Под проектом в данном случае надо понимать совокупность инженерных и архитектурных решений, экономических и финансовых планов и расчетов, а также работ по реконструкции и строительству делового центра «Парус», результатом которого будет являться доход от эксплуатации делового центра.

Управление данным проектом подразумевает планирование и разработку всей необходимой документации, организацию процесса реконструкции существующего здания, руководство и координацию людскими и материальными ресурсами на протяжении всего срока существования проекта с применением современных методов и техники управления для достижения поставленных целей.

Судя по описанию при строительстве делового центра «Парус» ни одна система управления проектами не была использована. Это выразилось в том, что у проекта нет четко выраженной сметы; не были использованы услуги проектно-строительной организации для выполнения проекта «под ключ»; подразделение гендирекции «Центр», занимающееся деловым центром «Парус» не координирует процесс разработки и реализации проекта. В этом случае возникает ряд сложностей:

- не определены имеющиеся финансовые ресурсы и расходы, необходимые для осуществления проекта;

- нет деления проекта по фазам жизненного цикла, что затрудняет расчет сроков осуществления проекта;

- полностью не сформулированы цели проекта, без чего затруднен выбор средств достижения намеченных результатов;

- работы по проекту четко не распределены между участниками и не разделены на составные части, что затрудняет процессы планирования, управления и контроля за качеством проекта;

- не был проведен анализ рынка и возможных рисков с последующим выбором альтернативного варианта проекта;

- не проведен анализ жизнеспособности проекта, что не гарантирует его успешной реализации.

Переход к одной из систем управления проектами помог бы избежать всех этих недостатков.

Проект создания делового центра «Парус» относится к классу монопроектов; этот проект также является инвестиционным, так как в его ходе предусмотрена реконструкция здания; классификация по длительности затруднена ввиду вышеизложенных причин.

Для данного проекта можно предложить следующую разбивку на фазы жизненного цикла:

Прединвестиционная фаза:

Анализ законодательной базы.

Изучение прогнозов развития экономики и городского хозяйства в данном районе.

Анализ рынка в области осуществления проекта.

Формирование инвестиционного замысла, определяется продолжительность проекта, все его стадии, анализ инвестиционного климата, прогнозирование возможных затрат и полученных результатов. Сам инвестиционный замысел освещает следующий круг вопросов:

- объект инвестиций – деловой центр «Парус»;

- цель инвестиций – получение доходов от эксплуатации делового центра;

- срок окупаемости;

- доходность проекта;

- назначение, основные характеристики проекта;

- предполагаемые источники финансирования.

Подготовка декларации о намерениях, которая содержит кроме сметы затрат сведения о влиянии проекта на окружающую среду, сроки проекта и инвестиционный замысел.

Предварительное согласование инвестиционного замысла всеми участниками проекта.

Разработка обоснований инвестиций с учетом требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия инвестором решения о дальнейшей целесообразности и разработка проектной документации. Результатом является оценка жизнеспособности проекта.

Экологическое обоснование проекта.

Детальный анализ всех составляющих проекта.

Разработка предварительного инвестиционного решения на основе результатов предпроектных обоснований.

Разработка предварительного плана проекта, который включает:

- план проектно-изыскательских работ;

- предварительный план реализации всего проекта для оценки его длительности, структуры и состава необходимых исполнителей проекта;

- предварительный план финансирования проекта;

- предварительную смету затрат по проекту.

Задание на разработку ТЭО.

Разработка проектной документации и подготовка к строительству:

- разработка плана проектно-изыскательских работ по проекту;

- разработка ТЭО проекта создания делового центра «Парус»;

- согласование, экспертизы и утверждения ТЭО;

- выдача задания на проектирование;

- разработка, согласование и утверждение проекта (рабочей документации);

- принятие окончательного решения об инвестировании;

- разрешение на строительство дополнительных площадей;

- задание на разработку проекта производства работ;

- разработка плана проекта создания делового центра.

Инвестиционная фаза:

Проведение торгов и заключение контрактов. Подготовительные работы:

- заключение контрактов на проектно-изыскательские работы;

- заключение контрактов на застройку и реконструкцию объекта;

- заключение контракта с подрядчиком;

- заключение контрактов с консультантами;

- разработка плана работ по проекту;

- подготовительные работы к строительству.

Строительно-монтажные работы:

- выполнение строительно-монтажных и реконструкционных работ по проекту;

- мониторинг и контроль за ведением работ;

- корректировка плана проекта и оперативного плана строительства и реконструкции;

- оплата выполненных работ по проекту.

Завершающая фаза:

- пуско-наладочные работы по проекту;

- сдача делового центра в эксплуатацию;

- демобилизация ресурсов;

- анализ результатов.

Эксплуатационная фаза:

Развитие проекта – проведение конкурсов и заключение договоров аренды.

Завершение проекта.