Економічна суть орендних і виробничих відносин має суттєві відмінності. За орендних відносин, селянин, який здав в оренду свій земельний і майновий паї, втратив право володіння і користування своєю власністю, а беручи участь у виробництві, наділений лише статусом найманого працівника, позбавленого права участі в організації управління виробництвом, розподілі продукції і прибутку, збільшенні частки свого паю. Його право звелося лише до отримання заробітної та орендної плати, розміри яких не залежать від результатів виробництва. Всі інші права переходять до засновника агроформування[2].

Якщо б селянин свій земельний і майновий пай вніс до статутного фонду агроформування, то він отримав б статус його засновника, і вся система виробничих відносин докорінно змінилась. За ним залишилось би право володіння, користування і розпорядження своєю власністю, переданою до статутного фонду, право на збільшення майнового паю за рахунок придбаних основних засобів, право участі в організації і управлінні виробництвом і контролю за господарською діяльністю, право участі в розподілі виробленої продукції та отриманого доходу. Крім заробітної плати, селянин мав би право на отримання частки виробленої продукції та дивідендів при розподілі отриманого прибутку, розміри якого залежать від результатів виробництва. Це і визначало б систему розвитку виробничих відносин та мотивації праці в господарських формуваннях, засновниками яких була б вся активна частина селян, власників земельних і майнових паїв. Це підтверджується і світовою практикою, де найбільш ефективними є господарські формування, засновані не на одноосібному володінні, а на партнерстві та корпоративній основі. В основі таких господарських структур є приватна власність усіх учасників виробництва та колективні форми його організації.

Найчастіше соціальні та трудові конфлікти при розпаюванні майна та землі виникають внаслідок:

- несвоєчасної або недостатньої виплати орендної плати за користування земельним наділом чи невиконання умов договору оренди землі та майна;

- виділення неналежного (незадовільного) за своїми якостями земельного паю, або ж майнової частки, яка не задовольняє вимоги селянина, що бажає працювати відокремлено;

- неможливості забрати у новоствореного підприємства належний селянину пай в ситуації, коли власник підприємства уникає укладання договору про виділення паю;

- зловживання при розпаюванні майна, зменшення майна пайового фонду;

- незаконна податкова застава та реалізація розпайованого майна на погашення боргів;

- неотримання власником земельного паю у випадку його непрацездатності соціального захисту з боку місцевого підприємства;

- виникнення ситуації, коли новостворені агроформування охоче беруть в оренду земельні паї селян, відмовляючи багатьом з них у працевлаштуванні, що призводить до соціальної напруги, безробіття;

- того, що при укладанні трудового контракту між приватно-орендним підприємством і працівником, останній має лише статус найманого робітника і не може впливати на управління господарством, а новий засновник підприємства не рахується з думкою селян-орендодавців при прийнятті управлінських рішень;

- відсутності гарантії оптимального розміру орендної плати за паї, незахищеності прав власності громадян на належні їм землю і майно;

- неналежної відповіді чи відсутності реакції керівництва господарства на вимоги працюючих.

На жаль, сучасна аграрна політика, практичні дії владних і господарських структур орієнтують селян якраз на пріоритети розвитку агроформувань, заснованих на одноосібному володінні, а не на партнерстві та корпоратизації.

Заміна виробничих відносин у практиці вітчизняного сільськогосподарського виробництва орендними відбулася в умовах зміни державної та колективної форми власності на землю і засоби виробництва приватною формою при збереженні колективних форм організації праці. Характерним є й те, що за орендодавцями - власниками земельних і майнових паїв, залишається право розпорядження власністю, а право володіння і користування орендованою власністю отримує орендар. Таким чином орендар отримав і право розпорядження результатом праці, оскільки у більшості випадків він є засновником агроформування і визначає умови взаємовідносин з найманими працівниками. Це суперечить економічній теорії і світовій практиці. За будь-яких умов поєднання приватної форми власності і колективних форм організації виробництва вимагає взаємовигідних виробничих відносин між його учасниками. В їх основі мають поєднуватись оплата праці відповідно до її затрат, дивіденди, які належать і власникам переданих в оренду засобів виробництва, які беруть у ньому участь, а не орендна плата, інші форми матеріального і морального стимулювання учасників виробництва.

Нині діюча система виробничих відносин між суб‘єктами в АПК перебуває у жорсткому протиріччі, оскільки характер виробничих відносин не відповідає розвиткові продуктивних сил, формам власності та організації виробництва. Земля і майно є власністю селян, а результати їх праці привласнюють засновники агроформувань, що створює соціальну напругу, яка супроводжується соціальними конфліктами.

За даними нормативної грошової оцінки, вартість 1 га сільськогосподарських земель у середньому по Україні становить 8 927 грн. (1 768 дол. США) [23]. Найдорожчими є сільськогосподарські землі Чернівецької, Вінницької, Черкаської, Херсонської областей та Автономної Республіки Крим, а найдешевшими — Закарпатської, Львівської, Житомирської, Чернігівської та Луганської областей (рис. 3.1). Суттєва різниця у розмірах земельної частки (паю) та у нормативній грошовій оцінці земель сільськогосподарського призначення по областях України призводить до того, що вартість земельної частки (паю) в різних регіонах України неоднакова. Спостерігається чітка тенденція зростання вартості паю із західного регіону на схід-південь України. Найменша вартість паїв у Івано-Франківській, Чернівецькій та Львівській областях. Найбільша — в Херсонській і Запорізькій областях та в Автономній Республіці Крим (рис. 3.2)

За відсутністю ринку сільськогосподарських земель ринкові ціни на землі

сільськогосподарського призначення в Україні не сформовані, проте в проекті Закону України «Про ринок земель» зазначено, що ринкові ціни не можуть бути нижчими за нормативну грошову оцінку сільськогосподарських земель (табл.3.1).

Таблиця 3.1

Нормативна грошова оцінки сільськогосподарських земель України за типом угідь по роках, грн./га [12]

Рис. 3.1. - Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських земель України по областях станом на 1 січня 2007 р., грн./га (Джерело: Державний комітет України по земельних ресурсах)

Рис. 3.2. - Вартість земельної частки (паю) по областях України станом на 1 січня 2007 р, доларів США (Джерело: Державний комітет України по земельних ресурсах)

Щодо непрацюючих власників земельних і майнових паїв, тут в основі взаємовідносин між ними і орендарями має бути орендна плата, яка є одним із факторів матеріальної підтримки сільських пенсіонерів.

Таким чином, основним напрямком розвитку орендних відносин є надзвичайно важливі аспекти проблеми переорієнтації сільськогосподарського виробництва на створення господарських формувань, заснованих на засадах приватної власності їх членів і колективних форм господарювання – акціонерних і господарських товариств, сільськогосподарських виробничих кооперативів. Як правило, це великі господарські структури, яким у складних ринкових умовах легше виживати, більш ефективно господарювати, бути конкурентоспроможними.

Ці формування забезпечують стабільне землекористування, необхідні передумови для дотримання систем ведення землеробства і тваринництва, включаючи сівозміни, запровадження системи іпотечного кредитування, відтворювальний процес виробництва, вирішення соціальних проблем, поліпшення демографічної ситуації на селі.