Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37, 38 и др.), и иными федеральными законами.

Как известно, договор купли-продажи земельного участка - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл. 30 Гражданского кодекса РФ[19].

В силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (см. п. 1 ст. 37 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и возмездный. Для того чтобы земельный участок стал предметом данного договора, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям, предъявляемым ст. 129 Гражданского кодекса РФ, т.е. был оборотоспособен[20].

Законодательством предусмотрены особые условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как особого природного объекта. Гражданский кодекс РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие правила их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129).

Как уже отмечалось, в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок. К таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным[21].

Такая информация может содержаться в кадастровом паспорте земельного участка, где указан кадастровый номер участка, его месторасположение земельного участка, а также документы, подтверждающие права на данный земельный участок. Это требование подразумевает, что продаваемый земельный участок как индивидуально определенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами, в противном случае он будет признан недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка так же, как и многих других договоров купли-продажи выступает цена (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ). Об особенностях стоимости земельного участка, передаваемого собственникам объектов недвижимости ранее уже говорилось.

После введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[22], т.е. с 31 января 1998 г., необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала. Нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, и по соглашению сторон договору может быть придана нотариальная форма[23].

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца земельного участка может выступать только его собственник, так как только он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи.

Обладание земельным участком на ином вещном или обязательственном праве исключает возможность его отчуждения.

Содержание договора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие права контрагента.

Специалисты правильно обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя обо всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 3. ст. 37 Земельного кодекса покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как отмечает некоторые специалисты, на практике исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке возможно доказать лишь в том случае, когда соответствующая информация была отражена в тексте договора или в приложениях к нему. При возникновении спора наличие тех или иных сведений в договоре позволит также однозначно определить объем предоставленной информации, ее истинность либо ложность[24]*(165).

К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится также то обстоятельство, что Земельным кодексом РФ предусмотрено, что в договорах купли-продажи земельных участков не могут содержаться условия, указанные в п. 2 ст. 37 Земельного кодекса. Если указанные условия включены в такие договоры, то они являются недействительными.

Недействительными условиями договора купли-продажи земельного участка являются следующие:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Следует согласиться с их мнением, что несмотря на то, что п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 Гражданского кодекса любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. По этой причине, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих гражданско-правовых норм.

Рассматривая приватизацию земельных участков под приватизированными предприятиями, необходимо отметить, что данная сделка больше напоминает распорядительные действия, а договор купли-продажи является не совсем полноценен. Продавцом является публичное образование, покупателем - исключительно то предприятие, которое расположено на указанном земельном участке, и никто иной. Цена определяется не соглашением сторон, а нормативным правовым актом. Собственник земельного участка не может отказать в продаже этого участка, кроме случаев невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд), но никак не по собственной воле.

Следовательно, воля сторон отсутствует, которая, как известно, характеризует сделку.

Исходя из сказанного, предлагается оформлять приватизацию земельных участков под приватизированными предприятиями решением государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а договор купли-продажи заключать только в случаях предоставления рассрочки платежей по договору либо когда земельный участок оплачивается (полностью или частично) акциями общества, являющегося покупателем. В договоре необходимо указать срок предоставления рассрочки и порядок внесения платежей[25].

В отсутствии договора, когда выкуп осуществляется по решению государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, оплата производится на основании вынесенного решения, которое и является оправдательным документом для осуществления платежа, предусмотренного ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»[26], согласно которой все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами.

При этом, как известно, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса). Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Как полагает О.Ю. Скворцов, ссылаясь на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.1999 г. № 4749/98, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи.

По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в Определении от 05.07.2001 г. № 132-О: государственная регистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь, удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.

Обязательство, которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности, которая проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости. В случае уклонения одной из сторон от совершения указанных действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым требованием произвести регистрацию в соответствии с судебным решением (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

Итак, как уже отмечалось, государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость, отчуждаемую по договору купли-продажи. Это правило ст. 551 Гражданского кодекса РФ является императивным. Стороны не вправе ни изменить его своим усмотрением, ни оспорить в судебном порядке.

Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним таких, как, например:

права на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним; права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах;

аренды недвижимого имущества; сервитутов; ипотеки;

права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю;

предусмотрены особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Не менее значимым является вопрос государственной регистрации перехода прав при приватизации земельных участков под приватизированными предприятиями.

В целях установления ясности в вопросе регистрации права собственности на земельный участок под приватизированными предприятиями предлагается внести в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнительно статью, учитывающую особенности государственной регистрации перехода прав при приватизации земельных участков под приватизированными предприятиями. Данная статья должна регулировать вопросы, связанные с указанной государственной регистрацией, которая осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, вынесшего решение о предоставлении земельного участка либо действующего по их поручению лица от имени продавца участка. Не должно являться препятствием для государственной регистрации условие о рассрочке платежа за земельный участок, передаваемый в собственность юридического лица, собственника приватизированного предприятия. Необходимо учесть, что право собственности на земельный участок, в том числе на тот, который был приобретен в рассрочку, переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права[27].

В заключение вышеизложенного, нужно отметить, что одной из ключевых целей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является передача земельных участков приватизированным предприятиям. Для ее достижения и логического завершения процесса приватизации предприятий предлагается признать выкуп земельных участков приватизированными предприятиями дооформлением прав на весь земельно-имущественный комплекс в целом. В связи с этим предлагается, максимально упростить порядок выкупа земельных участков предприятиями, приватизированными до вступления в силу Земельного кодекса РФ и оформления прав на эти земельные участки.

Завершение приватизации имущественного комплекса путем до оформления прав на земельный участок будет соответствовать нормам действующего земельного законодательства, согласно которым не допускается приватизация объектов недвижимости без земельных участков (п.7 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ).