По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).

При заключении такого договора допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты - это реальный договор, имеющий возмездный характер. Договор вступает в силу с момента передачи получателем ренты плательщику ренты в собственность имущества - земельного участка. Если есть только лишь соглашение о ренте, но земельный участок еще не передан, соглашение не влечет правовых последствий. В связи с этим не подлежат удовлетворению требования, основанные только на соглашении о передаче имущества (земельного участка) в собственность с последующей выплатой ренты, и требования о выплате ренты до момента передачи земельного участка в натуре.

Особенностью договора ренты является то, что он представляет собой односторонний договор. Обязательства, которые возникают по этому договору, возлагаются лишь на плательщика ренты. Поэтому плательщик ренты обязан периодически выплачивать ренту в обмен за переданное ему имущество.

Сущность отношений, вытекающих из договора ренты, обусловливает необходимость законодательного закрепления гарантий, обеспечивающих интересы получателя ренты. Нередко получение ренты может являться для него основным источником средств существования. Рента является договором, для которого установлена обязательность его нотариального удостоверения (ст. 584 ГК).

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. До государственной регистрации в соответствии со ст. 433 ГК РФ такой договор считается незаключенным. Если эти требования не выполнены, сделка признается недействительной. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из ее сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 585 ГК РФ предусматривает, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Предполагается, что рента является эквивалентом переданного имущества. Когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК). Если такое имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК), если это не противоречит существу договора ренты.

При отчуждении участка плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК). В этом случае право получателя ренты не только сохраняется и переходит к приобретателю, но и гарантируется. Первоначальный плательщик несет субсидиарную ответственность. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ, лицо, передавшее обремененный рентой земельный участок в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст. 399 ГК) по требованиям получателя ренты, возникающим в связи с нарушением договора ренты.

Дополнительные гарантии обеспечения прав получателя ренты закреплены ст. 587 ГК РФ. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства ее плательщика приобретает право залога на это имущество. Наряду с залогом существенным условием договора ренты может быть использование и других способов обеспечения обязательств. Возможно также страхование в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по ее выплате (п. 2 ст. 587 ГК).

Если плательщик ренты не выполняет своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных его расторжением.

Важным условием является норма, предусмотренная ст. 588 ГК РФ, об ответственности за просрочку выплаты ренты. В этом случае плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Таким образом, в этих случаях, кроме самой ренты, получателю должны быть уплачены и проценты, и не покрытые ими убытки.

Регулирование отношений по поводу постоянной ренты имеет особенности. В соответствии с п. 1 ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Обязанность по выплате постоянной ренты не определена сроком, даже сроком жизни ее получателя, поэтому постоянная рента имеет бессрочный характер. Пункт 2 ст. 589 ГК РФ предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования (ст. 382-390 ГК) и перехода по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором.

Размер выплаты постоянной ренты в деньгах устанавливается договором. Может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально повышению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК). По общему правилу согласно ст. 591 ГК РФ постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала.

Несмотря на то, что обязательства по договору постоянной ренты имеют бессрочный характер, это вовсе не значит, что она установлена навечно и нет оснований для ее прекращения. Плательщик имеет право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК), Следует заметить, что условие договора об отказе плательщика от этого права п. 3 ст. 592 ГК признает ничтожным.

Чтобы плательщик мог осуществить свое право на выкуп постоянной ренты, ему нужно выполнить определенные условия. Закон признает отказ плательщика действительным только при условии, если он заявлен в письменной форме и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором. Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен договором (п. 2 ст. 592 ГК). Договором может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК).

Получатель постоянной ренты также вправе требовать ее выкупа плательщиком. Это право может быть реализовано при просрочке плательщиком ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; при нарушении плательщиком своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты; в случае признания плательщика неплатежеспособным либо когда стало очевидно, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, определенные договором; когда недвижимость (земельный участок), переданная под выплату ренты, перешла в общую собственность или разделена между несколькими лицами; в других случаях, установленных договором (ст. 593 ГК).

В перечисленных случаях выкуп постоянной ренты согласно п. 1 ст. 594 ГК РФ производится по цене, установленной договором. Если такого условия не предусмотрено в договоре, выкуп производится по той цене, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК). При отсутствии такого условия в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена переданного имущества. Порядок определения цены такого имущества установлен в п. 3 ст. 424 ГК РФ. В этом случае исходят из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 594 ГК).

Когда земельный участок передан бесплатно для получения постоянной ренты, риск его случайной гибели или случайного повреждения несет плательщик ренты Если земельный участок передан за плату, при его случайной гибели или случайном повреждении плательщик имеет право требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

Иначе регулируются отношения по поводу пожизненной ренты. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Рента устанавливается на период жизни гражданина, который передает земельный участок под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596 ГК). Принимая во внимание срок действия такого договора, право на пожизненную ренту не переходит по наследству. В случае смерти получателя ренты обязательство по ее выплате прекращается.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Если один из получателей пожизненной ренты умрет, его доля должна переходить к пережившим его получателям, если иное не установлено договором. В случае смерти последнего получателя этой ренты обязательство по ее выплате прекращается (п. 2 ст. 596 ГК).

В договоре пожизненная рента определяется как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Рента в расчете на месяц должна быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. Согласно ст. 318 ГК РФ размер ренты подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК). Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК).

Получатель в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты вправе требовать от него ее выкупа на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ; расторжения договора и возмещения убытков; возврата земельного участка или иного имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).

Для того чтобы, максимально обеспечить гарантии имущественных интересов получателя пожизненной ренты, ст. 600 ГК РФ предусматривает, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязанности по ее выплате на условиях, определенных договором.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой вид пожизненной ренты. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты который обязуется осуществлять пожизненное содержание иждивением гражданина и/или указанного им третьего лиц либо лиц (п. 1 ст. 601 ГК). К этому договору применяются нормы о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами ст. 601-605 ГК РФ.

Договор пожизненного содержания с иждивением относится к категории реальных, возмездных и односторонних договоров. Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации согласно ст. 584 ГК РФ. Получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. В отличие от других видов договора ренты, предметом этого договора является только недвижимое имущество, в том числе, естественно, и земельные участки.

Правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК) и о предоставлении права залога на него получателю ренты (п. 1 ст. 587 ГК) распространяются на договоры пожизненного содержания с иждивением и имеют своей целью обеспечить защиту имущественных интересов получателя.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может выражаться в обеспечении потребности получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - и уходе за ним, а также в оплате ритуальных услуг плательщиком ренты (п. 1 ст. 602 ГК). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. В случае разрешения спора между сторонами об объеме содержания суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Договор может предусматривать возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах как при пожизненной ренте (ст. 603 ГК).

В отношении же отчуждения и использования земельного участка, переданного для обеспечения пожизненного содержания, действуют особые правила. Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество (земельный участок), полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Одновременно плательщик обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Получатель ренты имеет право потребовать возврата земельного участка при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. В этой ситуации плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, которые он понес в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).