Субъекты правоотношения - это лица, обладающие правосубъектностью, которые могут участвовать в правовых отношениях и быть носителями прав и обязанностей.

Субъекты жилищных отношений указаны в п. 2 ст. 4 ЖК РФ. Ими являются: 1) граждане; 2) юридические лица; 3) Российская Федерация; 4) субъекты Российской Федерации; 5) муниципальные образования.

Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан и иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.

Граждане (физические лица) выступают субъектами самых разнообразных жилищных правоотношений, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК). В целях удовлетворения постоянной потребности в жилье граждане вступают в жилищное правоотношение с юридическими лицами, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Вместе с тем, являясь нанимателями жилых помещений в указанных домах, граждане могут являться субъектами правоотношений поднайма и временного проживания, выступая в качестве наймодателей занимаемых ими жилых помещений.

В домах жилищных кооперативов правоотношения по пользованию жилыми помещениями складываются между гражданами - членами кооператива и кооперативом.

В частном жилищном фонде граждане вступают в правоотношения пользования жилыми помещениями между собой. Гражданин - собственник жилья использует, как правило, жилье для личного проживания и проживания членов его семьи, но может также сдавать жилье для проживания другим гражданам по договору коммерческого найма.

Юридические лица участвуют в жилищных правоотношениях, как правило, в виде наймодателей, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома (жилые помещения). В договоре социального найма жилого помещения в качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения, организации или создаваемые ими жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся юридическими лицами.

Российская Федерация как субъект жилищных отношений обладает следующей компетенцией (ст. 12 ЖК РФ):

1) определяет порядок государственного учета жилищных фондов;

2) устанавливает требования к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3) определяет основания признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определяет порядок предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) определяет иные категории граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

6) определяет порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;

7) определяет основания предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

8) определяет порядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, правовое положение членов таких кооперативов, в том числе порядок предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

9) определяет порядок организации и деятельности товариществ собственников жилья;

10) определяет условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений;

11) определяет основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания;

12) признает в установленном порядке жилое помещение жилищного фонда Российской Федерации непригодным для проживания;

13) устанавливает правила пользования жилыми помещениями;

14) определяет основания, порядок и условия выселения граждан из жилых помещений;

15) осуществляет правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

16) устанавливает структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок расчета и внесения такой платы;

17) осуществляет контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства;

18) решает иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом и другими федеральными законами.

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся (ст. 13 ЖК РФ):

1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

2) установление порядка определения жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам жилищного найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства;

9) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления.

К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся (ст. 14 ЖК РФ):

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства;

10) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

11) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

Содержание жилищных правоотношений

Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности. По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий - поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в иных случаях - с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон - это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект - жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение

В содержание субъективного жилищного права входят по меньшей мере следующие правомочия:

а) правомочия на совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение;

б) правомочие требовать совершения определенных действий от обязанного лица;

в) правомочия на защиту.

Характерная особенность субъективного права заключается в том, что оно дает некоторый "юридический плюс" для его носителя. Возможность совершения известных действий, возможность что-то требовать от других лиц включает момент усмотрения в выборе вариантов поведения из имеющегося у носителя субъективного права возможностей. Основным средством обеспечения субъективного жилищного права является возложение на другое лицо юридической обязанности. Юридическая обязанность - это предписанная обязанному субъекту мера должного поведения его (обязанного лица).

Жилищное правоотношение называется простым, если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоит одна обязанность обязанного лица. Например, в организационном правоотношении по учету нуждающихся в жилье гражданин, нуждающийся в жилье, вправе подать заявление с приложением необходимых документов о принятии его на учет нуждающихся в жилом помещении, а орган местного самоуправления обязан (при наличии законных оснований) принять гражданина на учет нуждающихся в жилье. В имущественном жилищном правоотношении как управомоченное, так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждый имеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно-сложными. Рассмотрим, например, структуру содержания имущественного жилищного правоотношения, вытекающего из договора социального найма жилого помещения. Так, наниматель (управомоченное лицо) имеет следующие права:

1) сдавать жилое помещение в поднаем;

2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

3) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

4) осуществлять обмен или замену жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Вместе с тем наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) обеспечивать сохранность жилого помещения и не допускать выполнения в нем работ или совершения других действий, приводящих к его порче;

2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены в ЖК РФ;

3) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещения общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, других помещениях общего пользования;

5) проводить текущий ремонт жилого помещения;

6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

7) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

8) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

9) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или управомоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

10) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

11) при прекращении права пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наймодатель (обязанное лицо), в свою очередь, обязан:

1) передать нанимателю юридически и физически свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;

3) обеспечить предоставление нанимателю необходимого количества и надлежащего качества коммунальных услуг;

4) осуществлять капитальный ремонт жилого дома.

Наймодатель имеет право:

1) требовать от нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи использовать помещение по его целевому назначению (т.е. использовать помещение для проживания в нем) и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При анализе содержания исследуемого правоотношения нельзя не заметить выступающую на первый план тесную связь и взаимную обусловленность прав и обязанностей контрагентов. Так, в этом правоотношении управомоченное лицо может достигнуть определенного результата не непосредственно, а лишь через выполнение обязанности другим лицом. Вместе с тем взаимная обусловленность прав и обязанностей контрагентов находит свое проявление, прежде всего, в том, что в указанном правоотношении каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями другого субъекта. Здесь, следовательно, происходит встречное сочетание субъективных жилищных прав и обязанностей, концентрирующихся вокруг объекта правоотношения. Именно наличие у каждого из субъектов прав и обязанностей позволяет сделать вывод, что рассматриваемое правоотношение относится к структурно-сложным. Содержание характеризуемого правоотношения нередко еще более структурно осложняется. Это осложнение может иметь место тогда, когда управомоченное лицо в одностороннем порядке отказывается от договора, скажем, в связи с необходимостью переезда в другой населенный пункт. Наймодатель (обязанное лицо) обязан принять отказ. При описанной ситуации рассматриваемая правовая связь прекращается.