Жилищные правоотношения весьма многочисленны и разнообразны. Все их разнообразие в источниках дифференцировалось на две группы:

1. Организационные правоотношения, которые складываются по вертикали на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету граждан, нуждающихся в жилье, и распределению жилых помещений);

2. Имущественные правоотношения, складывающиеся на началах равенства их участников. Сюда следует отнести отношения, которые складываются между субъектами жилищного права по поводу пользования жилыми помещениями. Эти отношения могут, в частности, возникать: 1) из договора социального найма жилого помещения; 2) из договора коммерческого найма жилого помещения; 3) из договора найма жилого помещения, находящегося в специализированном жилищном фонде; 4) из договора поднайма жилого помещения и др.

Поскольку эти два вида правоотношений приведены в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения чисто управленческие, и вряд ли их следует относить к организационным жилищным правоотношениям. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и пользователями жилых помещений, - отношениями, основанными, как правило, на договоре найма. И хотя в них, как считает Э.Б. Лыкова, есть элементы организационных отношений, строятся они на началах равенства их участников

С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т.е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникновение организационных отношений по поводу распределения жилья. На регулирование складывающихся при этом отношений в основном и был рассчитан Жилищный кодекс РСФСР.

Что касается рыночных отношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилого помещения, договора поднайма и других оснований, являются в основном возмездными и регулируются Гражданским кодексом России.

Вместе с тем ст. 4 ЖК РФ указывает, что жилищное законодательство регулирует отношения, возникающие по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения квартирной платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

4) Участники жилищных правоотношений.

В соответствии со ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на

жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее – жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее – жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Статья 1 ЖК РФ концентрирует внимание на регулируемых жилищным законодательством отношениях по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Статья 4 ЖК РФ устанавливает перечень участников жилищных отношений:

1) граждане– необходимо отметить, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. В понятие правоспособности, в частности, входит право гражданина иметь имущество на праве собственности;

наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые, не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах и т.д. (ст. 18 ГК РФ). Но согласно ст. 60 Конституции РФ гражданин РФ может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет;

2) юридические лица– юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ);

3) Российская Федерация– согласно ст. 1 Конституции РФ есть демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления;

4) субъекты Российской Федерации– статья 5 Конституции РФ устанавливает, что Российская Федерация состоит из республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов – равноправных субъектов Российской Федерации;

5) муниципальные образования– в соответствии со ст. 12 Конституции РФ в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.

В том случае, если в жилищных отношениях участвуют иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица, к ним применяются нормы ЖК РФ. Исключения из этого положения составляют случаи, указанные в ЖК РФ или установленные федеральным законом.

Таким образом, перечень участников жилищных правоотношений является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

К вопросу классификации можно подойти с другой стороны и определить перечень субъектов, основываясь на тех договорах, которые заключаются сторонами при реализации их жилищных прав.

5) Источники жилищного права.

– это нормативные акты, изданные органами государственной и муниципальной власти Российской Федерации и содержащие правовые нормы, регулирующие жилищные правоотношения.

Существует несколько оснований классификации источников жилищного права:

- по вертикали: федеральные акты, акты субъектов Российской Федерации и акты органов местного самоуправления Российской федерации;

- по предмету регулирования: общие и специальные;

- по направлению правового регулирования: материальные и процессуальные.

Наибольшее значение имеет классификация нормативных актов жилищного права в зависимости от их юридической силы.

Рассмотрим краткую характеристику основных источников жилищного права:

2. Конституция РФ является правовой основой жилищного законодательства: нормы, содержащиеся в Основном законе страны, определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Конституция относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и её субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72), в отличие от гражданского законодательства, которое относится к исключительному ведению Российской Федерации. Это означает, что до принятия нормативного акта федерального значения по какому-то вопросу субъект РФ регулирует жилищные правоотношения местными нормативными актами по этому вопросу, однако после принятия соответствующего федерального нормативного акта аналогичный правовой акт субъекта РФ должен быть отменен.

3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ вступил в силу с 1 марта 2005 года (опубликован: Российская газета, 2005 № 1) и знаменует собой новую эпоху в развитии жилищных отношений в нашей стране. Предыдущий Жилищный кодекс РСФСР был принят ещё в 1983 году и уже к 2000 году был на 70% мертвый, его положения не могли воплотиться на практике. Новый Жилищный кодекс РФ содержит восемь разделов, 14 глав, 165 статей.

4. Закон РФ от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно данному закону государственные и муниципальные органы могут бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Этот Закон содержит правила приватизации жилищного фонда России и является правовым основанием для изменения формы собственности на конкретное жилое помещение у конкретного лица.

5. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 годаопределяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства в пределах территории РФ при осуществлении

6. Закон РФ от 25 июня 1993 года «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», будучи административно-правовым актом. Является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.

7. Федеральный закон от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и принятая на основании и в соответствии с данным Законом Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г.).

8. Важнейшим источником жилищного права являетсяГражданский кодекс РФ, в частности глава 35 «Наём жилого помещения» (ст. 671-688 ГК РФ).

9. КоАП РФ содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности об ответственности за нарушение правил пользования этими помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21 – 7.23 КоАП РФ).

10. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. р

6) Жилые помещения понятия и виды