Як слідує з Постанови Верховної Ради України “Про земельну реформу” від 18 грудня 1990 р. (з наступними змінами і доповненнями), земельна реформа спрямована на перерозподіл земель з одночасною передачею їх у приватну власність, надання у користування юридичним і фізичним особам з метою створення умов для рівноправного розвитку різних форм господарювання на землі, формування багатоукладної економіки, раціонального використання і охорони земель. У цьому плані земельна реформа розглядається як складова частина економічної реформи у зв’язку з переходом економіки України до ринкових відносин.

Згідно з вимогами Концепції роздержавлення і приватизації підприємств, землі і житлового фонду, схваленої Верховною Радою України, приватизація землі полягає у передачі громадянам України земельних ділянок у приватну власність або у довічне успадковане використання.

Для сільськогосподарського використання земельні ділянки встановленого розміру на повнолітнього члена сім’ї надаються громадянам безоплатно. Ці розміри диференціюються по територіях з урахуванням якості землі, місцезнаходження ділянок та інших факторів. Безоплатна приватизація здійснюється за допомогою земельних бонів. Придбання земельних ділянок, розміри чи якість землі яких перевищують вказані у земельних бонах, у частині перевищення встановлених показників здійснюється за окремими умовами за власні кошти громадян.

Земельні ділянки для несільськогосподарського виробничого використання приватизуються за плату, розміри якої встановлюються місцевими Радами народних депутатів. Надання земель у цьому випадку можливе після одержання згоди місцевої Ради та затвердження інвестиційного проекту і здійснюється під контролем державних органів відповідно до їх компетенції.

Земельні ділянки для побутового призначення надаються громадянам у довічне успадковане використання. Громадяни при цьому оплачують купівельне мито, а також щорічні платежі за використання землі.

Пріоритетне право на придбання земельних ділянок для сільськогосподарського використання мають селяни, що їх орендують або ними користуються, а земель колгоспів і радгоспів – колгоспники та працівники відповідних господарств.

У разі банкрутства чи розформування колгоспів та радгоспів право на придбання їх земель для сільськогосподарського використання мають селяни та інші громадяни України, які бажають займатися сільськогосподарським виробництвом.

У ході приватизації землі колгоспів чи радгоспів у випадках, коли господарства продовжують функціонувати, частки землі, що приватизуються, складають земельний фонд господарства. Частина земельного фонду господарства, що передається у власність селян безоплатно, виходячи з поданих земельних бонів, складає спільний земельний фонд безоплатної приватизації. Інша частина землі, яка використовується колгоспом чи радгоспом, підлягає викупу за встановлену плату. Вона також підлягає розподілу між колгоспниками чи працівниками радгоспів. Якщо ця частина землі не викуповується колгоспом чи радгоспом, то вона може бути ним орендована або надійти у фонд приватизації земельних ділянок для селян, що не працюють у колгоспі чи радгоспі, або іншим громадянам України.

Перепродаж приватизованих земельних ділянок не допускається протягом терміну, встановленого Верховною Радою України.

Кошти, одержані від приватизації землі, направляються на формування фондів підтримки фермерських, кооперативних та інших сільськогосподарських підприємств.

Аналіз чинного законодавства та практики його застосування дозволяє виділити такі основні ознаки приватизації земель:

♦ приватизацію є сукупність послідовних і взаємопов’язаних дій, спрямованих на виникнення комунальної та приватної власності на землю шляхом перерозподілу земельного фонду;

♦ приватизація передбачає безоплатну передачу земель у приватну або колективну власність;

♦ частина земель передається громадянам України або спеціальним сільськогосподарським об’єднанням громадян;

♦ передача земель провадиться виключно за рішенням відповідних Рад народних депутатів;

♦ передача земель провадиться лише одноразово для кожного виду землекористування з відповідними записами у документі, що посвідчує громадянство особи;

♦ обов’язковим є юридичне посвідчення права власності на землю у Державному акті на право власності;

♦ реєстрація Державного акту на право власності на землю здійснюється у реєстраційних документах відповідних Рад народних депутатів.

Отже, з огляду на викладені обставини можна констатувати, що приватизація земель - це юридично визначена процедура (процес, порядок), за якої реалізується матеріальна й процесуальна правосуб’єктність осіб, спрямована на виникнення права приватної чи колективної власності громадян на землю.

Іншими словами, приватизація – це спеціальний різновид земельно-процесуальних відносин, за якими здійснюється перерозподіл земельного фонду України та виникає право приватної власності громадян і колективної власності їх об’єднань на земельні ділянки.

Юридичними підставами приватизації земель є чинне законодавство України з цього питання. Головним являється Конституція України. В статті 13 Конституції проголошено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, ресурси континентального шельфу є об’єктами права власності українського народу. А в ст. 14 Основного Закону підкреслюється, що право власності на землю гарантується.

Однією з головних юридичних підстав приватизації земель є Земельний кодекс України, який регулює всі правовідносини, що виникають у ході приватизації. На підставі вимог цього кодексу створюються форми власності на землю, встановлюється порядок передачі земель у власність та в користування, вирішуються земельні спори тощо.

Не менш важливими юридичними підставами приватизації земель є укази Президента України, постанови Кабінету Міністрів України, нормативні акти організацій та установ.

Укази і розпорядження Президента України обов’язкові для виконання на всій території України, мають значний вплив на розвиток земельних відносин.

Юридичними підставами приватизації земель є також постанови Кабінету Міністрів України, які приймають участь в регулюванні і реалізації земельних відносин. Уряд розробляє бюджет і забезпечує його виконання; здійснює управління державною власністю, здійснює заходи щодо забезпечення законності, прав і свобод громадян, охорони власності і громадського порядку.

До відомчих нормативних актів відносяться накази міністерств, їх розпорядження, інструкції тощо. Нормативними актами підприємств, установ і організацій можуть бути різноманітні плани, правила, договори.

В юридичній літературі, серед практиків та на інших рівнях правової свідомості поширена думка, що земельна реформа передбачає лише приватизацію земель. Проте, як випливає з Постанови Верховної Ради України від 18 грудня 1990 р. (з наступними змінами і доповненнями), земельна реформа спрямована на перерозподіл земель з одночасною передачею їх у приватну і колективну власність, надання у користування юридичним і фізичним особам з метою створення умов для рівноправного розвитку різних форм господарювання на землі, формування багатоукладної економіки, раціонального використання і охорони земель. В цьому плані земельна реформа розглядається як складова частина економічної реформи у зв’язку з переходом економіки України до ринкових відносин.

Виходячи з викладеного, можна констатувати, що реформування земельних відносин передбачається здійснювати за допомогою різних правових форм. Відомо, що базу земельних перетворень становить перерозподіл земель як важлива організаційно-правова форма реалізації управління в галузі використання, відтворення і охорони земель. Перерозподіл як важлива функція державного управління в галузі раціонального використання і охорони земель включає систему послідовних дій загальнодержавного та локально-суб’єктивного характеру, реалізація яких забезпечується правовими засобами.

Система загальнодержавних дій передбачає створення чіткого механізму організаційно-функціонального забезпечення земельної реформи, проведення інвентаризації усіх категорій земель, запобігання нераціональному або не за основним призначенням використанню земель, їх використанню небезпечними способами, які призводять до знищення родючості, екологічно небезпечного забруднення.

У подальшому передбачена реєстрація фізичних осіб, які виявили бажання працювати у сфері сільськогосподарського землекористування: у селянських, фермерських, особистих, підсобних господарствах, садівничих товариствах тощо.

Наступна система дій загальнодержавного значення передбачає застосування земельно-правових санкцій шляхом припинення права землекористування юридичних і фізичних осіб, які порушували вимоги чинного земельного законодавства, передачі цих земель до категорії земель запасу з метою першочергового їх надання громадянам для сільськогосподарських потреб та розроблення системи заходів щодо перерозподілу земель між юридичними і фізичними особами.

Важливою складовою частиною земельної реформи щодо перерозподілу земель повинно стати створення резервного фонду за рахунок частини площ сільськогосподарських угідь, враховуючи угіддя в межах відповідних населених пунктів.

Реалізація цих заходів місцевих Рад, вищих органів центральної виконавчої влади має забезпечуватися відповідними матеріально-технічними, науковими, організаційними, фаховими та правовими засобами.