Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В работе были рассмотрены и обобщены теоретические положения ипотечного кредитования, проанализирована практика, складывающаяся в этой сфере в настоящее время.
В заключение данной работы можно сделать следующие выводы.
1. В ходе исторического развития ипотечного кредитования соединение отечественного дореволюционного опыта ипотечного кредитования затрат на приобретение жилья с практикой кредитования индивидуального жилищного строительства в советское время стала надежным теоретическим фундаментом для выработки рекомендаций по ипотечному кредитованию в период перехода к рыночным отношениям.
2. В настоящее время законодательство об ипотеке является одной из наиболее динамичных областей права. Но, несмотря на это, состояние нормирования ипотечных отношений нельзя признать вполне удовлетворительным. Реальное развитие ипотеки связано с множеством проблем. Прежде всего, это законодательно-административные барьеры. Несмотря на массу законов, практически все они плохо корреспондируют между собой и в наших конкретных условиях в части воплощения экономической модели ипотечного кредитования фактически не работают.
Таким образом, можно сделать вывод об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.
3.Кроме того, важным является вопрос о том, все ли сегодня понимают насколько важны ипотека и ипотечные процессы в целом для экономики страны.
Ипотечное кредитование – это не только одно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционного кризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, создание новых рабочих мест и увеличение объема денежной массы в обращении. Коммерческая ипотека может помочь предпринимателям получить долгосрочные ресурсы для инвестиций и пополнения оборотных средств за счет залога помещений и офисов. В плане перспектив на будущее развитие коммерческой ипотеки имеет не меньшее, а может быть, даже большее значение, чем жилищной ипотеки.
Ипотека – залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы.
4. Жилищное кредитование развивается в Новосибирской области в целом наравне с общероссийским уровнем. Но сказать, что ипотека стала единственным ключом для решения жилищной проблемы, нельзя, потому что государство пока не совсем точно и правильно урегулировало все вопросы. Нужны понятные законодательные нормы, чтобы гарантии по ипотечным кредитам на уровне субъектов федерации не учитывались во внутреннем долге, были выведены в какую-то особую сферу. Лучше, чтобы жилье было в государственной собственности, и имелась возможность со стороны региональной власти снизить планки банков по уровню процентных ставок.
5. Уже сейчас специалисты ипотечного дела сталкиваются с особенностями, обусловленными современными российскими условиями. Еще предстоит определить и создать наиболее эффективные принципы функционирования ипотеки. Основными нам видятся следующие вопросы:
- обеспечение тесного взаимодействия строительного рынка и рынка ипотечного кредитования. Только при адекватном (значительно большем, нежели сейчас) объеме строительства жилья возможно дальнейшее развитие ипотеки. При этом необходимо так усовершенствовать механизмы взаимодействия этих двух рынков, чтобы в любой момент строители были обеспечены ресурсами для финансирования стройки, а банки — ресурсами для ипотечного кредитования граждан, приобретающих жилье у строителей;
- обеспечение максимальной надежности системы ипотечного кредитования. Только показав и доказав потенциальным инвесторам, в том числе и зарубежным, что российское законодательство и менталитет наших граждан не несут в себе рисков при вложении средств в ипотеку, возможно привлекать необходимые финансовые ресурсы;
- обеспечение доступности ипотечного кредитования для населения. Эта задача, по нашему мнению, самая сложная. Повышение доступности, которое достигается, с одной стороны, упрощением условий и процедур, а с другой стороны, повышением кредитоспособности граждан, должно обеспечиваться именно за счет последнего фактора. Очень важно в стремлении придать ипотечному кредитованию массовый характер не делать упора только на снижение требований к заемщикам. Главным здесь должно стать повышение кредитоспособности. В свою очередь кредитоспособность достигается как за счет персонифицированной помощи, так и через повышение уровня доходов российских семей. Повышение уровня доходов — процесс долгосрочный и зависящий от множества факторов. Оказание помощи в решении жилищных проблем — дело уже сегодняшнего дня. Помощь в форме субсидирования, льгот и т. п. применяется на практике. Этим занимается и государство, реализуя социальные программы, и работодатели. По прогнозам, в ближайшие 5 лет именно помощь населению, а не рост доходов будет обеспечивать определенный уровень доступности ипотечного кредитования. В этой связи большие надежды возлагаются на Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Его реализация позволит выйти на значительно большие объемы ипотечного кредитования и будет способствовать решению жилищных вопросов десятков тысяч российских семей.
Особенностью современного оформления ипотечных правоотношений является отсутствие требования об обязательном нотариальном удостоверении договора. Отсутствие процедуры проверки договора нотариусом может существенно сказаться на правах граждан, передающих свое имущество в ипотеку, так как процедура государственной регистрации исключает индивидуальность подхода к каждой сделке.
Таким образом, можно рекомендовать снова вести процедуру обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, стороной которой является гражданин. Для этого можно рекомендовать внести изменения в ст. 19 Закона об ипотеке, дополнив ее п. 3 следующего содержания:
«3. Договор ипотеки, в котором хотя бы одной стороной является гражданин, подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
Внесение указанных изменений позволит предотвратить нарушения прав граждан при применении механизма ипотеки.
Содержание договора ипотеки определено Законом об ипотеке и включает в себя обязательное указание следующих условий: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В области предмета ипотеки существуют проблемы ипотеки незавершенного строительства и переоформления ипотечных отношений при завершении строительства; при ипотеке недвижимости и разрешении вопросов о следовании за заложенным по договору объектом недвижимости прав на земельный участок, занятый ею; ипотеки права аренды на земельный участок. При заключении договора ипотеки необходимо четко определить обязательство, которое ею обеспечивается, – заключение договора ипотеки в целом по обеспечению будущих обязательств, заранее не определенных, не допускается.
Современной проблемой ипотечных отношений является нарушение принципа единой судьбы недвижимости и земельного участка, занятого ею. Таким образом, для единообразия правоприменительной практики можно рекомендовать унифицировать положения о судьбе земельного участка, занятого недвижимостью, передающейся в ипотеку, изменив п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке следующим образом:
«1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя».
Аналогичным образом для применения принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем можно рекомендовать изменить абзац первый ст. 69 Закона об ипотеке, изложив его следующим образом:
«При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения, а также части здания или сооружения, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, пропорциональной передаваемой в ипотеку части здания или сооружения».
Существуют определенные процедурные проблемы передачи в ипотеку объектов незавершенного строительства. Во избежание дальнейших споров можно рекомендовать при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительства получать от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самого залогодателя не осуществляется.
Правило о залоге всего многоквартирного дома по обязательствам единичных дольщиков представляется не самим удачным как с юридической точки зрения, так и в практическом ракурсе. Так, в правовом аспекте объектом, обеспечивающим исполнение обязательства застройщика перед дольщиком, должен был бы выступать тот объект, который фигурирует в договоре долевого строительства. Таковым является конкретная квартира. Что касается практических аспектов реализации указанного правила, то не исключены ситуации, когда обязательства застройщика окажутся неисполненными перед единственным дольщиком, который потребует реализации предмета залога – всего многоквартирного дома – и удовлетворения его интересов за счет сумм, вырученных от продажи объекта недвижимости. Это неминуемо затронет права иных дольщиков, обязательства перед которыми застройщик исполнил надлежащим образом, а, как следствие, дестабилизирует всю ситуацию, связанную с вводом дома в эксплуатацию и передачей их долей всем иным участникам строительства. Таким образом, комментируемое правило нецелесообразно ни с юридической, ни с экономической точек зрения [64, c. 251].
Правило, предусмотренное в п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, направлено на защиту интересов участника долевого строительства. Вместе с тем, это правило может отрицательным образом сказаться на привлечении застройщиком инвестиций со стороны банковских и иных инвестиционно-финансовых учреждений. Действительно, то обстоятельство, что строящееся недвижимое имущество является в силу закона предметом залога у дольщиков, лишает банки соизмеримых с дольщиками гарантий возвратности кредита. В конечном итоге это приведет к росту процентных ставок по предоставляемым банками кредитам, что соответственно повлияет на удорожание строительства жилья, либо банки будут избирать в качестве залогового покрытия иное имущество, принадлежащее застройщику. Или же банки, не найдя удовлетворяющих их гарантий (а таковыми гарантиями являются прежде всего ипотечные договоры), будут отказывать застройщику в выдаче дешевых кредитов. Более вероятным представляется такое развитие ситуации, когда банки будут вынуждены кредитовать не застройщика, а участника долевого строительства, который, в свою очередь, будет выступать в качестве кредитора застройщика. Такое удлинение цепочки кредитования также приведет к удорожанию кредита и, как следствие, стоимости строительства.
Таким образом, для устранения данной проблемы можно было бы индивидуализировать объект ипотеки при долевом строительстве, – в залог можно было бы определить долю в имуществе, которую дольщик планирует получить по завершении строительства. Таким образом, пункт 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве можно рекомендовать изложить в следующей редакции:
«1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге то имущество, доли, которые переходят в собственность застройщика (залогодателя) по окончании строительства. До окончания строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости».
Проблемой ипотечного кредитования до сих пор остается дороговизна и сложность данного института. Решение указанных проблем видится в дальнейшем распространении института ипотечного кредитования и повышении общей платежеспособности населения.
Особую проблематику представляют отношения ипотечного страхования. Правовое регулирование отношений ипотечного страхования в России практически производится на основании имеющихся правовых норм в области ипотеки, страхования, кредита. Для устранения этой ситуации можно рекомендовать следующие направления совершенствования законодательства в исследуемой области:
1) включение в главу 48 Гражданского кодекса РФ статьи, регулирующей вопросы ипотечного страхования и отсылающей к специальному нормативному акту в области ипотечного страхования;
2) разработка и принятие нового нормативного акта – Федерального Закона «Об ипотечном страховании в Российской Федерации», включающего в себя понятие, механизм реализации и вопросы исполнения договора ипотечного страхования.
Внесение указанных изменений позволит усовершенствовать институт ипотечного кредитования.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных ФКЗ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ) // Российская газета. – 1993. – 25 декабря.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1. – ст. 14.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 44. – ст. 4147.
4. Часть первая Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – № 31. – ст. 3824.
5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1. – ст. 42.
6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1. – ст. 40.
7. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2004. – № 34. – ст. 3532.
8. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2003. – № 46. – ст. 4448.
9. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – № 31. – ст. 3813.
10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. – 1997. – 30 июля.
11. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – № 2. – ст. 56.
12. Указ Президента РФ от 20 апреля 2005 г. № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрании законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 17. – ст. 1525.
13. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 7. – ст. 692.
14. Постановление Правительства РФ от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2004. – № 43. – ст. 4222.
15. Постановление Правительства РФ от 17.09.01 N 675 (в редакции от 04.12.08) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. – 2001.– N 39. – ст. 121.
16. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2000. – № 3. – ст. 278.
17. Распоряжение заместителя Председателя СМ РФ от 22 декабря 1993 г. № 96-рз «Об основных положениях о залоге» // Российская газета. – 1994. – 06 января.
Материалы судебной практики
18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. – 1996. – № 9.
19. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2003. – № 3.
20. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2002 г. № 2327/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2002. – № 9.
21. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2002 г. № 7610/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2002. – № 6.
22. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. № 6697/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2000. – № 4.
23. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. № 5046/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1999. – № 2.
24. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июня 1998 г. № 956/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 9.
25. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 марта 1998 г. № 7773/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 6.
26. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 августа 1997 г. № 1833/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 12.
27. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2005. – № 4.
28. Определение Верховного Суда РФ от 12 марта 1992 г. // Вестник Верховного Суда РФ. – 1992. – № 23.
29. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 октября 1996 г. № 1692/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 4.
Научная и учебная литература
30. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. – 2004. – N 4. – С. 42 – 48.
31. Брауде И.Л. Право на строение и сделки со строением. – М., 1954. – 1012 с.
32. Германское право. Ч. I. Германское уложение / Под ред. В.В. Залесского. – М., 1996. – 300 с.
33. Головцова С.А. Залог недвижимости // Законодательство. – 2000. – № 7. – С. 19.
34. Гражданское право России. Общая часть / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М., 2001. – 285 с.
35. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М., 2003. – 380 с.
36. Ем В.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. – 1999. – № 3. – С. 18.
37. Зайцева Н., Чумарова Н. Плохой год для ипотеки // Ведомости – Санкт-Петербург. – 2009. – N 11. – С. 3.
38. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. – 2008. – № 1. – С. 90 – 103.
39. Ипотечное кредитование: теория и практика / Под общ. ред. В.Н. Киданова. – М.: Финансы и кредит, 2007. – 120 с.
40. Крысин А. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы / А. Крысин // Банковское обозрение. – 2003. – № 5. – С. 30.
41. Матюхин Г. Г. Тернистый путь ипотечного кредитования / Г. Г. Матюхин // Банковское дело. – 2003. – № 3. – С. 36.
42. Мацкавичене Е.В. Что нужно знать о жилищной ипотеке? // Бух. учет. – 2008. – N 1. – С. 39 – 47.
43. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. (по исправленному и дополненному 8-му изданию 1902 г.). – М., 1997. – 250 с.
44. Москвичева В.Л. «Подводные камни» ипотеки и способы их преодоления // Закон. – 2007. – N 12. – С. 215 – 221.
45. Наумова Л. Ипотека «незавершенки» // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 32. – С. 14.
46. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития / Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. // Деньги и кредит. – 2004. – N 10. – С. 24 – 29.
47. Пашов Д.Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья // Жилищное право. – 2006. – N 6. – С. 58.
48. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – М., 2005. – 250 с.
49. Полтерович В.М., Старков О.Ю., Черных Е.В. Строительные общества: перспектива для России. – М.: РАН, ЦЭМИ, 2004. –176 с.
50. Резванова Л.М. Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России // Банковский ритейл. – 2008. – N 1. – С. 17.
51. Руденко В. Современные процессы: мнения участников / В. Руденко // Рынок ценных бумаг. – 2004. – № 5. – С. 74.
52. Ситдикова Л.Б. Жилищное ипотечное кредитование в России: возможности развития // Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. – 2009. – № 3-4. – С. 61.
53. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М., 2006. – 251 с.
54. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М., 1999. – 222 с.
55. Туктаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг / Ю. Туктаров // Рынок ценных бумаг. – 2004. – № 5. – С. 66.
56. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы // Деньги и кредит. – 2007. – N 8. – С. 9 – 12.
57. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. – 2000. – № 1. – С. 15 – 22.
58. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: По изданию 1907. – М., 1995. – 210 с.
Становление ипотечного кредитования в дореволюционной России
Идея предоставления кредита для приобретения жилья не нова. Зародившись в Древней Греции во времена Солона (VI в. до н.э.), она кристаллизовалась в четких формулах римского права, перешла в средневековое западноевропейское законодательство и расцвела в Новое время, гибко приспособившись к изменившимся экономическим условиям.
Термин «ипотека» впервые ввел Солон и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности [39, c. 12].
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в ХIХ в., правда, поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Становление обыкновенного института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу [30, c. 42-48].
В России уже в юридических актах XV века встречаются случаи залога недвижимых вещей в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Уложением царя Алексея Михайловича предметом залога могли быть вещи, принадлежащие должнику на праве собственности, поэтому нельзя было закладывать поместья. В случае невыполнения в срок должником своего обязательства по возврату долга заложенные вещи обращались в собственность кредитора. Но с 1737 г. залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь подлежала продаже с публичных торгов.
Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшего нотариуса, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт назывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрещение на заложенное имение и делал надлежащее распоряжение об извещении о том сенатской типографии для публикаций. Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительности залога. Вещное право залогодержателя возникало с момента записи старшим нотариусом в реестре крепостных дел об утверждении закладной.
Залог не уменьшал объема прав собственника. За ним сохранялась возможность пользования вещью и распоряжения посредством юридических сделок. Хотя залоговое право является вещным и всюду следует за вещью, российским законодательством предусматривалось запрещение продажи заложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга и уничтожения залогового права. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях с согласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга на покупателя.
В дореволюционной России не было специального закона, регулирующего ипотечные отношения. Предлагавшиеся ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статуса закона. Так, в XIX в. был создан так и не принятый проект Вотчинного устава, над которым трудились выдающиеся юридические умы России. Аналогично сложилась судьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией. Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законов объясняется прежде всего тем, что следствием залога недвижимости нередко является отчуждение земельного участка. Вследствие этого чисто залоговые операции во многих случаях используются как эффективный способ перераспределения земельной собственности. Практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности, к ослаблению дворянства основного класса землевладельцев и опоры существовавшего политического режима. Именно дворянство составляло основную группу залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.) [36, c. 18].
Как отмечал К.П. Победоносцев, ипотечное право (Grundschuld, Realobligation) вообще относится к вещным правам, утвержденным на имуществе. Правда, что высказываются и другие взгляды, указывающие ипотеке место в ряду личных обязательств, так как ипотечный кредитор не имеет права ни владеть, ни пользоваться залогом, ни обращать его в удовлетворение себе по своему усмотрению. Но такое понятие об ипотеке до сих пор еще не оправдало себя вполне и не утвердилось в науке, ввиду тех существенных свойств ипотеки, что она неразрывно соединена с имуществом, на коем утверждается, и не подлежит передаче по воле лица, а переходит вместе с имуществом на всякого, кто бы ни был владельцем [58].
К 1917 г. в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была грамотно организована.
В дореволюционной России существовал всесторонне развитый рынок кредитования под залог недвижимости. При этом государство занимало в данном секторе достаточно нейтральную позицию. Государственные банки, осуществлявшие залоговое кредитование, не противопоставлялись частным кредитным организациям (единственным требованием законодательства было, чтобы на одной территории не действовало одновременно более двух земельных банков, «дабы не создавать ненужной конкуренции»), а поддержку данного сектора государство осуществляло через разработку правовой базы, регулирующей залоговые отношения, и ведение тщательного учета всех заложенных земель. Обращает на себя внимание тот факт, что инициированные государством и частным сектором программы, направленные на кредитование менее зажиточной части населения, — прежде всего, организация Крестьянского поземельного банка и расцвет в предвоенные (до Первой мировой войны) годы кредитной кооперации — демонстрировали высокие темпы развития. Это может служить косвенным свидетельством наличия в данном секторе еще большего потенциала роста за счет вовлечения в кредитную систему граждан, ранее не имевших к ней доступа.
Дата: 2019-05-29, просмотров: 232.