Содержание
Введение
1. Понятие ипотечного кредита. Зарубежный и российский опыт
функционирования рынка ипотечного кредитования
2. Управление системой ипотечных рисков
2.1 Управление ипотечным кредитным риском
2.2 Управление залоговым риском
2.3 Управление ипотечным процентным риском
2.4 Управление ипотечным риском утраты ликвидности
2.5 Управление риском досрочного погашения кредита
2.6 Управление валютным риском
2.7 Управление операционно-технологическим риском
3. Тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования
Заключение
Список использованных источников и литературы
Приложения
Введение
В настоящее время большой интерес для России представляет ипотечное кредитование, главная цель которого – формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами.
Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до 1/3 совокупных активов кредитных организаций. В нашей стране аналогичный показатель составляет лишь доли процента. Что же касается объемов, то, например, в США ипотечный рынок оценивается триллионами долларов, а у нас (в пересчете на доллары) — в несколько миллиардов долларов..
В докладе на X съезде АРБ экс-председатель Банка России В. В. Геращенко отметил, что ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков.
Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики.
Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Ипотека как раз и позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т. е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Таким образом, развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь: увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая обычно сопровождает экономический кризис.
Отечественные банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Однако дальнейшее развитие ипотечного бизнеса тормозится из-за проблем экономического и гражданско-правового характера.
Цель курсовой работы – проанализировать существующие проблемы банков в развитии ипотечного кредитования, выявить тенденции и перспективы его развития в российской банковской системе.
В соответствии с поставленной целью были определены следующие задачи:
1) Рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредита, проанализировать российский и зарубежный опыт развития ипотечного кредитования;
2) Проанализировать управление системой ипотечных рисков.
3) Выявить тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования.
Управление залоговым риском
Риск, связанный с залогом, неразрывно связан с кредитным риском, и определяется вероятностью денежных потерь кредитора в связи с невозможностью получить денежные средства, причитающиеся ему по кредитному соглашению, в необходимом объеме за счет обращения взыскания на предмет залога. Эта ситуация может быть вызвана:
- недостаточной стоимостью залога в момент обращения взыскания на него (в момент реализации предмета залога);
- повреждением или утратой предмета залога;
- отсутствием (или недостатком) правовых оснований для обращения взыскания на предмет за участвующего в системе жилищного ипотечного кредитования, в рамках управления риском залога является достоверная оценка и по возможности максимально точный прогноз стоимости закладываемого жилья на период кредитования.
Для решения этой задачи большинство банков пользуется услугами квалифицированных оценочных компаний; другая часть банков создает собственные подразделения по работе с залогами (включая оценку, мониторинг и при необходимости обращение взыскания), в штате которых имеются лицензированные оценщики.
При оценке текущей рыночной стоимости жилья, в том числе закладываемого при ипотечном кредитовании, оценщики используют три основных метода:
1) метод прямых рыночных сравнений — он состоит в сравнении цен, по которым в последнее время заключались сделки купли-продажи аналогичных объектов. Оцениваемая недвижимость всегда отличается от анализируемых аналогов, поэтому полученное значение корректируется с учетом влияния ряда факторов — даты и условий продажи, физических характеристик объектов недвижимости;
2) метод издержек — он заключается в определении стоимости объекта недвижимости, который может заменить оцениваемый объект. Этот метод
также может заключаться в расчете затрат на строительство объекта, который в существующих условиях наиболее адекватно мог бы заменить оцениваемый объект;
3) метод доходов — он определяет текущую стоимость прав на получение дохода от рассматриваемого объекта недвижимости на определенном временном отрезке в будущем и основан на предположении, что доход, получаемый от данного объекта, определяет его стоимость, поэтому он применяется
для оценки имущества, приносящего доход — доходных домов, офисов, торговых площадей и т. п.
Очевидно, что текущее рыночное значение стоимости оцениваемого объекта недвижимости находится в пределах, определенных названными методами, при этом точность его исчисления определяется квалификацией оценщика.
Как следует из описания методов оценки недвижимости, передаваемой в залог, подобная сложная процедура оценки сопряжена со значительными затратами времени и средств, но при этом, как показывает практика, она дает результат высокой точности. В этой связи подобные сложные оценки применяются, как правило, при оценке объектов недвижимости, выступающих в качестве предметов залога при коммерческом кредитовании банками крупных клиентов или дорогостоящих проектов.
Методом минимизации риска залога банка-кредитора при принятии материального обеспечения по кредиту (в том числе жилья при ипотеке) является введение дисконта по стоимости предмета залога, который также учитывает наличие дополнительных расходов на процедуру обращения взыскания и реализацию залога. В случае ипотечного жилищного кредитования это выражается в установлении залогового коэффициента ( 
), который определяется по следующей формуле:
К
где 
— сумма кредита, 
— оценочная стоимость жилого объекта. Очевидно, что чем выше степень превышения оценочной стоимости жилого объекта над суммой кредита, тем меньше значение залогового коэффициента, и следовательно, меньше степень риска кредитора.
В российской ипотечной практике значение залогового коэффициента, устанавливаемого кредиторами, колеблется от 70% (Московская ипотечная программа) до 95% (банк «Дельтакредит»).
Для улучшения качества управления, связанными с залогом, поэтому целесообразно законодательно закрепить принцип формирования пулов ипотечных кредитов в соответствии с типом заложенной по ним недвижимости.
Еще одним инструментом снижения риска, связанного с залогом, является страхование предмета залога. [8. С.19-20]
Мониторинг риска, связанного с залогом, сводится к периодической оценке физического состояния предмета залога и условий его эксплуатации, а также к оценке текущей рыночной стоимости этого предмета, используемой для расчета вышеописанного «залогового - коэффициента». Существенное изменение стоимости предмета залога также является основанием для оформления дополнительного обеспечения, замены предмета залога или частичного досрочного погашения кредита. Функция мониторинга предмета залога обычно возлагается банком на подразделение по работе с залогами или на кредитное подразделение.
Кроме того, накопление статистики ипотечного кредитования, в том числе по количеству дефолтов, по случаям реализации заложенного жилья позволит ипотечным банкам точнее оценивать размер риска, связанного с залогом по ипотеке, и соответственно, повысить эффективность управления этим риском.
Управление валютным риском
При классификации рисков банковской деятельности управление валютным риском, как правило, не относится к рискам кредитной деятельности банка. Однако тесная зависимость всей ипотечной системы от источников денежных средств для ее фондирования определяет непосредственное влияние валютной составляющей на совокупность рисков ипотечного кредитора.
Валютный риск банка, возникающий при его участии в системе ипотечного кредитования, связан с вероятностью денежных потерь (снижения доходов, образования убытков) вследствие неблагоприятного для банка изменения курса валюты, в которой производится привлечение средств для фондирования ипотечных кредитов, по отношению к валюте размещения средств (валюте, в которой предоставляются ипотечные кредиты).
В большинстве развитых стран созданы ипотечные системы, в которых валютный риск исключен, ввиду того, что ипотечное кредитование и рефинансирование ипотечных кредитов производится в одной валюте — национальной. Современные российские экономические условия сопряжены с нестабильностью курса рубля в долгосрочной перспективе, с наличием высокого уровня инфляции; также имеет место негативный опыт государственного дефолта 1998 г. Кроме того, долгое время считалось, что в нашей стране отсутствуют институциональные инвесторы, способные обеспечить адекватное по срокам и стоимости ресурсов фондирование ипотечной системы в национальной валюте, поэтому поиск источников средств был ориентирован на западных инвесторов.
Совокупность этих факторов указывает на высокий уровень неопределенности при оценке валютной составляющей рисков российского ипотечного кредитора. Следовательно, в современных условиях как банку-кредитору, участвующему в ипотечной системе, так и ипотечному агентству практически невозможно количественно измерить и спрогнозировать валютный риск с удовлетворительной точностью.
С другой стороны, большинство населения получает основную часть дохода в рублях, поэтому ипотечному кредитору следует учитывать, что при предоставлении ипотечного кредита в иностранной валюте фактически происходит перекладывание валютного риска на заемщика, что приводит к повышению уровня кредитного риска. [9. С. 26-27]
В сложившихся экономических условиях эффективное управление валютным риском банка, возникающим при его участии в системе ипотечного кредитования, сводится к проведению мероприятий, позволяющих его избежать. Это означает, что ипотечному банку следует отталкиваться от валюты, в которой будут рефинансированы его ипотечные кредиты. При ориентации банка на систему кредитования определенного ипотечного агентства желательно, чтобы отношения с этим агентством, выкупающим у него ипотечные кредиты, предполагали постоянную оферту по выкупу кредитов на определенных условиях (в настоящее время такую возможность предоставляет, например, система ипотечного кредитования АИЖК).
Заключение
Ипотека в своем содержании имеет две составляющие – правовую и экономическую. В правовом отношении ипотека – инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается в руках должника. В экономическом – это рыночный инструмент оборота финансовых средств, позволяющих привлечь дополнительные финансовые ресурсы для реализации проектов в сфере недвижимости.
Созданная структура гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России направлена на создание вторичного ипотечного рынка (американская модель).
Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующим уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в России можно сформулировать две основные группы проблем, сдерживающих его развитие. К первой группе проблем относятся нерешенные вопросы гражданско-правовой базы ипотеки в России. Вторая группа проблем банковской ипотеки – проблемы экономического характера. Главная из которых – проблема отсутствия долгосрочных кредитов в экономике.
В настоящее время активно идет совершенствование законодательства, регулирующее ипотечное кредитование.
Хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.
Список использованных источников и литературы:
1. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Деньги и кредит. – 2004. № 4. – С.42-48.
2. Инструкция ЦБ РФ от 31.04.2004 г. «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» № 112-И
3. Исеев Р. Проблемы секьюритизации на современном этапе // Рынок ценных бумаг. – 2004. - №. 19. – С. 42-43.
4. Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство и экономика. – 2004. - № 9. С. 71-78.
5. Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России / Утверждена Решением Наблюдательного совета ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Протокол № 01 от 27.01.2005 г.
6. Маслов Д. Секьюритизация ипотечных кредитов: реалии и перспективы // Рынок ценных бумаг. – 2004. №23. – С. 19 – 21.
7. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. – 2004. №3. С. 34-36.
8. Москвин В., Федорова А. Управление системой ипотечных рисков // Инвестиции в России. -2005. № 2. С. 12-21.
9. Москвин В., Федорова А. Управление системой ипотечных рисков // Инвестиции в России. -2005. № 3. С. 26-29.
10. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. – 2004. - № 10. – С. 24-29.
11. Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. – 2004. -№ 8. - С. 35-42.
12. Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. – 2005. - № 1. – С. 41-44.
13. Суворов Г.П. Об ипотечном агентстве замолвите слово… // Рынок ценных бумаг. – 2004. №19. С. 44-47.
14. Суворов Г. П. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // www.bankir.ru.2003.Март.
15. Туктаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. – 2004. № 5. – С. 64-68.
16. Указание ЦБ РФ от 18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 16 января 2004 года № 110-И “Об обязательных нормативах банков” № 1549-У.
17. Указание ЦБ РФ от 18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 31 марта 2004 года № 112-И “Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием” № 1550-У.
18. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" (с изменениями от 2 января 2000 г., 19 июня, 7 августа 2001 г., 21 марта 2002 г., 8 декабря 2003 г., 28 июля, 20 августа 2004 г.).
19. Федеральный закон от 29.12.2004 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» №192-ФЗ.
20. Федеральный закон от 11.11.2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ.
21. Федеральный закон от 24.06.1997 г. «Об ипотеке» № 102-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ,
от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, 30.12.2004 № 216-ФЗ).
22. Харин А. Производные ипотечные ценные бумаги: Комментарий к ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Хозяйство и право. – 2004. - № 3. – С.29-39.
23. http://www.raiffeisen.ru/rBank/retail/mortgageloans_description_ekaterinburg.
24. http://www.denex.ru/news/2005/9/20/30/11243.html.
25. http://www.rusipoteka.ru/element.htm. - субъекты
26. http://www.rusipoteka.ru/analytics/.
27. http://www.cbr.ru/analytics/print.asp?file=ipoteka_2.htm.
28. http://www.sbrf.ru/ruswin/press.htm#051202.
29. http://www.banki.ru/banks/rating/.
30. www.skbbank.ru.
Приложение 1. Характеристика пфандбрифов и MBS
Если сравнивать англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и германские (европейские), то основные отличия заключаются в том, что пфандбрифы выпускаются первичным кредитором (а не специальной организацией, как англо-американские облигации) и ипотечные ссуды остаются на балансе банка — эмитента пфандбрифов (а не списываются с баланса первичного кредитора). Отличаются и сами системы государственного регулирования, контроля и степени государственного участия на рынке ипотечного кредитования. [1. С. 45]
Пфандбрифы — облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частных лиц и заемщиков общественного сектора. Обеспечением этих ценных бумаг служат либо первая закладная на недвижимость, либо кредиты государственным органам.
1) ипотечный банк выдает кредиты заемщикам;
2) кредиты, подобранные в соответствии с определенными стандартными характеристиками объединяются в пул, на основе которого банком выпускаются облигации с ипотечным обеспечением;
3) ипотечным обеспечением служат обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам;
4) ипотечный банк продает облигации, обязуясь выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка суммы основного долга и процентов по кредиту;
5) инвесторы покупают ипотечные облигации, платежи по которым осуществляются ипотечным банком за счет платежей заемщиков банка в счет основного долга и процентов по нему;
6) ипотечные кредиты остаются на балансе ипотечного банка, но выделяются на отдельном реестре учета ипотечного обеспечения;
7) ипотечный банк или орган, контролирующий его деятельность, назначает независимого поверенного, осуществляющего постоянный контроль за соблюдением установленных законодательством требований;
8) поверенный осуществляет периодический аудит пула кредитов, включенных в обеспечение;
9) владельцы ипотечных облигаций обладают правом прямого и преимущественного доступа к ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента. [4. С. 72-73]
Ипотечные ценные бумаги американского типа (MBS) выпускаются по следующей схеме:
1) банк — первичный кредитор предоставляет ипотечные кредиты заемщикам и получает право на получение платежей по кредиту и право залогодержателя
2) приобретая право требования по кредиту у банка - первичного кредитора, специально созданный орган (special purpose vehicle — SPV) —ипотечное агентство — приобретает права кредитора и права залогодержателя. При этом банк, как правило, продолжает обслуживание кредитов. Этот же банк осуществляет процедуру обращения взыскания на залоговое обеспечение, в случае если должник по ипотечному кредиту из пула не выполняет свои обязательства;
3) SPV, собрав пул однотипных кредитов, выпускает на его основе свои ценные бумаги и продает их инвесторам. В США ведущая роль в этой деятельности принадлежит трем организациям — FNMA («Фэнни Мэй»), GNMA («Джинни Мэй»), и FHLMC («Фредди Мак»), которые пользуются поддержкой государства;
4) SPV является организацией-проводником платежей от заемщиков инвесторам. Главная их задача — пересылка полученных платежей инвесторам. Существует лишь временная задержка между выплатами по кредитам пула и платежам держателям ценных бумаг, которая составляет, как правило, 15—25 дней. «Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Владельцу ценной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений»
В США государственная гарантия по этому виду ценных бумаг избавляет
инвестора от риска дефолта: банк — первичный кредитор гарантирует продолжение платежей по кредиту даже в период от дефолта до реализации залога. Если банк оказался несостоятельным, то GNMA назначает другого агента по реализации залога и само продолжает платить по кредиту до реализации залога. В гипотетической ситуации, если GNMA окажется несостоятельным, то американское правительство гарантирует продолжение платежей по кредиту — тройная защита инвестора. Все усилия направлены на одно — продолжать платить инвестору по ценной бумаге. Неудивительно, что у этих бумаг практически отсутствует риск дефолта и для них характерен высочайший кредитный рейтинг".
5) SPV выплачивает комиссионное вознаграждение банку — первичному кредитору (за обслуживание кредитов) из поступающих средств. [4, С.74-75]
Принципиальные различия между этими видами ипотечных ценных бумаг отобразим в таблице:
| Пфандбрифы | Облигации типа MBS |
| 1. Эмитент | |
| Первичный кредитор | Специальная организация SPV |
| 2. Секьюритизация | |
| Балансовая | Внебалансовая |
| 3. Обеспечение высокого кредитного рейтинга | |
| Жесткий государственный контроль за эмитентами – кредитными учреждениями | Государственные гарантии инвесторам Льготы и привилегии эмитентам MBS |
| 4. Риск досрочного погашения | |
| Банк-эмитент | Инвестор |
| 5. Доход | |
| Фиксированный или плавающий процент | Все платежи, выплачиваемые заемщиком по кредиту, за минусом вознаграждения обслуживающему банку и SPV |
Приложение 2. Схема рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК
Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:
- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам
- формирование первичных ипотечных активов
- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках
Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.
ВТОРОСТЕПЕННЫЕ
Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.
Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:
- страхование риска повреждения и уничтожения объекта
- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки
- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки. [25]
Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:
1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;
3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;
4. государство гарантирует выплаты по облигациям.
Приложение 3. Основные недостатки ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
1) В настоящее время ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом, страховая сумма должна быть не менее суммы основного долга, так и процентов, уплачиваемых заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховой сумме значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц.
2) Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК – кредитор. Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия. [26]
3) Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые «обеспечительные» счета-эскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.
4) Отсутствие паритетных условий между ипотечными бумагами АИЖК и других эмитентов (кредитные организации, ипотечные агенты), ввиду того, что первые обладают государственными гарантиями.
5) Нечеткая формулировка определения ипотечного агента.
6) Включение в состав ипотечного покрытия денежных средств.
7) Норма Закона об общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия и его компетенции.
Приложение 4
Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году [26]
| Оператор | Объем выданных кредитов, млн $ | Количество кредитов |
| Сбербанк | 233 | - |
| ДельтаКредит | 34 | 1000 |
| АИЖК | 22.9 | 2074 |
| Райффайзенбанк | 21.4 | 419 |
| Фора-Банк | 12.3 | - |
| УГАИК (Уфа) | 8.7 | - |
| Собинбанк | 8.2 | 350 |
| СОФЖИ (Самара) | 7.6 | 708 |
| Внешторгбанк | 7 | - |
| Газпромбанк | 5.5 | - |
| ОИЖК (Оренбург) | 5.2 | 557 |
| РФЖиИ (Марий Эл) | 4.3 | 106 |
| НОАИЖК (Новосибирск) | 4.2 | 223 |
| Агропромкредит | 4 | 300 |
| ФИА-Банк | 3.4 | 526 |
| Национальная ипотечная компания | 3 | 78 |
| Наш дом-Приморье | 2.2 | 135 |
| Евротраст | 2 | 30 |
| Липецкая ипотечная корпорация | 1.6 | 182 |
| КБ Система | 1.35 | - |
| ИРИА (Иркутск) | 0.93 | 92 |
| МДМ-банк | 0.9 | 7 |
| Калужская ипотечная корпорация | 0.73 | 67 |
| Мордовская ипотечная корпорация | 0.5 | 64 |
| САИЖК (Екатеринбург) | 0.2 | 14 |
| АРОИЖК (Архангельск) | 0.13 | 10 |
| Ипотечное агентство РТ (Казань) | - | 8 |
| ПОИФ (Пермь) |
Объем выданных ипотечных кредитов основными операторами в 2004 году [26]
| Оператор | Объем выданных кредитов, млн $ | Количество кредитов |
| Сбербанк | 250 | - |
| АИЖК ** | 130 | 9915 |
| Райффайзенбанк | 70 | 971 |
| ДельтаКредит | 67 | 1466 |
| Внешторгбанк | 54 | - |
| Городской ипотечный банк | 43 | 716 |
| СОФЖИ (Самара) | 22.2 | 1352 |
| Фора-Банк | 19.6 | 720 |
| УГАИК (Уфа) | 17.5 | 1282 |
| Национальная ипотечная компания | 18 | 380 |
| Сосьете Женераль Восток | 17.3 | - |
| ФИА-Банк (Тольятти) | 13.8 | 1692 |
| НОАИЖК (Новосибирск) | 11.8 | 624 |
| Наш дом-Приморье | 11.8 | 551 |
| КБ Агропромкредит | 11 | 904 |
| МДМ-Банк | 11 | - |
| РИАТО (Томск) | 9.5 | 608 |
| ИА РТ (Казань) | 9.2 | 870 |
| СКБ-Банк (Екатеринбург) | 9.1 | 584 |
| ИКМО *** | 8.3 | 496 |
| Абсолют-банк | 8.2 | 163 |
| ОИЖК (Оренбург) | 8 | 1032 |
| КАЖИК (Барнаул) | 7.6 | 705 |
| ЦИК (Москва) | 7.3 | 197 |
| Евростраст | 7.3 | - |
| АКБ Союз | 7 | 100 |
| Первое ОВК | 6.5 | 140 |
| Транскредитбанк | 5.9 | - |
| КИЖК (Курган) | 5.6 | 401 |
| КБ Российский капитал | 5.4 | 110 |
| Международный московский банк | 5.4 | - |
| ИКУР (Ижевск) | 5 | 453 |
| КБ Промэнергобанк | 4.9 | 191 |
| АИЖК КО (Кемерово) | 3.4 | 310 |
| БОФЖСиИ (Брянск) | 2.9 | 350 |
| КИК (Калуга) | 2.7 | 226 |
| ОРИК (Омск) | 2.7 | 217 |
| БИК (Белгород) | 1.7 | 179 |
| Промстройбанк (СПб) | 2.5 | 60 |
| ВОФЖиИ (Волгоград) | 1.5 | 206 |
| ПОИФ (Пермь) | 1.5 | 150 |
| МИК (Мордовия) | 1.4 | 185 |
| КБ РБД | 1.4 | 24 |
| КРИК (Киров) | 0.92 | 83 |
| СПИА (СПб) | 0.8 | 13 |
| Русский Ипотечный Банк | 0.8 | - |
| АИК ПО (Пенза) | 0.6 | 38 |
| КОИА (Курск) | 0 | 0 |
Объем выданных ипотечных кредитов основными операторами в первом полугодии 2005 года [27]
| Оператор | Объем выданных кредитов, млн $ | Количество кредитов |
| Банки | ||
| Сбербанк | 723 | - |
| Внешторгбанк | 64.4 | - |
| Райффайзенбанк | 39.4 | 601 |
| ДельтаКредит | 35 | 500 |
| Городской ипотечный банк | 20 | 333 |
| Уралсиб | 19.1 | - |
| Международный московский банк | 16.2 | - |
| Национальная ипотечная компания | 16 | 342 |
| Русский ипотечный банк | 14 | 299 |
| Возрождение | 12.8 | 607 |
| МДМ-банк | 10.5 | - |
| Абсолют-банк | 9.4 | 220 |
| ФИА-Банк (Тольятти) | 8.3 | 467 |
| СКБ-Банк (Екатеринбург) | 6.9 | 427 |
| Транскредитбанк | 6.7 | - |
| Русь (Оренбург) | 6.3 | 526 |
| Союз | 5.5 | 93 |
| Фора-банк | 4.9 | 105 |
| Евростраст | 3 | - |
| Агропромкредит | 2.8 | 168 |
| Банк ЖилФинанс | 1.4 | 171 |
| Приморье (Владивосток) | 0.3 | 10 |
| Ипотечные агентства, компании, фонды | ||
| АИЖК ** | 104 | 6553 |
| УГАИК (Уфа) | 24.7 | 1400 |
| ЦИК (Москва) | 8.3 | 185 |
| САИЖК (Ектеринбург) | 8.2 | 357 |
| РИАТО (Томск) | 7.8 | 322 |
| ОИЖК (Оренбург) | 6.4 | 522 |
| КАЖИК (Барнаул) | 6.4 | 421 |
| СОФЖИ (Самара) | 6 | 245 |
| ИКМО** | 6 | 195 |
| ИА РТ (Казань) | 5.1 | 357 |
| АИК (Алтай) | 3.7 | 254 |
| СПИА (Санкт-Петербург) | 3.7 | 148 |
| АИЖК КО (Кемерово) | 3 | 225 |
| ФРИЖК ВО (Вологда) | 3 | 428 |
| МИК (Мордовия) | 2.8 | 329 |
| Жилище (Ханты-Мансийск) | 2.8 | 176 |
| ЮУ АИЖК (Челябинск) | 2.3 | 168 |
| ИК ЧР (Чувашия) | 2.3 | 150 |
| Наш дом-Приморье | 2.2 | 77 |
| ЛИК (Липецк) | 2.1 | 187 |
| ИК РБ (Бурятия) | 1.3 | 101 |
| КИК (Калуга) | 1.3 | 86 |
| ПОИФ (Пермь) | 1.1 | 65 |
| ИКУР (Ижевск) | 1 | 70 |
| ВОФЖиИ (Волгоград) | 0.6 | 38 |
| РИА (Якутск) | 0.3 | 16 |
| КОИА (Курск) | 0.2 | 12 |
| БИК (Белгород) | 0.07 | 6 |
| ИРИА (Иркутск) | 0.06 | 6 |
Приложение 5
Ставки ипотечных кредитов ведущих банков (октябрь 2005)
| Название банка | min-max кредитная ставка * | Объекты ** | |
| $ | РУБ | ||
| Абсолют-Банк | 12 | - | Н В К |
| Банк Москвы | 10-11 | 13-14 | В К |
| Программа АИЖК | - | 14 | В |
| Внешторгбанк | 9.8-12 | 13 | Н В |
| Газпромбанк | 10.5-11.5 | 14-15 | Н В К |
| Городской ипотечный банк | 10.5 - | 14.5 - | В К |
| ДельтаКредит | 10.5-14.5 | 11.2-15.25 | Н В |
| Евротраст | 13 | 12-18 | Н В К |
| КИТ Финанс Инвестиционный банк | 10.5-11.5 | 13-14.5 | Н В К |
| Менатеп (СПб) | 14 | - | В |
| Международный Московский Банк | 9.9-10.9 | 15-16 | Н В |
| МДМ-Банк | 13-15 | 16-17 | Н В |
| Программа МИА | - | 10.5-15.5 | Н В |
| Московский кредитный банк | 12 | - | В |
| НИКом (НРБ) | 9-16 | 14.5 | Н В К |
| Промстройбанк (СПб) | 13-14 | 15-17 | Н В |
| Промсвязьбанк | 10-13 | 14-17 | Н В |
| Райффайзенбанк | 11-14 | - | Н В К |
| Росбанк | 10.5-12.5 | 15-17 | Н В |
| Российский капитал | 12-15 | 15 | В |
| Сбербанк | 11 | 18 | Н В К |
| Сибконтакт | 11.5-14 | 14 | В |
| Система | - | 14-17 | В |
| Собинбанк | 11-18 | 14 | В К |
| Сосьете Женераль | 11 | - | Н В К |
| Союз | 11.5-16 | - | Н В |
| Соцгорбанк | 11.5-13.5 | 15 | В |
| УралСиб (Уфа) | 11 | 15 | В |
| ФИА-Банк (Тольятти) | - | 15-23 | Н В |
| Фора-Банк | 10.5-18 | - | Н В К |
* Кредитование на срок от 10 лет
** В - вторичный рынок, Н - незавершенное строительство, К - коттедж/дом
Содержание
Введение
1. Понятие ипотечного кредита. Зарубежный и российский опыт
функционирования рынка ипотечного кредитования
2. Управление системой ипотечных рисков
2.1 Управление ипотечным кредитным риском
2.2 Управление залоговым риском
2.3 Управление ипотечным процентным риском
2.4 Управление ипотечным риском утраты ликвидности
2.5 Управление риском досрочного погашения кредита
2.6 Управление валютным риском
2.7 Управление операционно-технологическим риском
3. Тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования
Заключение
Список использованных источников и литературы
Приложения
Введение
В настоящее время большой интерес для России представляет ипотечное кредитование, главная цель которого – формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами.
Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до 1/3 совокупных активов кредитных организаций. В нашей стране аналогичный показатель составляет лишь доли процента. Что же касается объемов, то, например, в США ипотечный рынок оценивается триллионами долларов, а у нас (в пересчете на доллары) — в несколько миллиардов долларов..
В докладе на X съезде АРБ экс-председатель Банка России В. В. Геращенко отметил, что ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков.
Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики.
Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Ипотека как раз и позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т. е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Таким образом, развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь: увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая обычно сопровождает экономический кризис.
Отечественные банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Однако дальнейшее развитие ипотечного бизнеса тормозится из-за проблем экономического и гражданско-правового характера.
Цель курсовой работы – проанализировать существующие проблемы банков в развитии ипотечного кредитования, выявить тенденции и перспективы его развития в российской банковской системе.
В соответствии с поставленной целью были определены следующие задачи:
1) Рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредита, проанализировать российский и зарубежный опыт развития ипотечного кредитования;
2) Проанализировать управление системой ипотечных рисков.
3) Выявить тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования.
Понятие ипотечного кредита. Зарубежный и российский опыт функционирования рынка ипотечного кредитования
Система ипотечного жилищного кредитования включает в себя предоставление долгосрочных жилищный ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.
Понятие ипотечного кредита тесно связано с ипотекой, которая определяется как разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения залогодателем основного обязательства (по договору кредитного характера) перед залогодержателем; залогодержатель при этом приобретает право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства, требовать удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.
Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией, а служит обеспечением кредита как самостоятельного экономического отношения и опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования. Непосредственно движение стоимости от залогодателя к залогодержателю имеет место при ипотеке лишь в случае невыполнения должником своих обязательств по погашению кредита
Ипотека как реальное, относительно надежное в правовом плане обеспечение кредита открывает возможности для снижения процента по ипотечной ссуде по сравнению с необеспеченными кредитами.
С развитием ипотеки расширяется и сфера кредитных отношений через процесс секьюритизации: за счет развития вторичного рынка ипотечных кредитов, где функционируют ипотечные облигации, выпускаемые под закладные на недвижимость, которые приняты в обеспечение жилищных кредитов. Структурно ипотечные жилищные кредиты подразделяются на два вида:
- кредиты на приобретение, реконструкцию и строительство жилья, когда это жилье выступает залогом испрашиваемых ссуд;
- целевые кредиты на приобретение, реконструкцию и строительство жилья под залог имеющегося в собственности заемщика или стороны поддержки недвижимости.
Специфика ипотечного кредита проявляется в следующем.
- Ипотечный кредит - это кредит под строго определенный залог (недвижимость);
- Ипотечный кредит - кредит инвестиционного характера, вложенный в недвижимость и предоставляемый на длительный срок (до 30 лет);
- Ипотечный кредит - более дешевый вид кредита
Ипотечный жилищный кредит - разновидность кредитов населению, поэтому он тесно соприкасается с потребительским. Через объект кредитования - жилье он непосредственно связан со строительным кредитом, предоставляемым коммерческому застройщику для строительства жилья с последующей его продажей населению.
В мире сложилось две модели финансирования ипотечных кредитов: американская и франко-скандинавская. Развитие мирового рынка ипотечного кредитования напрямую связано с механизмом секьюритизации. Различают ипотечные облигации европейского типа – пфандбрифы и бумаги американского типа (MBS).
Американская модель предполагает рефинансирование ипотечных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.
Франко-скандинавская, или немецкая, модель предполагает привлечение финансовых ресурсов через ссудосберегательную систему. Франко-скандинавская система подразумевает наличие надежных специализированных ипотечных банков, за которыми стоят очень крупные коммерческие банки. Банковская система Германии включает в себя 34 специализированных ипотечных банка. Составляя менее 1% банковского сообщества, они дают 25% общего оборота (порядка 1 трлн. евро). Ипотечные облигации широко используются в Германии в качестве обеспечения при ломбардных операциях Бундесбанка. [1. С. 43]
Обобщенная схема выпуска ипотечных облигаций европейского и американского типа, а также принципиальные различия между ними представлены в приложении 1.
Анализируя структуру гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залогового кредитования направлено на создание вторичного ипотечного рынка, т.е. за основу взята американская модель.
В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государству при этом отводится решающая роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости.
В целях развития ипотечного кредитования в России Правительством Российской Федерации в 1997 году был создан оператор ЕСР ИЖК - открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК), в основную задачу которого входит рефинансирование выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг.
В 1998 г. был принят ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), который ввел в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг – закладные. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Однако этот вид ценных бумаг не получил широкого распространения, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами, и их ликвидность невысока.
Целью Федерального закона от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» было способствовать развитию системы ипотечного кредитования, законодательно установить инструменты привлечения денежных средств для ипотеки - ипотечные ценные бумаги. Закон определяет виды ипотечных ценных бумаг - ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия, их эмиссию, эмитентов, их права и обязанности. Эмиссию ИЦБ могут осуществлять только ипотечные агентства и кредитные организации. В приложении 2 приведена схема рефинансирования ипотечных кредитов.
Дата: 2019-07-30, просмотров: 221.
