Продолжение табл.1

Окончание табл.1

Примечание.

П.4.Цена за единицу сравнения = Цена продажи/Общая площадь объекта.

П.5. Т.к. имущественные права всех сравниваемых объектов идентичны, корректировка на имущественные права не требуется.

П.6. Т.к. условия финансирования у всех сравниваемых объектов рыночные, корректировка не требуется.

П.7. Т.к. условия продажи у всех объектов рыночные, корректировка не требуется.

П.8.Корректировка на дату продажи рассчитывается с учетом инфляции за период, в который объект был продан (см. прил. 3).

Корректировка для объекта сравнения №1, проданного в сентябре:

Инфляция за сентябрь 7%, октябрь 6%, ноябрь 4%, декабрь 2%.

К = (1+0,07)×(1+0,06)×(1+0,04)×(1+0,02) = 1,2;

для объекта сравнения №2, проданного в октябре:

К= (1+0,06)×(1+0,04)×(1+0,02) = 1,12;

для объекта сравнения №3, проданного в ноябре:

К = (1+0,04)×(1+0,02) = 1,06.

Затем цену за единицу площади каждого объекта (из предыдущего пункта) необходимо умножить на полученный коэффициент корректировки и получить, таким образом, новую скорректированную цену для каждого объекта (см. данные табл. 1).

П.9. Корректировка на местоположение осуществляется с учетом правила корректировок, изложенного выше, т.е. цена на объект сравнения с лучшими условиями местоположения, чем у оцениваемого объекта, будет уменьшаться и наоборот. Так, у объекта сравнения №2 требуется уменьшить цену на 25% по сравнению с предыдущей скорректированной ценой. Полученные цифры заносятся в таблицу.

П.10. Корректировка на износ объекта производится с учетом его сравнительного коэффициента износа, который рассчитывается по формуле:

Ксравн.изн.=(100 - Кизн. оцен.об.)/(100 - Кизн.об.сравн.);

Полученные коэффициенты умножаются на соответствующие предыдущие скорректированные цены объектов.

П.11. Т.к. инженерная обеспеченность у всех объектов сравнения идентична, то корректировка на нее не требуется.

П.12. Подсчитывается количество корректировок, примененных к цене каждого объекта, и полученные данные заносятся в 13 строку таблицы.

П.13. Общая валовая коррекция находится как разность между полученной итоговой скорректированной ценой за единицу площади каждого объекта и соответствующей первоначальной ценой (П.11 - П.4).

П.14. Для расчета данного показателя нужно полученный в предыдущем пункте показатель общей валовой коррекции поделить на первоначальную цену за единицу площади каждого объекта.

П.15. Весовой коэффициент рассчитывается следующим образом: вначале находится самая большая по модулю величина, полученная в предыдущем пункте, у соответствующего объекта весовой коэффициент будет равен единице.

Для расчета весовых коэффициентов остальных объектов необходимо наибольший процент (по модулю) поделить на соответствующие процентные показатели остальных объектов сравнения.

П.16. Для расчета средневзвешенной цены итоговую скорректированную цену каждого объекта сравнения, полученную в П.11, необходимо умножить на соответствующий весовой коэффициент объекта (П.15).

Для расчета цены за единицу площади объекта оценки необходимо сложить все средневзвешенные цены объектов сравнения (П.16 таблицы) и разделить их на сумму весовых коэффициентов объектов сравнения (П.15 табл. 1). Цена за единицу площади оцениваемого объекта составляет 343,59 р./ кв.м.

Для расчета полной стоимости объекта оценки необходимо умножить данную цену на площадь всего объекта: 684×343,59/1000 =
= 235,02 тыс.р.

Таблица 2