Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации в соответствии со ст.658 ГК РФ.

Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договоров аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия.

Например, провести инвентаризацию на предприятии до заключения договора аренды предприятия, т.к. ГК РФ обязывает арендодателя предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия.

Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемого предприятия, что достаточно трудно сделать без соответствующего бухгалтерского баланса.

В отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору, соответствующих документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия, передаваемого в аренду, хотя в то же время невозможно представить, как стороны могут согласовать существенное условие договора аренды предприятия о предмете договора при отсутствии указанных документов.

Требования к форме договора состоят лишь в том, что договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Законодатель говорит также о последствиях несоблюдения формы договора аренды предприятии - несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Помимо условия о предмете договора к существенным условиям договора аренды относятся условия о размере арендной платы. По вопросу о размере арендной платы стороны руководствуются нормами ст. 654 ГК РФ, т.е. текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условие о размере арендной платы под страхом признания договора незаключенным.

Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правила отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду предприятий, так и среди норм, регламентирующих аренду зданий или сооружений. В связи с этим , можно сказать, что условие о сроке аренды определяется сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок, что не всегда соответствует истинным интересам сторон.

Характерная особенность договора аренды предприятия, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя, а с другой – переводом на него долгов арендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия.

Права требования, подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием, должны определяться в договоре аренды предприятия, их уступка арендатору осуществляется по общим правилам о цессии (ст. 382-386, 388-390 ГК РФ).

Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора (п.1 ст. 391 ГК РФ). Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) может быть достаточно большой список кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из них письменного соглашения на перевода долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи указанного предприятия в аренду. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредиторов об аренде предприятия и наделил последних определенными правами, что в юридической литературе обоснованно рассматривается как особая форма из истребования согласия кредиторов на перевод долга.[24]

В ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получение их согласия на перевод долга по обязательствам, связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 657 ГК РФ).

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

С технической точки зрения государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется соответствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица (однако предприятие, в этом договоре выступает как объект договора). Проведение государственной регистрации договора аренды предприятия удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним). Одновременно в подразд. III вноситься запись об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации.

По окончании срока аренды предприятия либо прекращения обязательств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином государственном реестре, об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенное его подписью (п. 62 Правил).