Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. Но нередко собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений. Рассмотренные положения относятся к договорам и коммерческого, и социального найма. Но по ряду вопросов они конкретизируются применительно к каждому из них.

В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК РФ, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя. То есть юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя чаще всего выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому фонду — частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а через управомоченное им лицо (например, через созданную им структуру либо через представителя).

Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Тем не менее действующий закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК РФ граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК РФ). Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя. Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам единолично определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. Более того в числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе, «в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений»[28].

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. Очевидно, что при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития. В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК РФ, допускается, лишь с согласия наймодателя. Таким образом, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. В целом же определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета населения, то есть в публичных интересах. Вселение допускается также при условии соблюдения требований действующего законодательства о норме жилой площади на одного человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей). Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение установленных правил регистрационного учета[29].

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, действующий закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК РФ определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением. За совершенные ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, всю ответственность перед наймодателем несет наниматель. Таким образом, в данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц (ст. 403 ГК РФ). Исключением правда является случай, когда лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, заключают с ним соответствующий договор, в соответствии с которым все они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Стороны в договоре социального найма предопределены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договораордере. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация) или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация — жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т. п. Стороной в договоре социального найма может быть также муниципальное предприятие или учреждение, имеющие соответствующий жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения выступают лица указанные в ч.2 и ч.3 ст.49 ЖК РФ. То есть малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, указываются в договоре. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они именуются временным жильцами. В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость[30]. К членам семьи нанимателя ЖК РФ (ч. 1 ст. 69) относит, проживающих совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Отметим, что в соответствии с ч.2 ст.69 ЖК РФ Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

В судебной практике большое значение придается также личным отношениям между этими лицами (взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т. п.). При отсутствии отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением. Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим помещением (например, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Согласно ч.1 ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Дело по иску о признании права пользования жилым помещением и обязании заключить договор социального найма передано на новое рассмотрение, поскольку сам по себе факт регистрации истца в квартире, принадлежащей на праве собственности его жене, а ранее - в квартире, нанимателем которой являлась его мать, не может служить основанием к отказу в иске о признании права на спорную жилую площадь.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего - Кнышева В.П., судей - Горшкова В.В. и Харланова А.В., рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Г-ва М. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права пользования жилым помещением и обязании заключить  договор социального найма, по встречному иску Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы к Г-ву М. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения и выселении, по надзорной жалобе представителя Г-ва М. - Ю. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 июля 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 13 ноября 2007 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кнышева В.П., объяснения истца Г-ва М. и его представителя Ю., поддержавших доводы надзорной жалобы, объяснения представителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы П. по доводам жалобы, заключение прокурора К., полагавшего отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Г-в М. обратился в суд с указанным иском, сославшись на то, что с детства проживал в квартире отца, Г-ва Е. (умер 7 ноября 2006 года), который являлся нанимателем двухкомнатной квартиры по адресу: ... и был зарегистрирован в квартире один, в качестве члена его семьи, против его проживания в этой квартире Г-в Е. не возражал, поэтому истец считает, что он приобрел равное с нанимателем право пользования жилым помещением, о котором возник спор.

Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, не согласившись с иском, предъявил встречные требования об истребовании квартиры из чужого незаконного владения и выселении, сославшись на то, что Г-в М. не был вселен в квартиру по Ленинскому проспекту в установленном законом порядке, проживал в ней временно, имеет право пользования жилым помещением по месту регистрации.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 июля 2007 года в удовлетворении иска Г-ву М. отказано, встречные исковые требования Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 13 ноября 2007 года решение оставлено без изменения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гуцола Ю.А. от 9 июля 2008 года отказано в передаче надзорной жалобы представителя Г-ва М. - Ю. в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для рассмотрения по существу.

В связи с поданной надзорной жалобой на указанные судебные постановления и сомнениями в их законности, 20 августа 2008 года Заместителем Председателя Верховного Суда РФ Н. указанное определение судьи Верховного Суда РФ было отменено и дело истребовано в Верховный Суд РФ и определением от 27 ноября 2008 года передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены вынесенных судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Разрешая дело, суд руководствовался ст.ст.53, 54 ЖК РСФСР, ст.ст.67, 69, 70 и 35 ЖК РФ и исходил из того, что в квартире по адресу: ..., Г-в М. проживал временно, представленные им доказательства не подтверждают того обстоятельства, что он вселился в квартиру отца в качестве члена его семьи. Г-в М. имеет право пользования квартирой по месту своей регистрации по адресу: ..., собственником которой является его жена - К. Ранее (до 30 марта 2007 года) истец имел право пользования квартирой матери - С. по адресу: ..., в которой был зарегистрирован с 17 февраля 1984 года.

С решением суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

С данными выводами судебных инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

Как указано в надзорной жалобе Г-в М. проживал в квартире, о которой возник спор, с малолетнего возраста, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами (направлением из детского сада в поликлинику, справками из школы и поликлиники, показаниями свидетелей, в том числе матери истца), его проживание в указанной квартире имело место с согласия отца и по договоренности между родителями, брак которых, расторгнут в 1991 году.

При таких обстоятельствах возникшее у истца в несовершеннолетнем возрасте право пользования данным жилым помещением сохраняется за ним и после достижения совершеннолетия. Поэтому он может быть выселен из жилого помещения в случае признания его в установленном законом порядке утратившим право пользования этим помещением, однако такое требование к нему не предъявлялось.

Кроме того, суд в решении не указал, какими доказательствами опровергаются доводы истца о его вселении в квартиру с согласия Г-ва Е. в качестве члена его семьи и проживании в квартире вместе с отцом длительный период времени (более 20 лет).

Как указано в надзорной жалобе, судом первой инстанции не принято во внимание, что отсутствие письменного согласия Г-ва Е. на вселение своего сына в квартиру, о которой возник спор, без учета конкретных обстоятельств дела, в том числе длительности проживания в этой квартире, само по себе достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска не может быть признано.

Что касается отсутствия у Г-ва М. регистрации по месту жительства в квартире по адресу: ..., то Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 года N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н.Ситаловой" содержащееся в части первой статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР положение "об установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки признано не соответствующим по содержанию статьям 18, 19 (часть 1), 27 (часть 1), 40 (часть 1), 55 (часть 2 и 3) Конституции Российской Федерации.

Сам по себе факт регистрации Г-ва М. в квартире, принадлежащей на праве собственности его жене, а ранее - в квартире, нанимателем которой являлась его мать С., не может служить основанием к отказу в иске о признании права на спорную жилую площадь.

Судебная коллегия находит допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, приведенные выше существенными, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Г-ва М., в связи, с чем судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 июля 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 13 ноября 2007 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Гагаринский районный суд г. Москвы[31].

Согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора. При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, то есть является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи имеет исключения. Имеются в виду, прежде всего случаи, когда при вселении в жилое помещение новых членов семьи было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами о порядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать, лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми. Отступление от принципа равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя может быть связано с наймом жилого помещения специального назначения. Так если гражданину в связи с его трудовыми отношениями с наймодателем была предоставлена квартира и он, утратив трудовую связь с наймодателем, выбыл из квартиры, то это повлечет за собой и прекращение прав на проживание в ней и членов его семьи (если никто из них не состоит в трудовых отношениях с наймодателем).