Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Лекция 15, 16. Презентация с использованием интерактивной доски.
Вопросы:
1. Правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ.
Условия и порядок предоставления кредитов на приобретение и строительство жилья.
Использование ипотеки при приобретении жилья
Военная ипотека.
1. Правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ. Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.
ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.
Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:
§ содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;
§ привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
§ содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
§ стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
§ представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:
§ определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;
§ определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;
§ переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
§ установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
§ заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
§ уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
§ четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.
Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2005 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т. п.
2. Условия и порядок предоставления кредитов на приобретение и строительство жилья. Право граждан на кредиты и субсидии при строительстве жилья довольно подробно регламентировано законодательством. Так, возможность получения гражданами кредита на строительство предусмотрена Указами Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы", от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах" и др.
Под жилищными кредитами следует понимать получаемые гражданами заемные средства для строительства и приобретения жилья и земельных участков на коммерческой основе.
О жилищных кредитах необходимо знать следующее:
· а) кредитные правоотношения оформляются кредитным договором, в соответствии с которым кредитор (банк или иная кредитная организация) обязуется предоставить кредит (денежные средства) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Этот консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий договор является разновидностью договора займа. Заключению этого договора предшествует подача заявления с просьбой о выдаче кредита, в котором указываются цель и срок использования, а также форма его обеспечения (например, залог недвижимости);
· б) при решении кредитором вопроса о целесообразности предоставления кредита заявителю учитывается его кредитоспособность, поэтому к заявлению должны быть приложены соответствующие документы;
· в) выдача кредита для строительства дома может осуществляться по частям в соответствии с этапами строительства, предусмотренными его графиком. При этом банк контролирует ход работы и целевое расходование денежных средств;
· г) различают три вида жилищных кредитов:
o – земельный кредит – краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам на приобретение и обустройство земельного участка под жилищное строительство;
o – строительный кредит – краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый физическим и юридическим лицам для финансирования работ по строительству;
o – кредит на приобретение жилья –долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для покупки жилья;
· д) условия предоставления кредита:
o – отвод застройщику земельного участка для строительства;
o – наличие разрешения у заемщика на строительство жилья;
· е) кредит предоставляется в рамках сроков строительства и его стоимости;
· ж) размер кредита, выдаваемого банком на строительство, не должен превышать 70% стоимости приобретенной земли и затрат, необходимых для постройки дома;
· з) принципы жилищного кредитования:
o – целевое использование кредита;
o – срочность кредитования;
o – обеспеченность кредита заемщиком;
o – платность предоставления кредита;
o – возвратность кредита заемщиком в определенный срок (в случае невыполнения этого требования банк может обратить взыскание на заложенное ему заемщиком имущество для покрытия своих убытков).
Под субсидией, предоставляемой гражданам на строительство и покупку жилья, понимают денежную сумму, выдаваемую безвозмездно.
Этот вид помощи гражданам в настоящее время урегулирован рядом нормативных правовых актов, например:
· – постановлением Правительства РФ от 27 января 2009 г. № 63 "О предоставлении федеральным государственным гражданским служащим единовременной субсидии на приобретение жилого помещения";
· – постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2006 г. № 765 "О порядке предоставления молодым ученым субсидий на приобретение жилых помещений в рамках реализации мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан федеральной целевой программы “Жилище” на 2002–2010 годы";
· – распоряжением Правительства РФ от 11 октября 2001 г. № 1337-р "О размере безвозмездной финансовой помощи, предоставляемой за счет средств федерального бюджета военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы, на строительство (покупку) индивидуальных жилых домов (квартир)".
О сказанных выше субсидиях необходимо знать следующее:
· а) субсидии предоставляются только двум категориям граждан:
o – нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по этому поводу (вместо получения бесплатного жилья);
o – лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья;
· б) субсидию предоставляют:
o – органы государственной исполнительной власти различного уровня;
o – организации;
o – воинские части и формирования.
При этом используются денежные средства государственных бюджетов соответствующих уровней либо средства организаций;
· в) размер субсидий для различных категорий граждан (военнослужащих, отставников, членов казачьих обществ, граждан, лишившихся жилья в результате аварий и стихийных бедствий) составляет от 5 до 100% средней рыночной стоимости строительства или приобретенного жилья;
· г) получение субсидий происходит в следующем порядке:
o – претендент направляет в компетентный орган предварительную заявку с приложенными документами, подтверждающими право на получение субсидии;
o – компетентный орган обязан рассмотреть предварительную заявку в течение одного месяца и сообщить заявителю о подтверждении его права на подачу заявления либо отказе;
o – полученный заявителем отказ может быть обжалован либо в административном, либо в судебном порядке;
o – при положительном решении, вынесенном по предварительной заявке, претендент составляет основное заявление, к которому должны быть приложены соответствующие документы, и направляет его компетентному органу;
o – компетентный орган сообщает заявителю о предоставлении субсидии, указав ее размер, либо о постановке на очередь, указав номер очереди;
o – гражданин, получивший решение о выделении ему субсидии, подает в этот же орган заявление с просьбой о направлении платежей по субсидии в банк;
o перечисление денег в банк происходит только после проверки последним документов, обосновывающих предоставление субсидии;
o после этого банк переводит деньги на счет получателя согласно его заявлению.
· д) в случае использования субсидии не по назначению с ее получателя взыскивается в судебном порядке полученная денежная сумма с учетом индексации на инфляцию и величины судебных издержек[1].
Особое место в деле обеспечения граждан, нуждающихся в жилом помещении, занимает государственный жилищный сертификат. Институт государственного жилищного сертификата был предусмотрен в рамках программы "Жилище".
Правила выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов содержатся в подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты", входящей в состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002–2010 гг. Эти Правила состоят из следующих разделов:
I. Общие положения.
II. Порядок формирования списков граждан – участников подпрограммы и подготовка выпуска сертификатов.
III. Организация работы по выдаче сертификатов.
IV. Заключение договора банковского счета.
V. Порядок оплаты приобретенного жилого помещения.
VI. Заключение.
Государственный жилищный сертификат – именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина – участника подпрограммы на получение субсидии для приобретения жилого помещения за счет средств федерального бюджета. Этот сертификат не является ценной бумагой. Документ этот бланковый. Бланк сертификата выпускается государственным заказчиком подпрограммы – Минрегионом России по форме согласно приложению к указанной выше Программе. Изготавливаются бланки типографским способом.
Срок действия сертификата – девять месяцев с даты его выдачи, указываемой в сертификате. Датой выдачи сертификата является дата его подписания уполномоченным должностным лицом органа, выдающего сертификат.
Предоставление гражданам жилищных сертификатов урегулировано и другими нормативными правовыми актами, например:
· Порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, утвержденный постановлением Правительства РФ от 9 октября 1995 г. № 982;
· постановление Правительства РФ от 7 июня 1995 г. № 561 "О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилого помещения в результате стихийных ситуаций и стихийных бедствий".
Основные положения о жилищном сертификате следующие.
· 1. Главной целью подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2001–2010 гг., входящей в программу "Жилище" на 2002–2010 гг., является обеспечение бесплатного получения некоторыми категориями граждан субсидий из фонда государственного бюджета на приобретение жилых помещений в случае, если они стоят на учете лиц, нуждающихся в получении жилья.
· 2. Категории лиц, которым могут быть выданы субсидии на основании полученных ими сертификатов, предусмотрены в соответствующих нормативных правовых актах. К таким категориям лиц относятся:
o – семьи военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы;
o – сотрудники некоторых ведомств (органов внутренних дел, содержащихся за счет средств федерального бюджета, государственной противопожарной службы, милиции, по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Минюста России);
o – граждан, подлежащих переселению из закрытых военных городков, и др.
· 3. Граждане, имеющие право на получение жилищного сертификата, подают соответствующее заявление в органы местного самоуправления либо по месту их службы, в которых они состоят на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
· 4. Право на получение субсидии на основании жилищного сертификата можно реализовать только один раз.
· 5. Лицо, выдающее сертификат, обязано проинформировать заявителя об условиях получения и реализации жилищного сертификата, а последний обязан выразить свое согласие на его получение в письменной форме.
· 6. Порядок заполнения бланка жилищного сертификата определен приказом Минрегиона России от 4 сентября 2009 г. № 394.
· 7. Расчет размера субсидии, получаемой по сертификату, производится исходя из следующих обстоятельств:
o – общей площади жилого помещения, установленной для семей в соответствии с численностью их членов, по социальной норме площади жилья, установленной для семей разной численности;
o – средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья.
Суммы, подлежащие выплате гражданам из средств федерального бюджета для приобретения жилья в порядке оказания социальной помощи, зависят от стоимости 1 кв. м общей площади. Стоимость эта определяется Минрегионом России.
На II квартал 2009 г. она была определена для Сахалинской области в размере 43 300 руб., для Санкт-Петербурга – 52500 руб., а для Москвы – 83 750 руб., т.е. стоимость 1 кв. м общей площади варьируется в зависимости от ее места нахождения.
· 8. Общая площадь устанавливается в следующих размерах:
o – для семей численностью один человек – 33 кв. м;
o – для семей численностью два человека – 42 кв. м;
o – для семей численностью три человека и более – п х 18 кв. м, где п – число членов семьи лица, получающего сертификат.
· 9. Полученный сертификат сдается в банк (имеющий специальное разрешение), который открывает лицевой счет на имя владельца сертификата. На этот счет будут начисляться субсидии.
· 10. Владелец сертификата в течение срока его действия должен представить в банк договор на приобретение жилого помещения и правоустанавливающие документы.
· 11. Банк обязан проверить представленные документы в течение 10 рабочих дней и оплатить стоимость покупаемого жилого помещения. Оплата производится безналичным способом.
· 12. После приобретения жилья с помощью сертификата его владелец исключается из списка очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий[2].
Законодательством РФ предусмотрена также компенсация гражданам утраченного жилья в связи с чрезвычайными обстоятельствами. В качестве примера можно привести постановление Правительства РФ от 4 июля 2003 г. № 404 "О порядке осуществления компенсационных выплат за утраченное жилье и имущество пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской республике гражданам, постоянно проживающим на ее территории".
3. Использование ипотеки при приобретении жилья. Государством в последнее время принимаются меры к более широкому использованию при приобретении жилья такого способа обеспечения исполнения денежных обязательств покупателем, как ипотека. Ипотека является правовым институтом, облегчающим решение гражданами своей жилищной проблемы. Она представляет собой залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества и регулируется специальным законом об ипотеке. В связи с отсутствием у большинства населения денежных средств в необходимом объеме на современном этапе распространение получила покупка жилья под залог приобретаемых жилых домов и квартир.
Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в тех случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК). В настоящее время действует Закон об ипотеке. Помимо норм, относящихся ко всем видам ипотеки, в нем содержится специальная глава, посвященная особенностям ипотеки жилых домов и квартир (гл. XIII). Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (подп. 3). В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона, т. е. с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (см. также п. 3 ст. 340 ГК).
Частью 3 ст. 69 Закона об ипотеке предусмотрено, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
С соблюдением тех же правил должен осуществляться и залог незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 2 ст. 5).
В соответствии с изменениями, внесенными в абз. 2 п. 2 ст. 339 ГК, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке (см. п. 3 ст. 1 Закона о внесении изменений в ГК), что упрощает и удешевляет ее оформление.
Согласно ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Как предусматривает п. 3 ст. 339 ГК, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Согласно ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в указанный реестр записи о возникновении такой ипотеки.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
В соответствии со ст. 19 государственной регистрации подлежит не только договор об ипотеке, но и сама ипотека как обременение имущества. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация такой ипотеки осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (п. 2 ст. 20).
Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю (абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК). Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Он вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, доходы, например, посредством сдачи заложенного жилого дома или квартиры внаем (п. 1 ст. 346 ГК; п. 2. ст. 29 Закона об ипотеке).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другом лицу, в частности, путем продажи, дарения, обмена, лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (абз. 1 п. 2 ст. 346 ГК; п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем (см. также п. 1 ст. 353 ГК).
Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется с соблюдением правил, установленных гл. IX Закона об ипотеке. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (абз. 1 п. 1 ст. 349 ГК; ст. 51 Закона об ипотеке). На основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, удовлетворение требований залогодержателя за счет указанного имущества возможно без обращения в суд (абз. 2 п. 1 ст. 349 ГК; абз. 1 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Исключения из этого правила, когда взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда, предусмотрены п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке.
Особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены гл. XIII Закона об ипотеке. Так, п. 2 ст. 74 не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).
В соответствии со ст. 76 при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Как предусмотрено в абз.1 п. 1 ст. 77, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Таким образом, в приведенном случае возникает ипотека жилого дома или квартиры в силу закона, что расширяет применение ипотеки как средства, обеспечивающего решение жилищной проблемы.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных гл. IX Закона об ипотеке. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке).
Федеральным законом от 29.12.2004 № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» жилое помещение (его части), являющееся для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем данному гражданину помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением, земельные участки, на которых расположены эти объекты, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности (в частности, при их использовании для индивидуального жилищного строительства), применительно к тем случаям, когда указанное имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, исключены из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Пункт 3 ст. 78 Закона об ипотеке предусматривает, что договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК и жилищным законодательством РФ.
4. Военная ипотека. По статистике, самыми социально необеспеченными слоями населения в России считаются бюджетники. Даже военным если и полагается жилье от государства, то на очереди приходится стоять десятки лет. Накопить на собственный кров, откладывая средства с зарплаты, практически нереально. Без помощи государства в вопросе жилища не обойтись. С 2005 года военнослужащие приобрели возможность получить военную ипотеку, это определенный вид кредитования, в котором государство принимает непосредственное участие, причем не на стороне банка, а на стороне заемщика. До того времени, как военная ипотека впервые заработала в России, предполагалось, что военнослужащий получить жилье после увольнения по выслуге лет. Но теоретическое право на жилье и практическая составляющая его реализации – это разные вещи. Оказывалось, что пенсионерам приходилось годами ожидать своей очереди, то есть, государство не в состоянии было выделить квартиру военнослужащему, ушедшему в отставку. Сущность работы военной ипотеки была определена федеральным законодательством. Не вдаваясь пока в подробности, отметим, что реальное жилье можно получить уже через три года от момента начала участия в ипотеке, причем практически всю стоимость жилья оплачивает государство в виде внесения ежемесячного платежа. Простыми словами, военная ипотека – это обычная ипотека, в которой выплачивает взносы не гражданин, а Министерство обороны. Несмотря на сравнение военной ипотеки с гражданской, первая имеет ряд отличительных черт, которые дают ей несомненные преимущества. Прежде всего, как мы уже упоминали, отличие заключается в том, что ежемесячные платежи вносит не заемщик, а государство. Существует определенный верхний порог на субсидированную сумму, он составляет 2 200 000 рублей. Именно эту часть покрывает федеральный бюджет. Но это вовсе не означает, что установлен предел для стоимости приобретаемого жилья. Военнослужащий вправе выбрать более дорогое жилье, но остаток суммы он обязан внести из собственных накоплений. В качестве объекта выбранной недвижимости для данной программы может быть представлен частный дом и выделенным участком земли. Обращаем внимание, что приобрести одну землю без постройки по военной ипотеке нельзя. К строению не предъявляются никаких требований по планировке, это может быть коттедж или квартира в новом доме. Допускается покупка понравившегося жилья не у застройщика, а на вторичном рынке. Возможна также покупка комнаты в общежитии. Единственное требование – жилье не должно быть признано ветхим или аварийным. Если раньше квартира выдавалась военнослужащему по месту его последней службы, то теперь относительно расположения жилья ограничения полностью сняты. Квартиру можно купить в любом регионе РФ. Условия военной ипотеки позволяют прогнозировать накопившиеся сбережения на каждый год участия в программе. За 15-20 лет службы военнослужащий сможет накопить достаточно денег, чтобы приобрести подходящее для проживания жилье по средней рыночной стоимости. Но за эти годы он должен пребывать на армейской службе и не покидать ее. Еще одним важным выгодным фактором служит то, что военному, уже имеющему в наличие свое жилье, в предоставлении ипотеки отказано не будет. Министерство обороны выступает гарантом того, что денежные средства, поступающие на счет военнослужащего, пойдут на выплату кредита, который гасится ежемесячно. Таким образом, МО играет координирующую роль. Военнослужащий вправе самостоятельно выбрать себе жилье, а также выбрать банк, который будет производить кредитование. Особое внимание уделяется одному из условий военной ипотеки, оно касается преждевременного оставления службы. Если по каким-либо причинам военнослужащий покидает службу в армии, то оставшиеся платежи по ипотеке он будет производить из собственного бюджета. Несмотря на то, что процедура получения кредита отлажена и действует уже более десятка лет, для того, чтобы стать участником военной ипотеки, необходимо провести серию подготовительных действий. Прежде всего, военнослужащий обязан стать участником накопительной ипотечной системы (НИС). После этого, даже если солдат не торопится покупать жилье, на его счет производятся ежемесячные начисления средств, это как раз те средства, которые перечисляются Министерством обороны. Через три года после регистрации в системе НИС можно будет искать жилье. Размер накоплений на личном счете достаточен для того, чтобы внести первоначальный взнос. Последующие выплаты от МО будут идти на совершение ежемесячных платежей. Если выбрать квартиру не в столичном регионе, то за 15-20 лет вполне реально расплатиться по ипотеке государственными средствами. Так как общая сумма займа ограничена значением 2 200 000 рублей, то гражданин должен будет определить необходимость внесения дополнительных средств. Но еще раз заметим, что на эти деньги вполне реально найти жилье площадью 54 квадратных метра, что является нормой для семьи из трех человек. Отрадно то, что при этом квартира или дом не ограничиваются по площади. Самое главное – уложиться в максимальную сумму. Если же такой возможности нет, то придется доплачивать. Пару слов следует добавить про систему НИС. На самом деле, это ведомство, на которое возложена обязанность по регулированию и контролю выдачи субсидии. Организация занимается мониторингом всех ипотечных отчислений, индексацией выплат, а также выдачей накопившихся средств при наличии кредитного договора. Ежемесячные отчисления для всех военнослужащих одинаковые, они не зависят от денежного довольствия и индексируются согласно уровню инфляции. Воспользоваться услугой ипотечного кредитования, о которой ведется речь, может лишь ограниченный контингент, это, прежде всего, военнослужащие РФ. Подобная программа применима и для МВД, МЧС, а также ФСБ. Все сотрудники силовых ведомств находятся в одинаковых условиях. Для них программа работает в едином режиме. Если не подать заявление в НИС, то военнослужащий будет зарегистрирован в системе автоматически, однако, во избежание потери драгоценного времени, следует самостоятельно подавать рапорт о зачислении в систему. В систему НИС автоматически зачисляются офицеры, если их первое звание получено после 1 января 2005 года. Сюда же относятся и прапорщики, чья выслуга после 1 января 2005 года составляет или превышает 3 года. По заявлению в НИС будут включены все военнослужащие (рядовые и сержанты включительно), заключившие с МО контракт после 1 января 2005 года. На протяжении всего времени работы программы военнослужащий должен служить в армии. Обычно до 45 лет он успевает приобрести свое жилье, пусть даже в теоретическом плане. Но если солдат уволится из армии, то военная ипотека станет гражданской, это означает, что по линии Министерства обороны перестанут поступать средства, и гражданин обязан вносить платежи самостоятельно. Если будут нарушены условия погашения кредита, то квартира перейдет в собственность Министерства обороны. После того, как пройдет три года с момента регистрации в НИС, военнослужащий может внести первый взнос за жилье. Однако он имеет право подождать, пока на его счете не накопится более солидная сумма. Условия военной ипотеки в 2019 году практически не изменились. Вся процедура получения жилья образно разбита на несколько этапов. Сначала выбирается квартира и устанавливается устная договоренность с ее хозяином или застройщиком. Затем необходимо узнать, какие банки предоставляют военную ипотеку и на каких условиях. К основным данным относятся сроки ипотеки, максимальная сумма, процентная ставка и первоначальный взнос. Традиционно считается, что самым надежным кредитором является Сбербанк, однако и у других коммерческих банков есть много интересных преимуществ. О принятом решении необходимо поставить в известность МО и подписать необходимые документы. После небольших бюрократических операций можно будет въехать в собственную квартиру. Но на словах все выглядит достаточно привлекательно. Что же ожидает в реалии? Если у военнослужащего нет офицерского звания, то стать участником НИС он может только по собственному заявлению. На имя командира части необходимо подать рапорт, дождаться регистрации в системе, а затем отсчитать три года от времени этой регистрации. Следующий шаг – подбор жилья. Если нужно, чтобы государство полностью оплатило приобретение, то стоимость дома или квартиры не должна превышать 2 200 000 рублей. Следует обратить внимание на выполнение ряда требований: жилье расположено на территории РФ; жилье не является аварийным или ветхим; окна и двери находятся в удовлетворительном состоянии; кухня и жилая зона разделены (нельзя будет купить квартиру-студию). В выбранный банк необходимо предоставить пакет документов. В него входит заявление, паспорт, военный билет, документ об участии в ипотеке, а также документы на приобретаемое жилье. На самом деле выбрать банк не так просто, как кажется. Помимо того, что условия банка должны подходить военнослужащему, этот банк должен одобрить предоставление ипотеки. Известно, что не все банки одинаково лояльно относятся к заемщикам. При получении положительного решения из банка последний направляет запрос в Министерство обороны, там, в свою очередь, подтверждается актуальность предоставленной информации. После этого начинается процесс оформления ипотечного договора, в котором участвует заявитель, представитель банка и представитель Министерства обороны. По заключенному договору Министерство обороны обязано перечислить деньги с накопительного счета военнослужащего, которые будут зачтены, как первоначальный взнос. Когда эти деньги поступят в банк, тот перечисляет предыдущему владельцу квартиры всю ее стоимость. Далее МО ежемесячно вносит определенный платеж в счет погашения ипотеки. После оформления ипотеки необходимо документально оформить покупку жилья, а также зарегистрировать жилье на себя (с обременением). Обременение означает, что вы не сможете продать ипотечное жилье, так как оно находится под залогом. Несмотря на кажущуюся стабильность, любой участник ипотеке желает быть в курсе событий. Для этого необходимо следить за актуальными м свежими новостями. Прежде всего, военнослужащий может контролировать свои накопления в НИС. Удобнее всего воспользоваться онлайн калькулятором, позволяющим рассчитывать суммы за выбранный период времени. Положительной новостью считается то, что выплаты будут индексироваться. На начало 2019 года ежегодная компенсация от государства составит около 268 тысяч рублей. Повышение сопряжено с правительственным постановлением об увеличении зарплат бюджетникам на 4%. В порядке оформления документов военная ипотека в 2019 году не будет отличаться от программ прошлогодних, но позитивные изменения все же произошли. Во-первых, снизился процент по ипотеке. Если он в среднем был 12%, то теперь составляет 9%. Во-вторых, максимальная сумма кредитных средств увеличивается с 2 200 000 рублей до 2 400 000 рублей. Традиционно сложилось общественное мнение о том, что ипотека – это особая кабала перед государством. Но программа военной ипотеки пока показывает свою выгоду и преимущество. Почему мы употребляем слово «пока»? Да потому что еще ни одна программа не завершилась, чтобы сделать полноценный анализ ее работы. Но уже одно можно четко сказать, что военная ипотека имеет преимущества не только перед гражданской ипотекой, но и перед программой обеспечения жильем, действовавшей до этого. По указанной программе не хватало жилого фонда, чтобы обеспечить всех нуждающихся. В первую очередь, жильем обеспечивались ветераны ВОВ. Выдача денежных средств позволила более эффективно работать над созданием благоприятных условий жизни военнослужащих, тем более, что получение служебного жилья никак не отражается на ипотеке.
Тема 8. Общее имущество многоквартирного дома и управление им.
Дата: 2019-04-23, просмотров: 283.