Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента - жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости[57]. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг - служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.
Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит исследователей к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству граждан приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение усугубляется тем, что стоимость строительства по темпам роста значительно опережает доходы населения.[58]
В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В определенной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши – позволяет создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.
Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.
В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого жилья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков, реальное состояние которых отражено на рис.1.
Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.[59]
В целях повышения эффективности регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание жилищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь обусловливает необходимость формирования соответствующей специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на федеральном, так и на местном уровнях.
Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости является также его информационная прозрачность, которая дает участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений. Для ее достижения нужно прежде всего создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая позволит получить ясное представление о существующих в данной сфере тенденциях.
Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен сегодня из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства.
Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности населения брать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые квартиры финансируются на основе применения схем застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими. Будущие владельцы квартир должны внести значительный первоначальный взнос за недостроенную квартиру, а финансирование по принципу «плати из текущих доходов» означает, что семьи берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства. Новые покупатели зачастую платят дополнительно 20 процентов от покупной цены для внутренней отделки квартиры, монтируя электропроводку и бытовые приборы. Замена финансирования разработчика кредитованием коммерческого банка при использовании последовательной и хорошо развитой системы андеррайтинга заемщика и процентных ставок, таким образом, поможет сделать новые квартиры более доступными. Благодаря этому также будут предоставлены средства для капитального ремонта и технического содержания существующего жилищного фонда.
Современные особенности андеррайтинга заемщика кредита и стандартов обслуживания банками являются следующими:
ð Максимальный срок - 15 лет для кредиторов-коммерческих банков, 20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания.
ð Минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количеством сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыночной цены.
ð Процентные ставки устанавливаются на уровне от 21 до 23 процентов, если кредит выдается в рублях, и на уровне от 12 до 15 процентов, если кредит деноминирован в долларах США. Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы между использованной ставкой и рыночной ставкой.
Возможность обращения взыскания на имущество должника является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Препятствия, мешающие выселению, по-прежнему вызывают сомнения относительно эффективности использования собственности в виде залога при получении ипотечных кредитов и в случае ипотечных ценных бумаг. Ряд законов, принятых после 1998 года, улучшили положение с регистрацией прав собственности и их применением, нормализовали ситуацию с субсидиями и разрешили обращать взыскание на залог ипотеки. Хотя эти законы делают важный шаг, предоставляя кредиторам, имеющим право ареста имущества должника, обращать взыскание на это имущество, если заемщик перестает платить, действие этих законов ограничено, и в судах было рассмотрено мало дел для апробации их действия.
Залоговые права кредиторов по-прежнему ограничены банковскими кредитами. Это ограничивает способность заемщиков рефинансировать кредиты, когда инфляция падает, а процентные ставки снижаются. Обращение взыскания на залог в случае отказа от уплаты долга ограничено правами семей, особенно семей с несовершеннолетними детьми, из-за которых не просто выселить такие семьи. В результате, в случае отказа заемщика возвращать кредит в реальности права кредиторов ограничиваются попытками пойти на мировую и договориться о продаже жилья, сдать жилье заемщику, не вернувшему кредит, в аренду, или переселить семью.
Принятие нового Жилищного кодекса должно внести ясность в разрешение подобных вопросов. В настоящий момент ведется обсуждение новых законов, предусматривающих создание местного жилого государственного фонда, который будет расширяться за счет новых и/или пустующих квартир, для предоставления жилья семьям, не возвратившим кредит, и таким образом позволит кредиторам применить свое залоговое право ареста имущества должника.
Если говорить об организационно-финансовых схемах системы индивидуального жилищного строительства, необходимо, прежде всего, ясно осознавать, что:
ð становление системы будет происходить неодномоментно. Это процесс, а его протяженность по времени будет исключительно зависеть от согласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней. Неудачные попытки построить систему только из Федерального центра, по существу навязывая ее регионам, как и построение региональных моделей независимо от Федерального центра, убедительно подтверждают этот тезис;
ð формирование системы с необходимостью будет проходить определенные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватная организационно-финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и в конце концов образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый организм. Организационно-финансовые схемы, обеспечивающие различные стадии, могут создаваться параллельно, более того, для ускорения процесса они должны создаваться параллельно. Однако нужно отдавать себе отчет в том, что они начнут эффективно функционировать как единое целое только по мере того, как для этого созреют объективные условия и будет создана соответствующая правовая база.
Анализ состояния вопроса показывает, что из-за низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.
При малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы, позволяющие их накапливать. Так называемые накопительные схемы получили широкое распространение в Европе, они присущи всем странам с низким уровнем доходов населения (в том числе в странах с переходной экономикой).
Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.
Естественным инструментом, позволяющим людям с минимальным риском накапливать средства в рамках схем накопительного страхования, являются страховые компании.
Другим инструментом накопления средств граждан являются кредитные потребительские союзы, деятельность которых регулируется ст. 116 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В настоящее время, после принятия Правительством государственной концепции ипотечного жилищного кредитования, открываются новые возможности для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме жилищных ссудосберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен сыграть Федеральный закон, инициатором в разработке которого выступили Комиссия Государственной Думы по ипотечному кредитованию и Правительство Российской Федерации. Этот закон призван окончательно закрепить «правила игры» кредитных союзов, а также установить формы государственного контроля за их деятельностью. Последнее особенно важно, имея ввиду недавний печальный опыт «финансовых пирамид». Видимо, целесообразно предусмотреть создание специального правительственного органа типа Государственной инспекции, который бы совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг регулировал и контролировал деятельность кредитных союзов как организаций, оперирующих средствами населения.
В перспективе по мере развития банковской системы центральное место в пространстве первичных ипотечных кредитов, безусловно, займут банки. Сегодня, однако, их возможности существенно ограничены, поскольку российская банковская система ориентирована на универсальные банки, а сами они работают, в основном, на «коротких» деньгах. В этой связи процентные ставки по выдаваемым ими кредитам являются слишком высокими, чтобы стать привлекательными для массового потребителя.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как показал предпринятый в выпускной квалификационной работе анализ, история ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран. Более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития он имеет в нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценным бумагами.
Рассмотрение исторического процесса формирования залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявить определенные тенденции развития залога во всех странах, характерные его черты.
Пройдя сложный и неоперативный процесс формирования, он выливался в самые разные формы (в Древнем Риме fiducia и pignus) под воздействием экономических, юридических, социальных и иных отношений. В конечном итоге, приобретя такую форму залога, как ипотека - наилучшее достижение общества.
С позиции закономерностей развития залоговых отношений - во всем мире они были одинаковыми, особенности же возникали благодаря самобытности развития той или иной страны. Будучи частью целого, институт залога имеет и свои особенности. Ученые выделяли, что движущей силой развития, кроме всего прочего, именно поиск баланса прав сторон и активное стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита.
Ипотека, как в прочем и другие формы залога, является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. С помощью залога общество получает лучшее, современнейшее орудие кредита, поэтому в обращении с этим оружием требуется более искусство, осторожность, разборчивость, техническая ловкость приемов.
В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.
До начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования.
Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.
В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.
На сегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по своим масштабам, особенно с учетом потребностей в его развитии. Тем не менее, в результате достигнутой экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных основ он готов войти в новую фазу - фазу интенсивного развития. Основная задача государства - максимально способствовать этому процессу.
Нормативно-правовой основой для этого должно стать скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.
Существующая государственная система жилищного обеспечения должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах:
ð предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;
ð предоставление жилья из государственных или муниципальных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;
ð стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так называемого сектора «арендного жилья»;
ð предоставление гражданам, имеющим небольшие собственные накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с использованием кредитных (заемных) средств;
ð покупка и строительство гражданами жилья с использованием собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;
ð стимулирование создания товариществ собственников жилья.
Новая система будет направлена на сглаживание диспропорций платежеспособного спроса различных слоев общества, т.к. поддерживает граждан с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами, свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную напряженность в обществе.
Мы полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому Основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации.- СПб., 2004.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410.
3. Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1983. - N 26.- Ст. 883; 1988, N 47, Ст. 1493; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - N 5. -Ст. 346.
4. Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.99 г. № 81-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1999. №18. Ст. 2207.
5. Закон РСФСР от 4 июня 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации //Российская газета.1993.№ 5.
6. Земельный кодекс РФ 2001 г. // Собрании законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. - № 44. - Ст. 4147.
7. Закон Российской Федерации «Об основах Федеральной жилищной политики» N 4218-1от 24 декабря 1992 г. (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 N 9-ФЗ, от 21.04.97 N 68-ФЗ, от 08.07.99 N 152-ФЗ) // Российская газета, 1993, 23 января, N 15.
8. Закон Российской Федерации «О залоге» N 2872-1 от 29 мая 1992 г. // Ведомости СНД и ВС РФ, 11.06.92, N 23, ст. 1239.
9. Федеральный закон от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 17, ст. 1918; 1998, N 48, ст. 5857; 1999, N 28, ст. 3472; 2001, N 33, ст. 3424; Российская газета от 4 января 2003 г., No 1 (3115).
10. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 6, ст. 492; 2001, N 33, ст. 3424; 2003, N 27, ст. 2700.
11. Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; «Российская газета», N 24, 10.02.2004.
12. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. № 18-ФЗ // Российская газета от 14.02.02 г. № 29.
13. Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 30, ст. 3028.
14. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. 17.11.2003. N46 (ч. 2). Ст. 4448.
15. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» //Собрание законодательства РФ.- 1996.- № 10.- Ст. 880.
16. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753 «Об утверждении Федеральной целевой программы «Свой дом» // Российская газета от 24.07.96 г. № 138.
17. Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010 //Российская газета от 04.09.96 г. № 168.
18. Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г. // Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 3, ст.278.
19. Постановление Правительства Санкт-Петербурга «О Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга» N 36 от 26 декабря 1994 г. // Общероссийская справочная правовая система «Законодательство России», 1999, ноябрь, Выпуск 11 (27).
20. Приказ городского Бюро регистрации прав на недвижимость Администрации Санкт-Петербурга «Об утверждении «Временной инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и инструктивного письма о порядке государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним» N 111 от 09 октября 1998г. // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, 1998, 23 декабря, N 12.
21. Анненков К. Н. Система русского права. Т. 3, СПб, 1898.
22. Астафьев Д.В. Совершенствование системы прав на недвижимость и регистрации сделок с недвижимостью, как одна из мер по профилактике мошенничества на рынке недвижимости // Право: Теория и Практика. - 2003. - № 12.
23. Басин Е.В., Гонгало Б.М. Залоговые отношения в России.- М., 1996.
24. Белкина Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе //Вопросы экономики.- 1993.- № 7.
25. Бланк Г.В. Ипотека в России.- СПб., 1881.
26. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып. 2, Вещное право СПб, 1896.
27. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие.- М: БЕК, 1995.
28. Вишневский А.А. Новый Гражданский кодекс и залоговое право // Бизнес и банки.- 1995.- № 27.- с.4-5.
29. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики.-1995.-№ 11.-с.135-145.
30. Гантовер Л.В. Залоговое право. СП6., 1890.
31. Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание //Экономика строительства. – М., 2000.
32. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит.- 1995.- № 8.- с.48-51.
33. Жилищная экономика /Под ред. Г. Поляковского. - М.: Дело, 1996.
34. Завидов Б. Залог - один из способов обеспечения обязательств //Российская юстиция.- 1995.- № 8.- с.14-16; № 9.- с.15-18.
35. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Приор, 1998.
36. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. - СПб.- Киев, 1912.
37. Зуйкова Л. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России //Проблемы теории и практики управления. - 2001.- № 6.
38. Ипотека в России. История //Коммерсанть.-1996.-№ 8.
39. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве.-М., 1999.
40. Квернадзе Р.А., Хоменко М.А. Ипотечное жилищное кредитование и его опыт в зарубежных странах //Право и политика.- 2001.-№ 9.
41. Коммерческое право / Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. СПб., 1997.
42. Медведев Д.А. Российский закон о залоге.// Правоведение. – 1992. - №5.
43. Мейер Д. Древнее русское право залога. - Казань, 1855.
44. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России.- СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2003.
45. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. 4.1. Вотчинные права. СПб, 1896.
46. Пономарев В.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2003.-№ 1-2.
47. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999.
48. Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Коллегия, ТОМ 2, № 10-11, 2002.
49. Римское частное право: Учебник /Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского.- М.: Юрист, 1994.
50. Саватье Р. Обязательственное право. - М., 1981.
51. Свириденко О. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании. //Хозяйство и право, 1998. № 8.
52. Свод Законов Российской Империи. Книга третья, том Х /Под ред. А.А. Добровольского.- СПб., 1913.
53. Сипайский В.И. Русское гражданское право. - Киев: Прогресс, 1917.
54. Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России в 1991-1994 гг.- М., 1994.
55. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты// Деньги и кредит. 1994. № 8. С. 44-52.
56. Ужегов А.Н. Квартира в кредит.: ипотечная сделка.-СПб.: Питер, 2001.
57. Хохлов В.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учеб. пособие /Сам, гос. эк. акад. Самара, 1997.
58. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995.
59. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права.-М.:Спарк, 1995 (по изданию 1907 г.).
60. Школьник СЛ. Ипотека движимости. - Киев, 1915.
[1] Ужегов А.Н. Квартира в кредит.: ипотечная сделка.-СПб.: Питер, 2001, С.7.
[2] Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912. С.VI.
[3] Римское частное право: Учебник /Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского.- М.: Юрист, 1994, С. 338.
[4] Римское частное право: Учебник /Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского, С.341.
[5] Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве, С. 251.
[6] Школьник СЛ. Ипотека движимости. - Киев, 1915.- С. 7-10.
[7] См., например, Кассо Л. Понятие о залоге в современном праве.
[8] Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве.- М., 1999, С.199.
[9] Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. - СПб.- Киев, 1912, С.23.
[10] Мейер Д. Древнее русское право залога.- Казань, 1855.
[11] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права.-М.:Спарк, 1995 (по изданию 1907 г.), С.173.
[12] Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву, С.162.
[13] Сипайский В.И. Русское гражданское право. - Киев: Прогресс, 1917, С.226, 228.
[14] Свод Законов Российской Империи. Книга третья, том Х /Под ред. А.А. Добровольского.- СПб., 1913, С.208.
[15] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права.
[16] Саватье Р. Обязательственное право. - М., 1981.
[17] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права, С. 96.
[18] Гражданское и торговое право капиталистических государств. - 3-е изд./Под ред. ЕА. Васильева. - М., 1993. - С. 201.
[19] Гантовер Л.В. Залоговое право. СП6.1890, С. 21.
[20] Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; Российская газета", N 24, 10.02.2004.
[21] Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России.- СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2003, С.13.
[22] Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве, С. 227.
[23] Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты// Деньги и кредит. 1994. № 8. С. 44-52.
[24] Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России в 1991-1994 гг.- М., 1994.
[25] Белкина Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе //Вопросы экономики.- 1993.- № 7.
[26] Закон РСФСР от 4 июня 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации //Российская газета.1993.№ 5.
[27] Гражданский кодекс РФ. Часть первая. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410.
[28] Ведомости СНД и ВС РФ, 11.06.92, N 23, ст. 1239.
[29] Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; Российская газета", N 24, 10.02.2004.
[30] Собрание законодательства Российской Федерации.-1997.-№ 30.-Ст.3594.
[31] Собрание законодательства РФ. 1999. №18. Ст. 2207.
[32] Собрание законодательства РФ.- 1996.- № 10.- Ст. 880.
[33] Российская газета от 04.09.96 г. № 168.
[34] Российская газета от 24.07.96 г. № 138.
[35] Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 3, ст.278.
[36] Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 17, ст. 1918; 1998, N 48, ст. 5857; 1999, N 28, ст. 3472; 2001, N 33, ст. 3424; Российская газета от 4 января 2003 г., No 1 (3115).
[37] Собрание законодательства РФ. 17.11.2003. N46 (ч. 2). Ст. 4448.
[38] Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 30, ст. 3028.
[39] Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г., № 44, ст. 4147.
[40] Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Коллегия, ТОМ 2, № 10-11, 2002.
[41] Свириденко О. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании. //Хозяйство и право, 1998. №8, С. 90.
[42] Хохлов В.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учеб. пособие /Сам, гос. эк. акад. Самара, 1997 С. 19.
[43] Хохлов В.А. Указ. соч. С.20 – 21.
[44] Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. С.22-23.
[45] Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995. С.31.
[46] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права 3-е изд. Казань, 1901. С. 326.
[47] Анненков К. Н. Система русского права. Т. 3, СПб, 1898. С. 305.
[48] Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып. 2, Вещное право СПб, 1896. С. 180.
[49] Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995. С. 33.
[50] Медведев Д.А. Российский закон о залоге.// Правоведение, 1992, №5. С.14.
[51] Звоницкий А.С. Указ. соч. С. 203-204.
[52] Победоносцев К.П. Курс гражданского права. 4.1. Вотчинные права. СПб, 1896. С. 585.
[53] Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Приор, 1998. С. 104.
[54] Астафьев Д.В. Совершенствование системы прав на недвижимость и регистрации сделок с недвижимостью, как одна из мер по профилактике мошенничества на рынке недвижимости // Право:Теория и Практика. - 2003. - № 12.
[55] Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. № 18-ФЗ // Российская газета от 14.02.02 г. № 29.
[56] «Российская газета», N 24, 10.02.2004.
[57] Жилищная экономика/Под ред. Г. Поляковского. – М.: Дело, 1996.
[58] Зуйкова Л. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России //Проблемы теории и практики управления. - 2001.- № 6.
[59] Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание //Экономика строительства. – 2000. – С. 58.
Дата: 2019-07-24, просмотров: 189.
