Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества происходит на основании решения суда. Не может производиться обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании иных исполнительных документов, например нотариально удостоверенного соглашения об уплате алиментов, постановлений органов административной юрисдикции и т.д.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена реализуемого заложенного имущества определяется решением суда.

Можно привести ряд положений из «Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», направленного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. №26. Из положений Обзора следует, что нарушение обязанности суда по определению начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества является основанием для отмены судебного акта. Поэтому в подобных случаях судебные приставы-исполнители должны ставить перед соответствующим судом, вынесшим решение, вопрос о разъяснении такого судебного акта с целью конкретного определения начальной продажной цены. Так в ходе исполнительного производства о взыскании с Моршина С.А. путем обращения взыскания на заложенную квартиру, судебный пристав-исполнитель, в соответствии со ст. 17 Федерального закона «Об исполнительном производстве», вынужден был обратиться в Федеральный суд Октябрьского района за разъяснением судебного акта в части определения судом начальной продажной цены заложенного имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) Имущество, являющееся предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя.

3) Способ реализации имущества, на которое обращается взыскание.

4) Начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

5) Меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

• во-первых, залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

• во-вторых, предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать в том числе то обстоятельство, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается:

• если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

• если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Отсрочка реализации заложенного имущества должна быть оформлена путем вынесения определения соответствующего суда, вынесенного в порядке ст. 18 Федерального закона «Об исполнительном производстве».