Відомо, що наша країна має значний і високоякісний фонд сільськогосподарських угідь. Більше третини з них - це особливо цінні продуктивні землі. Проте рівень сільськогосподарського використання їх великою мірою поступається рівню розвинутих країн світу. Основною причиною цього, на наш погляд, є недосконалість земельних відносин, що випливають із форм власності та господарювання.

Орієнтація економіки країни на ринкові відносини вимагала радикальних змін форм власності на землю і форм господарювання на ній. У зв’язку з цим із березня 1991 р. весь земельний фонд України оголошено об’єктом земельної реформи, яка передбачає впровадження різних форм власності на землю та надання власникам права самим вирішувати питання щодо розпорядження нею: господарювати на землі самому, надавати ЇЇ в оренду, заставу, передавати у спадщину, вступати із земельною ділянкою у нові господарські формування тощо. Земля має стати капіталом селянина, яким він може розпоряджатися в процесі господарювання, включаючи можливість його застави для одержання кредитів, що е важливим фактором економічної стабільності сільськогосподарських підприємств. Без цього неможлива організація в аграрному секторі ефективних виробничих відносин. Без приватної власності на землю не можна освоїти ринкову економіку, оскільки земля - один з основних видів виробничих ресурсів.

Тому наближення сільськогосподарського виробника до власності на землю та інші засоби виробництва, тобто формування селянина-власника, треба розглядати як найголовніше завдання земельної реформи і передусім її складової – ринку землі. В даному випадку, якщо селянин не здатний за ринкових умов ефективно розпоряджатися своєю земельною ділянкою, не буде її зберігати, примножувати родючість, вкладати свій капітал і одержувати з неї максимум продукції, то завтра він може її втратити назавжди. У нашій державі в умовах, які склалися при переході до ринку, вирішальну роль у підвищенні ефективності використання землі за приватної власності на землю великого значення набувають й інші аспекти земельних відносин, зокрема економічний механізм, форми та методи господарювання й державної підтримки селянина.

Становлення ринку землі – це вимога часу. В умовах ринку відбуватимуться постійний рух і поліпшення якості сільськогосподарських угідь у зв’язку з тим, що частина власників землі стане банкрутами, інші захочуть збільшити свої наділи за рахунок перших тощо. Зміна власників здійснюватиметься через систему ринкового механізму купівлі-продажу.

В економічному розумінні ринок земель сільськогосподарського призначення є сукупністю економічних механізмів, що забезпечують розв’язання таких завдань, як: реалізація прав власників земельних ділянок на одержання суспільно нормального доходу при їх продажу, рівного для всіх покупців – потенційних виробників сільгосппродукції – доступу до всіх операцій щодо придбання сільськогосподарських угідь; стимулювання раціонального їх використання й забезпечення постійної можливості перерозподілу на користь найефективніше господарюючих суб’єктів тощо.

Ринковий обіг землі належить до вторинних економічних механізмів, використання яких з абсолютною необхідністю вимагає створення більш загальних, фундаментальних економічних і організаційних умов. До подібного роду механізмів можна було б у першу чергу віднести іпотеку та інститут банкрутства.

Для ефективної роботи земельного ринку необхідні як мінімум такі економічні передумови:

1) існування земельних власників, які мають достатню широту повноважень для проведення ринкових операцій із земельними ділянками;

2) наявність стимулів (мотивів) для купівлі земель сільськогосподарського призначення виключно до умов їх наступного використання за цільовим призначенням (це насамперед можливість одержання суспільно нормального доходу від підприємницької діяльності у сфері виробництва і реалізації сільськогосподарської продукції);

3) розгорнутість конкуренції між сільськогосподарськими виробниками, в процесі якої виявляються об’єктивні відмінності у рівні господарювання й ефективності використання земельних та інших виробничих ресурсів, відбувається диференціація цих виробників залежно від рівня дохідності (рентабельності) їхньої виробничої діяльності.

У 1991 – 1996 рр. у країні була ліквідована державна монополія на землю, створені правові умови функціонування багатоукладної економіки, заснованої на поєднанні великого, середнього і дрібного виробництва.

За 1990 – 1996 рр. площа сільськогосподарських угідь на одного мешканця України зменшилася від 1,01 до 0,82 га, а ріллі – від 0,80 до 0, 65 га. Останнім часом у країні спостерігається абсолютне скорочення площ згаданих угідь у сільськогосподарських виробників. Так, за останні 10 років вони зменшилися в цілому на 1,2 млн. га (2,8%). Це пояснюється, зокрема, виключенням із ріллі площ схилів, малопродуктивних, піщаних, кам’янистих земель і відведенням земель для несільськогосподарських потреб (промисловість, транспорт, зв’язок, міське будівництво).

Зародження нових форм господарювання, законодавчо передбачених земельною реформою, змінило структуру землекористування. За рахунок зменшення площі сільськогосподарських угідь у державних підприємствах від 24 відсотків у 1990 р. до 10,8 відсотків у 1996 р. і до 5 відсотків у 2000 р. Збільшилася площа угідь у користуванні й володінні підприємств із колективною формою власності відповідно від 69,5 до 73 відсотків у 1996 р. і до 76,6 відсотка у 1999 р. Зросла площа земель у володінні громадян для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та створення селянських (фермерських) господарств від 6,5 відсотка до 16,2 відсотка (у 2,5 рази) і становила в 1996 р. 6,6 млн. га, у 1999 р. – до 7,4 млн. га, тобто на особисте підсобне господарство населення припадало в 1996 і 1999 рр. 0,34 га проти 0,27 у 1990 р.

Великі земельні площі найродючіших чорноземів, площа яких у структурі сільгоспугідь становить 57 відсотків, або 68 відсотків орних земель, через екстенсивне господарювання зумовили дуже високий рівень освоєності земельного фонду, що має і свої негативні результати. Станом на 1.01.2000 р. структура сільгоспугідь по Україні була такою (у відсотках): рілля – 79,7, пасовища – 11,8, сіножаті – 5,3, багаторічні насадження – 2,3, чого не спостерігається по частці ріллі в жодній з економічно розвинутих країн світу (у США – 19%, Франції, Німеччині – 33, Італії – 31%).

Надмірна розораність призводить до порушення екологічно допустимого співвідношення ріллі, природних лук і пасовищ, лісових і водних ресурсів, негативно позначається на стійкості агроландшафту території країни, а спеціалізація в рослинництві й тваринництві не завжди сприяє збереженню родючості ґрунтів та економії витрат.

Проте аналіз свідчить, що формально конституційна багатоукладна аграрна економіка вимушена розвиватися у псевдоринковому середовищі, а земельна власність не одержала адекватного ринкового змісту й економічно не реалізується. Володіння, використання, розпорядження – суть юридично приватної категорії; економічна приватна власність на землю як об’єкт господарювання реалізується не в абстрактній можливості продати земельну ділянку, а в кількісно визначеному доході від його використання відповідно до цільового призначення. Цей дохід визначає економічні мотиви придбання та продуктивного використання земель сільськогосподарського призначення і є основним об’єктивним фактором формування їхньої продажної ціни незалежно від конкретних методик оцінки тієї чи іншої ділянки. Тобто, купуючи земельну ділянку, покупець орієнтується в першу чергу на майбутній потенціальний дохід від використання даної ділянки за її прямим призначенням.

Таким чином, за десять років аграрних реформ дійсно ринкові умови розвитку сільгоспвиробництва, у тому числі необхідні й достатні передумови формування земельного ринку, не створені. В обставинах, що нині склалися, розгортання ринку сільгоспугідь – це завдання, яке не має перспектив практичної реалізації; така реалізація вимагає попереднього розв’язання глибоких, концептуальних проблем ринкових перетворень в аграрному секторі української економіки.

У практиці ринок земель сільськогосподарського призначення об’єктивно формується і функціонує як відносно замкнутий сектор земельного ринку, де земля одержує специфічну оцінку як особливий (поряд із працею та капіталом) фактор виробництва, що бере участь у створенні сільськогосподарської продукції. Навіть у різних країнах існують законодавчі обмеження щодо зміни цільового призначення сільськогосподарських угідь при їх купівлі-продажу. В нинішній Україні необхідність законодавчого обмеження подібної зміни вкрай потрібна; тут не може бути винятком і норма тимчасової повної заборони.

Як зазначалося раніше, фінансово-виробнича криза аграрного сектора значно знижує дохідність виробничого використання сільськогосподарських угідь порівняно з прибутковістю їх альтернативного використання. Неконтрольовані купівля-продаж земельних ділянок, з одного боку, миттєво призводить до масового виведення сільськогосподарських угідь із виробничо-економічного обігу (як це було в період початкового переділу земель у процесі реорганізації та реформування великих сільськогосподарських підприємств). З іншого боку, в недалекій перспективі розвиток вітчизняного сільського господарства визначатиметься екстенсивними природними факторами, у тому числі наявними сільгоспугіддями. Адже фінансова криза позбавила сільськогосподарських виробників будь-яких можливостей інтенсивного розвитку. Тобто на досить тривалу перспективу зберігається необхідність жорсткого адміністративного закріплення цільового призначення сільськогосподарських угідь при їх купівлі-продажу.

Правомірність і важливість міжгалузевої народногосподарської оцінки землі заперечувати, безумовно, недоречно. Проте в контексті сучасної економічної ситуації реальне становище на потенційному земельному ринку розвивається в повній суперечності з віртуозною конструкцією цієї оцінки, що застосовується до сільськогосподарських угідь. У 1996 – 1998 рр. питома вага збиткових сільгосппідприємств у всіх формах власності зросла від 69 до 92 відсотків, їхні збитки збільшилися від 1420,5 млн. грн. до 4060,9 млн. грн., або рентабельність знизилася від – 11,6 до – 28,3 відсотків. Відповідно зросла “від’ємна дохідність” сільськогосподарських угідь і знизилась їх об’єктивна оцінка, але ціни земельних ділянок, що відводилися під промислову чи житлову забудову, комерційні й реакційні цілі, під впливом інфляції та інших факторів фінансово спекулятивного характеру поступово зростали. Отже, вирішальною передумовою формування повноцінного ринку землі є рентабельна робота сільськогосподарських підприємств, заснована на визнанні суспільної значущості сільгосппродукції, що виробляється. У цьому випадку сільгоспугіддя одержать адекватну економічну оцінку, сформуються реальні стимули перерозподілу (в тому числі й міжгалузевого) земель на користь найефективніше господарюючих суб’єктів, спрацюють такі механізми, як інститут банкрутства та іпотека.

Світовий досвід показує, що в умовах ринкової економіки ефективний розвиток сільського господарства забезпечується на принципах обов’язкового поєднання механізмів ринкового саморегулювання з економічними можливостями держави у сфері виробництва і розподілу продовольства. При цьому роль держави не зводиться до прямої фінансової підтримки товаровиробників: насамперед необхідно створити мінімально достатні загальні умови для підвищення дохідності й рентабельності сільськогосподарської діяльності на принципах ринкового господарювання.

Проведене дослідження щодо формування ринку землі в Україні, зокрема сільськогосподарських угідь, та ефективного їх використання дає можливість зробити такі висновки.

Для успішного проведення земельної реформи і формування її складової - ринку землі - слід сконцентрувати всю діяльність на розв’язанні двох взаємозв’язаних стратегічних завдань:

Щодо формування ефективного господаря-власника у першу чергу треба здійснити:

♦ перерозподіл земель і майна від неефективного до ефективного господаря, для чого потрібно: запровадити приватну власність на землю й механізми реалізації права на власність; забезпечити структуризацію відносин власності; запровадити правові, економічні та організаційні механізми реалізації переваг приватної власності; розвивати і підтримувати малі й середні організаційні форми господарювання;

♦ реструктуризацію збиткових підприємств;

♦ розвиток кооперації та створення кооперативного сектора в АПК;

♦ державну підтримку реальних власників землі та підприємств АПК;

♦ формування спеціалізованої ринкової інфраструктури щодо розвитку ринку землі.

Щодо створення сприятливого економічного середовища та однакових “правил гри” на ринку потребують нагального розв’язання й удосконалення цінова політика, ринок сільгосппродукції та продовольства, кредитний механізм, ринкова інфраструктура, створення спеціалізованих державних земельно-кредитного банку та страхової компанії (з подальшою корпоратизацією), забезпечення цільового кредитування та страхування ризиків у сільському господарстві.

Ефективність використання земель сільськогосподарського призначення - це лише частина проблеми, пов’язаної з їхнім збереженням, поліпшенням якості та охороною. Більш містким поняттям, що об’єднує ефективність і бережливе ставлення до неї як основного засобу виробництва, є “раціональне використання”, яке включає досягнення максимального ефекту в землекористуванні та охорону землі як природного об’єкта у процесі користування нею.

Загальна вимога раціонального використання сільськогосподарських земель реалізується завдяки наданню суб’єктам сільськогосподарської підприємницької діяльності широких прав щодо господарського використання землі та покладених на суб’єкта відповідних обов’язків з її ефективного використання і збереження; наданню суб’єкту прав розпоряджатися землею з метою створення оптимальної за розмірами земельної ділянки, що дає можливість одержувати максимальну кількість сільськогосподарської конкурентоспроможної продукції, яка підлягає реалізації, та максимальний дохід від виробничої діяльності для розширення відтворення.

Подальший розвиток ринку сільськогосподарських земель має відбуватися в основному на рівні сільськогосподарських підприємств, де повинна забезпечуватися реалізація громадянами права власності на землю в процесі реформування існуючих і створення на їхній базі нових форм господарювання ринкового типу та освоєння механізму економічного і правового регулювання земельних відносин.