Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Как правило, прекрашение жилищных правоотношений собственниками, являются сделками. В работе будут рассмотрены наиболее важные из них.
Бесспорно, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.
В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади[29].
В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской Федерации ограничивается простой письменной формой заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550).
Гражданский кодекс не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции - органы государственной регистрации.
Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья.
Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.
Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из ст. 552 ГК следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом виды права на земельный участок могут быть различны[30].
Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.
Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
Гражданский кодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они согласно ст. 292 ГК сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В ст. 558 ГК устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" содержит прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального, и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме придана обратная сила, т.е. она распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона. Приведем конкретный пример.
Дом, состоящий из двух корпусов, находился на балансе НПО "Машиностроитель". В декабре 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества "Пэком" заключили договор купли-продажи дома.
Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный народный суд Москвы в удовлетворении иска отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения.
Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.
Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 17 февраля 2002 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.
Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ.
Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" и без учета конкретных обстоятельств данного дела.
Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.
Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу.
Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что совершенные до принятия Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене.
Эти требования Закона не были учтены судом[31].
С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.
Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).
Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК)[32]. Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.
Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.
На практике встречаются случаи заключения договора мены с нарушением общих положений Гражданского кодекса. В качестве примера приведем спор, рассмотренный в судах различных инстанций.
Прокурор Головинской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился с требованием к акционерному обществу (АО) "Огни Арбата", департаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными договоров о передаче жилья в собственность, купли-продажи и мены квартир.
Он сослался на следующие обстоятельства. В четырехкомнатной квартире в г. Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 г. признан недееспособным. Опекуном назначен сын Борисов В. С 1979 г. Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице.
В декабре 1996 г. Борисову В. квартира передана в собственность в порядке приватизации одному, с ущемлением прав недееспособного Борисова И., который в число собственников включен не был.
Затем Борисов В. заключил договор купли-продажи квартиры с АО "Огни Арбата", а по договору мены, заключенному между этим АО и гражданами Д., Ж., А., квартира перешла в собственность Ж.
Прокурор просил признать все эти договоры недействительными, выселить Ж. из квартиры, занимаемой Борисовыми.
Решением Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы признаны недействительными: договор о передаче квартиры в собственность Борисову В. в порядке приватизации; свидетельство о его праве собственности на жилище; договор купли-продажи квартиры с указанием о возврате сторон в первоначальное положение; договор мены квартирами с приведением сторон в первоначальное положение. Тем же решением Ж. совместно с проживающим с нею ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения.
Определением судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.
Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене решения и кассационного определения в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным.
Президиум Московского городского суда 18 октября 2001 г. протест удовлетворил по следующим основаниям.
Суд обоснованно признал, что договор о передаче квартиры в собственность одному Борисову В. заключен с нарушением Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ущемлением прав недееспособного Борисова И.
В связи с признанием недействительным договора о передаче квартиры Борисову В. в собственность судом правильно признаны недействительными свидетельство о его праве на квартиру и договор купли-продажи квартиры, заключенный им с АО.
Признав недействительными передачу квартиры в собственность Борисову В. и договор купли-продажи квартиры, суд не определил конкретных мер, необходимых для приведения сторон в первоначальное положение; не обсудил вопрос о восстановлении прежнего режима жилого помещения и других последствиях признания сделки недействительной.
На день рассмотрения дела в суде покупатель квартиры (акционерное общество) передал ее по договору мены в собственность другим лицам - А., Д., Ж. Суд признал недействительным весь договор мены и указал, что стороны по этому договору следует привести в первоначальное положение, но фактически стороны в первоначальное положение не привел, а решил лишь вопрос о выселении Ж. из квартиры, проданной Борисовым В., указав, что она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
Как видно из договора мены, в нем были определены доли Д., А. и Ж. в праве собственности на коммунальную квартиру, которую они приватизировали; свои доли в праве собственности на эту квартиру они передали акционерному обществу, а оно взамен передало им в собственность отдельные квартиры.
По договору мены Ж. (трем родственникам) переданы в собственность две квартиры: трехкомнатная и двухкомнатная квартира, полученная акционерным обществом по договору купли-продажи с Борисовым В.
Выселяя Ж. без предоставления жилого помещения, суд нарушил требования закона о том, что каждая сторона по недействительной сделке должна возвратить все полученное по договору, поэтому при выселении из квартиры Ж. должна была получить то, что она передала акционерному обществу.
Вопрос об обязанности акционерного общества возвратить прежнее жилое помещение суд не решил, не учел, что квартира - собственность не только Ж., но и ее родственников.
Вопрос о возможности возврата им прежнего жилого помещения в коммунальной квартире судом не проверялся.
Как указывают Ж. в надзорной жалобе, акционерное общество продало коммунальную квартиру агентству "Контакт". Это агентство к участию в деле не привлекалось.
В решении не указано, кому передается квартира, из которой Ж. выселена. Суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Ж.
Президиум Московского городского суда отменил решение Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным и дело в отмененной части направил на новое судебное рассмотрение, в остальном решение суда оставил без изменения[33].
Нельзя ассоциировать договор мены и обмен жилых помещений. П.В. Крашенинников достаточно четко дает нам критерии различия:
- при мене обе стороны (могут быть как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья, а при обмене стороны - всегда физические лица, как правило, не являющиеся собственниками жилья;
- при мене стороны руководствуются Гражданским кодексом, при обмене наряду с ГК РФ отношения регламентируются Жилищным кодексом РФ, Законом Российской Федерации «Об основах Федеральной жилищной политики» и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации;
- для меняющихся характерен письменный порядок оформления договора мены с последующей государственной регистрацией, для обменивающихся - оформление через органы местного самоуправления;
- для договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается[34].
Федеральное законодательство не регламентирует данный вид обмена, уступая приоритет в этом направлении субъектам Федерации. П.В. Крашенинников приводит пример механизма регулирования порядка обмена, установленного отдельными субъектами Российской Федерации[35]. Как собственник жилого помещения, так и наниматель подают соответствующие заявления органу местного самоуправления по месту нахождения объекта обмена. После разрешения органами местного самоуправления произвести обмен стороны оформляют соответствующий договор.
По ст. 131 ГК РФ сторонам данного договора необходимо будет явиться в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и зарегистрировать переход права собственности, а также право собственности на объект недвижимого имущество частного жилищного фонда. По п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним" № 122-ФЗ, вступившего в силу 31 января 1998 года, заявление о государственной регистрации подписывается и подается в регистрационные органы лично самим собственником и нанимателем жилых помещений либо уполномоченными им на то лицами[36].
Так Л. Ксенофонтова оговаривает некоторые особенности обмена жилых помещений между нанимателями и собственниками[37]. Так, если сторонами договора обмена являются один собственник жилого помещения и один наниматель, арендатор, член ЖСК, то последний становится полным собственником жилого помещения. Если же у собственника при обмене несколько контрагентов, то право собственности на недвижимое имущество у последних может возникнуть в равных долях, если иное не предусмотрено договором. В случае обмена жилой площади, принадлежащей на праве общей совместной собственности нескольким сособственникам, для совершения данной сделки требуется согласие всех сособственников (п. 2 ст. 253 ГК РФ).
Следует подчеркнуть, что сторонами, участвующими в обмене, могут быть наниматели, арендаторы, члены ЖСК, не выплатившие паевые взносы, и собственники жилых помещений. При этом необходимо учесть, что под "арендаторами" подразумеваются только физические лица. Несмотря на то что по ст. 671 ГК РФ арендаторами выступают и юридические лица, последние не могут быть участниками договора обмена, поскольку не являются непосредственными пользователями жилых помещений (как и по договору найма, по договору аренды жилое помещение должно использоваться по назначению - для проживания граждан).
Предметом обмена, так же как и предметом найма, могут быть только жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, и смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом. Жилые помещения, находящиеся в подвале, полуподвале, бараке или другом не приспособленном для жилья строении, не могут быть предметом обмена. Также не могут быть предметом обмена подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.), переоборудованные в жилые. В порядке исключения в соответствии с ЖК РФ в качестве объекта обмена может выступать и часть комнаты, при условии, что гражданин, въезжающий в порядке обмена, становится членом семьи нанимателя. Например, в однокомнатной квартире живут две сестры. Одна выходит замуж, и другая обменивает свою часть комнаты на комнату мужа сестры[38].
В качестве примера можно привести постановление Президиума Московского городского суда.
Б. - наниматель четырехкомнатной квартиры размером 62,52 кв. м, в которой вместе с ней проживают ее сын и дочь, а также тетя - Ж., занимающая однокомнатную квартиру 19 кв. м, договорились об обмене, согласно которому Ж. согласилась переехать к племяннице и проживать с ней единой семьей, а в ее квартиру должен переехать В., сын племянницы. Поскольку в оформлении обмена отказано, был заявлен иск о признании необоснованным этого отказа.
Решением Свердловского районного народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) в иске отказано.
Президиум Московского городского суда, рассмотрев протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР, отменил судебные постановления, указав следующее.
Тетя Б. - Ж., 1910 года рождения, одинокая, - изъявила желание проживать одной семьей с Б. и ее детьми, с которыми состоит в родственных отношениях, нуждается в повседневной помощи и присмотре; фактически она длительное время проживает с ними. В. - сын Б. - должен переехать в однокомнатную квартиру Ж. Такое право на обмен жилой площади одного из членов семьи при наличии письменного согласия других членов семьи предусмотрено ст. 70 ЖК РСФСР, на которую суд сослался в своем решении. От участников обмена при этом требуется соблюдения лишь одного условия - въезжающий в порядке обмена гражданин должен вселиться в качестве члена семьи нанимателя этого жилого помещения.
В мотивировочной части решения суд признал, что Ж. - старый и больной человек, фактически пользуется квартирой Б. и ввиду большего размера жилой площади квартиры своим проживанием не ущемляет их интересов. Однако вопреки такому признанию суд в иске отказал, указав, что истица не доказала проживания в данный период времени одной семьей с Ж.
Между тем ст. 70 ЖК не требует, чтобы въезжающий в порядке обмена гражданин являлся членом семьи нанимателя до обмена.
По делу не выяснены с достаточной полнотой взаимоотношения сторон и обоснованность отказа в оформлении обмена жилплощади[39].
Законодатель устанавливает следующие условия обмена: письменное согласие проживающих с нанимателем членов семьи, включая временно отсутствующих, и согласие наймодателей, будь то предприятия, учреждения или организации. Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом судом учитываются и мнения лиц, проживающих в обмениваемых помещениях (ст. 68 ГК РФ). Кроме того, по п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года № 2 "О практике применения судами жилищного законодательства"[40] суды, рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами его семьи было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилыми помещениями, суд может учесть это обстоятельство. При обращении в суд обязательно должно быть указано, на какую именно площадь предполагается произвести обмен, - без этого суд не в состоянии оценить, заслуживают ли внимания доводы и интересы граждан, как требующих обмена, так и возражающих против него.
Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет - самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
ЖК РФ допускает проведение в судебном порядке принудительного обмена при отсутствии согласия между всеми членами семьи. Обязанность произвести обмен жилой площади в принудительном порядке может быть возложена судом лишь на лицо, которое своими неправомерными действиями создает невозможность совместного с ним проживания. В.Р. Скрипко указывает, что иски о принудительном обмене жилых помещений в домах ЖСК могут предъявляться лишь членами кооперативов, а не лицами, проживающими совместно с ними. В противном случае, разрешая по их иску дело, суд фактически решал бы вопрос об исключении пайщика из ЖСК, что выходило бы за пределы его компетенции[41].
Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров. Отказ в выдаче ордеров может быть обжалован в судебном порядке[42].
Обмен жилых помещений может быть признан судом недействительным. Условиями признания обмена недействительным являются:
- совершение обмена с нарушениями требований, установленных Жилищным кодексом;
- общие основания признания сделок недействительными по гражданскому законодательству.
Требования о признании недействительности обмена жилых помещений могут быть заявлены в течение срока исковой давности, установленного ст. 181 ГК РФ.
ЖК РФ оговаривает условия, при которых обмен жилых помещений не допускается. К ним относятся:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Кроме того, П.В. Крашенинников приводит пример запрета обмена жилыми помещениями, прямо не оговоренного в федеральном законодательстве, но учтенного в законодательных актах субъектов Российской Федерации. Так, не допускается обмен, если жилое помещение является предметом залога[43].
Данные выше условия еще являются актуальными в настоящее время.
Другим основание прекращения жилищных правоотношений является дарение жилища. Как следует из ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище[44].
Необходимо иметь в виду, что если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признается. На практике такие случаи иногда встречаются. Зачастую органы местного самоуправления или организации обусловливают предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи "обмена квартиры в порядке дарения"[45]. На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность предмета дарения[46].
Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими гражданами (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемых могут выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.
В отличие от прежнего законодательства обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.
Согласно ст. 573 ГК одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.
В силу ст. 575 ГК не допускается дарение жилых помещений:
от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
в отношениях между коммерческими организациями.
Следует обратить внимание на то, что данный перечень может быть расширен только федеральным законом. Субъекты Российской Федерации не вправе устанавливать такие запреты, поскольку гражданское законодательство - в исключительной компетенции Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ).
Вместе с тем такие случаи, к сожалению, встречаются.
Так, гражданин Б. и индивидуальное частное предприятие (ИЧП) "Кавказ" обратились в суд с жалобой на отказ нотариуса Сочинского нотариального округа удовлетворить договор дарения ИЧП "Кавказ" квартиры Б. в г. Сочи и просили обязать нотариуса удостоверить этот договор. Как указали в подтверждение жалобы заявители, отказ в удовлетворении договора по мотиву того, что ст. 35 Закона Краснодарского края "О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края", предусматривающая запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности гражданам, не зарегистрированным (не прописанным) в Краснодарском крае, противоречит Конституции Российской Федерации, нарушает законные права и интересы собственника.
Решением Центрального районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении жалобы Б. отказано.
Президиум Краснодарского краевого суда протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ аналогичный протест был удовлетворен и указано следующее.
Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.
Отказывая в удовлетворении жалобы, суд исходил из того, что Б. не имеет прописки в Краснодарском крае и в соответствии с требованиями ст. 35 Закона Краснодарского края "О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края" (принятого Законодательным Собранием Краснодарского края 7 июня 1995 г.), предусматривающей запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности, нотариус обоснованно отказал в удостоверении договора дарения квартиры.
Этот вывод ошибочен, поскольку сделан без учета требований п. 2 ст. 209 ГК РФ.
Судебные постановления были отменены в связи с неправильным применением норм материального права[47].
Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.
В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т.е. жилище сохранило свое прежнее состояние.
Согласно ст. 580 ГК вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.
Новый Гражданский кодекс России предусмотрел новый (скорее хорошо забытый) вид дарения - пожертвование. Согласно ст. 582 пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений - проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.
Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.
Следует обратить внимание на то, что пожертвование жилища гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием его по определенному назначению. Например, с условием передачи его под семейный детский дом. При отсутствии какого-либо условия пожертвование жилого помещения гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.
Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести обособленный учет всех операций по его использованию.
В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица - жертвователя - по решению суда. Использование пожертвованного жилища не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. Данные отношения регламентируются главой 33 ГК. По рентному договору собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний, в обмен на имущество, будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания (ст. 583 ГК). Договориться при этом можно об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту.
Рентный договор независимо от того, движимое или недвижимое имущество является его объектом, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а если в качестве объекта выступает жилище или иное недвижимое имущество, то договор подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК).
Советское и российское законодательство до введения части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в действие не предусматривало договоров постоянной ренты. Вместе с тем запрещения заключения подобных соглашений также не было. Существовала двойственная ситуация: отсутствие (точнее, забвение) сделок подобного рода приводило к отсутствию постоянных рентных отношений.
В отличие от постоянной пожизненная рента имела место в законодательстве и на практике. Однако ее применение сводилось лишь к сделкам, совершаемым первоначально с жилыми домами, а после вовлечения в экономический оборот квартир в многоквартирных домах - и со всеми жилыми помещениями. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, где в качестве продавца могли выступать только нетрудоспособные граждане, а в качестве объекта - только жилые дома, к другим жилым помещениям норма применялась по аналогии.
Отчуждение дома при жизни продавца было запрещено. Анализируя в литературе данную норму, отмечалось, что это необходимо для максимальной охраны интересов нетрудоспособного продавца на случай, если договор впоследствии будет расторгнут и возникнет вопрос о возврате дома[48]. Цена договора выражалась в предоставлении ежемесячного содержания до конца жизни продавца.
Вместе с тем фактически пожизненная рента применялась гораздо шире, а на практике часто данные отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и приводит к отсутствию надлежащей защиты участников данных отношений.
Отношения, вытекающие из договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, так же как и рентные отношения, по которым происходит переход права собственности, порождают в том числе и право пользования жилищем (если иное не вытекает из договора). Данное положение подтверждается судебной практикой.
Так, 31 мая 1995 г. между собственницей двухкомнатной квартиры в доме № 28 по ул. Пятницкой в г. Москве Селеновой А. и ее внучкой Селеновой С. был заключен нотариально удостоверенный и зарегистрированный в департаменте муниципального жилья Правительства г. Москвы договор купли-продажи названной квартиры с условием пожизненного содержания.
Селенова С. обратилась в паспортную службу милиции с заявлением о регистрации ее по месту жительства в упомянутой квартире. Это заявление 20 ноября 1996 г. паспортным управлением ГУВД г. Москвы оставлено без удовлетворения со ссылкой на то, что в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 2 апреля 1996 г. дом № 28 по ул. Пятницкой подлежит сносу, в связи с чем регистрация в нем не производится.
Отказ паспортного управления ГУВД г. Москвы в ее регистрации по месту жительства Селенова С. обжаловала в суд. По ее мнению, данным отказом нарушены ее право собственности на квартиру и право свободно избирать место жительства.
Решением Замоскворецкого межмуниципального суда Центрального административного округа г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) жалоба Селеновой С. оставлена без удовлетворения со ссылкой на Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в г. Москве и Московской области, утвержденные Постановлением Правительств г. Москвы и Московской области от 26 декабря 1995 г. № 1030-43, в соответствии с которыми граждане не подлежат регистрации по месту жительства, если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит расселению в связи со сносом, реконструкцией или капитальным ремонтом с момента принятия решения Правительства г. Москвы или Правительства Московской области по данному вопросу.
Президиум Московского городского суда по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменил судебные постановления, как вынесенные с нарушением норм материального права, указав следующее.
Права граждан на территории Российской Федерации свободно передвигаться, выбирать место жительства и иметь собственность гарантированы Конституцией Российской Федерации и являются непосредственно действующими.
В соответствии с ч. 1 ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.
Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Эти конституционные права в силу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Регистрация граждан по месту их жительства предусмотрена Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (ст. 3 упомянутого Закона), а не как мера ограничения конституционных прав граждан Российской Федерации.
В ст. 6 данного Закона регистрация гражданина по месту жительства определена как уведомительная процедура: гражданин обязан сообщить о перемене места жительства, а орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина по месту его жительства не позднее трех дней со дня предъявления им документов на регистрацию.
Исходя из названных положений Конституции Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" в регистрации Селеновой С. по месту ее жительства в г. Москве могло быть отказано только в том случае, если бы ограничения в выборе места жительства в г. Москве были введены федеральным законом.
Федерального закона, ограничивающего право гражданина свободно выбирать место жительства и в полной мере реализовывать право собственности на жилые помещения в г. Москве, не существует, в связи с чем отказ в регистрации заявительницы по месту ее жительства в квартире в доме по ул. Пятницкой незаконен.
Нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации, противоречащие Конституции Российской Федерации и федеральному законодательству, не могут служить основанием для ограничения прав и свобод граждан и в силу указания на это в ст. 76 Конституции Российской Федерации судом применяться не могут.
В связи с этим ссылка суда на Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в г. Москве и Московской области как на основание отказа в удовлетворении требований Селеновой С. о регистрации ее по месту жительства необоснованна.
Учитывая, что обстоятельства дела судом установлены с достаточной полнотой, но допущена ошибка в применении норм материального права, президиум Московского городского суда вынес новое решение об удовлетворении требований заявительницы[49].
Жилое помещение, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты:
за выплату, в этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже;
бесплатно, в этом случае применяются правила о договоре дарения.
Как следует из ст. 586 ГК, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет дополнительную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
В целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей Гражданский кодекс устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право залога на отчужденное жилье (ст. 587).
За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает проценты. Размер процентов устанавливается договором ренты, если же в договоре процент не оговорен, то он определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства.
На основании ст. 589 ГК получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах. В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете[50].
Необходимо иметь в виду, что права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, они (права) могут передаваться путем уступки требования в порядке, предусмотренном ст. 388 ГК.
Размер выплаты постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Закон защищает получателя ренты тем, что согласно ст. 590 ГК размер выплачиваемой ренты автоматически увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Следует иметь в виду, что правила, касающиеся увеличения размеров и сроков выплат, могут изменяться договором.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.
Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается размер пожизненной ренты.
Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.
Согласно ст. 599 ГК при существенном нарушении договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.
Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Регламентация такой сделки осуществляется § 4 главы 33 ГК. Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительной спецификой. В частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Договор пожизненного содержания с иждивением должен определять стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом[51].
Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Гражданский кодекс Российской Федерации указывает на ограничения распоряжения имуществом, переданным ему в обеспечение пожизненного содержания. Как следует из ст. 604 ГК, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое жилое помещение только с предварительного согласия получателя ренты.
Дата: 2019-05-29, просмотров: 185.