каждого подхода в общей стоимости объекта недвижимости, рассчитаем стоимость в таблице 2.6

Таблица 2.6 Расчет согласованной стоимости объекта недвижимости

Заключение

В данной работе была проведена оценка стоимости частного загородного дома тремя подходами и определена согласованная стоимость недвижимости.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива.

С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода.

Основные принципы оценки доходного актива - принцип ожидания и принцип замещения.

Сравнительный подход - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе "спроса и предложения", в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.