УДК 332.64
ББК 67.404
Г 98
Рецензент:
доцент кафедры экономики и финансов, канд. экон.наук
Витчукова Е.А.
| Г 98 | Оценка недвижимости: методические указания к выполнению курсовой работы// Сост. О.Г. Гущина, С.Н. Ваньчушкина – Йошкар-Ола: Марийский государственный технический университет, 2008. – 54 с. |
Даны общие сведения об оценке недвижимости, методические указания к описанию ее объектов, оценке их различными методами (сравнительного анализа продаж, прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков), а также к обоснованию произведенной оценки.
Для студентов специальности 080105 «Финансы и кредит».
| © Марийский государственный технический университет, 2008 |
ВВЕДЕНИЕ
В России продолжается процесс активного осуществления рыночных реформ, вызвавший значительный интерес к механизмам управления хозяйствующими субъектами, формам и методам производственно-хозяйственной и коммерческой деятельности, используемым в условиях рынка. Особое место среди них занимает оценочная деятельность, которая, как известно, в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений.
В результате изучения дисциплины «Оценка недвижимости» студент должен получить представление:
– о круге проблем, стоящих в оценочной деятельности;
– современном состоянии научных дисциплин, являющихся основой для курса «Оценка недвижимости» («Экономика организации (предприятия)», «Статистика», «Деньги, кредит банки», «Финансы», «Экономический анализ»), и перспективах их развития в будущем;
– основных сферах применения получаемых знаний;
– связи курса с другими дисциплинами образовательной программы по специальности «Финансы и кредит», его роли в подготовке обучающихся.
В результате изучения дисциплины студент должен знать:
– объекты, предметы, цели, задачи, место курса среди других курсов;
– понятия, определения, термины курса;
– принципы, основы, законы, правила, используемые в курсе для изучения объектов курса;
– методы, средства, приемы, алгоритмы, способы решения задач курса;
– теоретические основы экономики недвижимости.
В результате изучения дисциплины студент должен уметь применять методы оценки недвижимости, делать анализ эффективности инноваций в нее; делать расчет налога на недвижимость.
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.
Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует детальное ознакомление оценщика с их планировкой, конструктивными особенностями, правовой, технической и учетной документациями. Затем оценщику необходимо составить подробное описание объекта оценки, также дается подробная характеристика земельного участка, улучшений зданий и сооружений, включая несущие и не несущие конструкции, а также инженерные системы и оборудование.
Обязанность оценщика состоит в том, что он должен уметь охарактеризовать не только конструкцию здания, но и его техническое состояние, а также оценить те элементы, которые нуждаются в ремонте.
Если необходимо оценить новое здание, построенное по типовому проекту, то оценщик определяет стоимость воспроизводства. При оценке старых зданий, он рассчитывает стоимость возмещения.
Основные этапы процесса оценки:
1. Сбор информации об объекте оценки.
2. Анализ рынка недвижимости соответствующего сегмента этого рынка и аналогичных объектов.
3. Применение различных методов и подходов к оценке стоимости.
4. Составление отчета.
Из-за неэффективности рынка недвижимости и трудности получения информации, которая определяет рыночную стоимость, оценщики обычно используют несколько «подходов» к попытке оценить рыночную стоимость:
- сравнительный;
- доходный;
- затратный.
Использование различных методов расчетов приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. Окончательная оценка рыночной стоимости проводится путём согласования полученных результатов.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Оценка недвижимого имущества необходима:
- при операциях купли – продажи или сдаче в аренду;
-акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
- других операций, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и других) влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия.
В курсовой работе предлагается оценить объект недвижимости тремя методами:
- сравнительным подходом;
- методом прямой капитализации;
- методом дисконтирования денежных потоков.
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ
КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Описание объектов оценки
Объект оценки: имущественный комплекс в составе 5 зданий производственного назначения, принадлежащих на правах собственности ОАО «Конинвест» Козельского района Калужской обл., размещенных на участке земли площадью 2,5 га, используемом собственником зданий на основе права долгосрочной аренды.
Дата оценки – январь 2006 года.
Краткие сведения об объекте оценки:
1. Здание материального склада, инв. № 5.
Представляет собой складское помещение облегченной конструкции. Построено хозяйственным способом.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Общая площадь | 684 кв.м |
| Высота здания | 6,0 м |
| Строительный объем | 4552 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Здание одноэтажное с металлическим каркасом. Сетка колонн – 6х12 м.
Здание имеет:
- фундамент: бетонный, монолитный;
- колонны и балки перекрытия и связи: из металлопроката (швеллер № 20);
- стены наружные: из металлического листа;
- крыша: из металлического листа, двускатная,
- полы: нет;
- окна: металлический переплет, одинарные;
- ворота: металлические;
- внутренняя отделка: нет;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- в здании действует кран-балка грузоподъемностью 3,2т.
Техническое состояние здания:
Осмотр здания показал, что крыша и стены требуют частичного ремонта, в бетонном полу имеются трещины, здание слабо освещено. Необходимо устройство отопительной системы.
2 Здание центральных мастерских, инв. № 6.
Фактически представляет собой группу одноэтажных пристроенных друг к другу зданий, в которых размещены: столярная мастерская, складские помещения, гараж на три автомашины, электрическая подстанция.
Краткие сведения об объекте оценки:
Год постройки: не установлен, однако по характеру строений можно предположить, что объект строился хозяйственным способом в течение нескольких лет (год постановки на балансовый учет – апрель 1995).
Количество этажей: один; блок электрической подстанции имеет второй технический этаж.
Общая характеристика:
| Общая площадь | 903,6 кв.м |
| Площадь застройки | 750,0 кв.м |
| Высота здания | 5,5 м |
| Строительный объем, в том числе блок электроподстанции | 4353,5 куб.м 673,6 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный; под колоннами: бетонный, монолитный;
- стены и перегородки: кирпичные;
- колонны и балки перекрытий: металлические;
- перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
- кровля: беспередаточного типа, двускатная, рубероидовая;
- наружная лестница: металлическая;
- полы: бетонные;
- окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
- двери и ворота: в основном металлические, часть – деревянные, обшитые жестью;
- внутренняя отделка: в основном низкокачественная побелка потолков и стен с маслянно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м;
- наружная отделка: кирпичная кладка из силикатного кирпича под расшивку;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- водопровод, канализация отсутствует;
- в отдельных помещениях установлена принудительная вытяжная вентиляция. Необходимо устройство отопительной системы.
Техническое состояние здания
Здание строилось хозяйственным способом, что обусловило низкое качество строительства.
Обследование, проведенное оценщиком, показало, что некоторые фундаменты под внутренними стенами и перегородками просели, что привело к растрескиванию кирпичной кладки стен и перегородок.
Неудовлетворительное состояние гидроизоляции фундаментов и цоколя обусловило намокание стен от 10 до 20 % от высоты кирпичной кладки.
В помещениях несущие стены частично поражены грибком (белый домовой гриб «poria vapoporia»), являющимся сильным разрушителем.
Кровля здания изношена и требует замены.
Необходимо обновление внутренней отделки и ремонт до 20% площади полов.
Система электроосвещения должна быть приведена в соответствие с типовыми нормами освещенности рабочих мест.
3. Здание подсобного производства, инв. № 7.
Представляет собой одноэтажную пристройку к механическим мастерским.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Общая площадь | 158,0 кв.м |
| Высота здания | 3,2 м |
| Строительный объем | 850,7 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
- тены и перегородки: кирпичные;
- перекрытия: плиты железобетонные, плоские;
- крыша: бесчердачного типа, односкатная, рубероидовая;
- полы: бетонные;
- окна: нет;
- двери и ворота: металлические;
- внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков с масляно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м.;
- наружная отделка: кирпичная кладка из силикатного кирпича под расшивку;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- водопровод, канализация и отопление.
Техническое состояние здания:
Качество строительства здания – низкое. Разрушена гидроизоляция. Площадь разрушения стен составляет 10 %. Кровля требует ремонта. Необходима реконструкция санузла.
4. Здание механических мастерских, инв. № 8.
Представляет собой одноэтажное здание, построенное, судя по всему, по типовому проекту, характерному для сельской производственной застройки.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Площадь общая | 733,7 кв.м |
| Высота здания | 3,8 м |
| Строительный объем | 4457,5 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
- стены и перегородки: кирпичные;
- перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
- крыша: бесчердачного типа, двускатная, рубероидовая;
- полы: бетонные;
- окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
- двери: деревянные и металлические;
- внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков с масляно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м.;
- наружная стены: кирпичная кладка под расшивку;
- инженерное обеспечение: электрическая и силовая электросети;
центральное отопление;
- в отдельных помещениях устроена принудительная вытяжная вентиляция;
- размещены: 3 тельфера грузоподъемностью до 500 кг; 2 тельфера грузоподъемностью до 1 т; кран-балка грузоподъемностью до 2-х т.
Техническое состояние здания:
В здании необходимы ремонт кровли, внутренней отделки, реконструкция осветительной системы.
5. Здание основного производства, инв. № 9.
Фактически используется под склад.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Площадь застройки | 378,6 кв.м |
| Высота здания | 6,5 м |
| Строительный объем | 1845,5 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Оцениваемый объект представляет собой часть производственного здания.
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
- колонны: бетонные, монолитные;
- стены и перегородки: кирпичные;
- перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
- крыша: бесчердачного типа, двускатная, рубероидовая;
- полы: бетонные;
- окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
- ворота: металлические;
- внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков;
- наружная отделка: нет;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- в помещении размещены: 3 кран-балки грузоподъемностью до 1 тонны;
Техническое состояние здания:
Необходимы капитальный ремонт кровли, ремонт внутренней отделки и пола, а также необходимо устройство отопительной системы.
Оценка объекта недвижимости
Расчет арендной платы
| Наименование характеристики | Объект оценки | |||||
| № 5 | № 6 | № 7 | № 8 | № 9 | Итого | |
| 1. Год ввода в эксплуатацию | - | |||||
| 2. Балансовая стоимость, тыс. р. | ||||||
| Процент износа, % | - | |||||
| 3. Износ, тыс.р. | 327,02 | 114,08 | 147,60 | 560,64 | 689,92 | 1839,26 |
| 4. Остаточная стоимость, тыс.р. | 66,98 | 9,92 | 16,4 | 23,36 | 94,08 | 210,74 |
| 5. Площадь строения, кв.м | 903,6 | 733,7 | 378,6 | 2857,9 | ||
| 6. Коэффициент годности | 0,17 | 0,08 | 0,1 | 0,04 | 0,12 | - |
| 7. Коэффициент качества материала | 0,8 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | - |
| 8. Коэффициент типа строения | 0,3 | 0,3 | 0,5 | 0,5 | 0,3 | - |
| 9. Коэффициент территориальной зоны | 1,25 | 1,25 | 1,25 | 1,25 | 1,25 | - |
| 10. Коэффициент качества нежилого помещения | 0,93 | 0,93 | 0,68 | 0,9 | 0,71 | -- |
| К1 | 0,54 | 0,54 | 0,32 | 0,54 | 0,32 | - |
| К2 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | - |
| К3 | 0,27 | 0,27 | 0,27 | 0,27 | 0,27 | - |
| К4 | 0,07 | 0,07 | 0,04 | 0,04 | 0,07 | - |
| 11. Коэффициент удобства | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | - |
| 12. Коэффициент вида деятельности | 1,5 | 1,5 | - |
Окончание табл. 7
| Наименование характеристики | Объект оценки | |||||
| № 5 | № 6 | № 7 | № 8 | № 9 | Итого | |
| 13. Базовая ставка арендной платы (в мес.), р. | - | |||||
| 14. Арендная плата, р./ кв.м в год | 320,15 | 188,33 | 286,88 | 151,88 | 323,49 | - |
| 15. Размер арендной платы по объекту оценки, тыс.р. | 218,98 | 170,17 | 45,33 | 111,43 | 122,47 | 668,38 |
Расчеты в таблице осуществляются в следующей последовательности:
П.3. Износ объекта =(% Износа × Балансовая стоимость)/100%.
П.4. Остаточная стоимость объекта равна разности между балансовой стоимостью и износом объекта.
П.5. Для расчета полной площади строения необходимо сложить площадь его подвалов, полуподвалов, первого этажа и технических этажей (чердаков), соответственно это сумма пунктов.
Коэффициенты из пунктов 6, 7, 8, 9, 10, 11 и 12 определяются оценщиком самостоятельно на основании справочных материалов и опыта работы в сфере оценки (см. прил. 2).
П.13. Как уже отмечалось выше, базовая ставка арендной платы в месяц принимается равной 500 р./ кв.м. в мес.
П. 14. Для расчета годовой арендной платы для каждого объекта сравнения, необходимо перемножить базовую ставку арендной (П. 13 табл. 7) палаты и соответствующие коэффициенты из пунктов 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, а также на 12 месяцев.
П. 15. Для расчета размера полной годовой арендной платы по объекту оценки необходимо арендную плату для каждого объекта (П.14 табл.7) умножить на площадь соответствующего объекта (П.5 табл.7).
Таблица 8
Оценка объекта недвижимости
Расчет арендной платы
| Показатель | Объекты оценки | Итого | ||||
| № 5 | № 6 | № 7 | № 8 | № 9 | ||
| 1. Арендная плата за 1 кв.м, р./год (п.14 табл. 7*1,5) | 480,23 | 282,5 | 430,32 | 227,82 | 485,24 | - |
| 2. Размер годовой арендной платы в год, тыс.р. (п.1 * п. 5 табл.7) | 328,48 | 255,27 | 67,99 | 167,15 | 183,71 | 1002,60 |
П.1. Данные п.1 табл. 10 были получены из п.14 табл. 7 и увеличены в 1,5 раза.
П.2. Размер годовой арендной платы рассчитывается как произведение годовой ставки арендной платы на 1 кв.м площади объекта на площадь соответствующего объекта, приведенную в исходных данных, а также в предыдущих таблицах.
Таблица 11
Инвестиционный план
| Наименование работ | Дата начала | Дата окончания |
| 1) Подготовка здания № 5 к сдаче в аренду | 1.12.2005 | 14.05.2006 |
| 2) Составление проектно-сметной документации (здание № 5) | 1.12.2005 | 29.12.2005 |
| 3) Косметический ремонт помещений (здание № 5) | 5.02.2006 | 30.04.2006 |
| 4) Подготовка здания № 6 к сдаче в аренду | 1.12.2005 | 14.05.2006 |
| 5) Составление проектно-сметной документации (здание № 6) | 1.12.2005 | 29.12.2005 |
| 6) Косметический ремонт помещений (здание № 6) | 5.02.2006 | 30.04.2006 |
| 7) Подготовка здания № 7 к сдаче в аренду | 1.12.2005 | 14.05.2006 |
| 8) Составление проектно-сметной документации (здание № 7) | 1.12.2005 | 29.12.2005 |
| 9) Косметический ремонт помещений (здание № 7) | 5.02.2006 | 30.04.2006 |
| 10) Подготовка здания № 8 к сдаче в аренду | 1.12.2005 | 14.05.2006 |
| 11) Составление проектно-сметной документации (здание № 8) | 1.12.2005 | 29.12.2005 |
| 12) Косметический ремонт помещений (здание № 8) | 5.02.2006 | 30.04.2006 |
| 13) Подготовка здания № 9 к сдаче в аренду | 1.12.2005 | 14.05.2006 |
| 14) Составление проектно-сметной документации (здание № 9) | 1.12.2005 | 29.12.2005 |
| 15) Косметический ремонт помещений (здание № 16) | 5.02.2006 | 30.05.2006 |
| 16) Сдача зданий № 5, 6, 7, 8, 9 в аренду | 15.05.2006 | 15.05.2011 |
Далее необходимо произвести расчет прибылей или убытков, получаемых в результате сдачи комплекса недвижимости в аренду.
Декабрь 2005 г.
П.1. Валовый доход в декабре 2005 года будет равен нулю, потому что комплекс еще готовится к сдаче в аренду и не приносит доходов.
П.2.1. Производственные издержки за декабрь 2005 года составят сумму, равную годовой сумме эксплуатационных расходов (п. 2 табл. 8), деленной на 12 месяцев, то есть:
495,66/12=41,31 тыс. р.
П.2.2. Прочие издержки составят 1% от суммы производственных издержек:
41,31×0,01=0,41 тыс. р.
П.2. Полная себестоимость включает сумму производственных и прочих издержек 41,31+0,41 =41,72 тыс. р.
П.3. Убытки предыдущих периодов для 2005 года равны нулю.
П.4.Прибыль до выплаты налогов составляет разность между валовым доходом, полной себестоимостью и убытками предыдущих периодов.
0 -41,72- 0= -41,72 тыс. р.
П.5. Налогооблагаемой прибыли в 2005 году нет.
П.6. Налог на прибыль (24%) равен нулю.
П.7. Чистая прибыль за 2005 год составит -41,72 тыс. р.
До 15 мая 2006 года.
П.1. Валовый доход будет равен нулю, так как комплекс еще не сдается в аренду, а значит, не приносит прибыли.
П.2.1. Производственные издержки ежегодно увеличиваются на 1% и составят сумму, равную сумме издержек за 4,5 мес., то есть:
41,31×1,01×4,5=187,75 тыс. р.
П.2.2. Прочие издержки составят 1% от суммы производственных издержек и ежегодно увеличиваются на 1%:
0,41×1,01×4,5=1,9 тыс. р.
П.2. Полная себестоимость включает сумму производственных и прочих издержек 187,75 + 1,9 =189,65 тыс. р.
П.3. Убытки предыдущих периодов до 15 мая 2006 года составят 41,72 тыс. р.
П.4.Прибыль до выплаты налогов составляет разность между валовым доходом, полной себестоимостью и убытками предыдущих периодов.
0 –189,65 – 41,72 = – 231,37 тыс. р.
П.5. Налогооблагаемой прибыли в 2006 году нет.
П.6. Налог на прибыль (24%) равен нулю.
П.7. Чистая прибыль за 2005 год составит -231,37 тыс. р.
С 15 мая 2006 года.
П.1. Комплекс недвижимости сдается в аренду и начинает, приносит прибыль.
Годовая сумма арендной платы равна 1002,6 тыс.р. (п. 2 табл. 10) Тогда арендная плата за 7,5 месяцев 2006 года составит:
1002,6/12*7,5=626,63 тыс. р.
П.2.1. Производственные издержки составят:
41,31*1,01*7,5=312,92 тыс. р.
П.2.1. Прочие издержки составят:
0,41*1,01*7,5=3,11 тыс. р.
П.2. Полная себестоимость включает сумму производственных и прочих издержек 312,92 +3,11 =316,03 тыс. р.
П.3. Убытки предыдущих периодов до 15 мая 2006 года составят 231,37 тыс. р.
П.4. Прибыль до выплаты налогов составляет разность между валовым доходом, полной себестоимостью и убытками предыдущих периодов: 626,63-316,03-231,37 = 79,23 тыс. р.
П.5. Налогооблагаемая прибыль в 2006 году составит 79,23 тыс. р.
П.6. Налог на прибыль (24%) равен 19,02 тыс. р.
П.7. Чистая прибыль за 2006 год составит 60,21 тыс. р.
2007 год.
П.1. Валовый доход ежегодно увеличивается на 2% и составит:
626,63/7,5×12×1,02=1022,66 тыс. р.
П.2.1. Производственные издержки составят:
312,92/7,5×12×1,01=505,68 тыс. р.
П.2.2. Прочие издержки составят:
3,11/7,5×12×1,01=5,03 тыс. р.
П.2. Полная себестоимость включает сумму производственных и прочих издержек 505,68+5,03=510,71 тыс. р.
П.3. Убытков предыдущих периодов нет.
П.4. Прибыль до выплаты налогов составляет разность между валовым доходом, полной себестоимостью и убытками предыдущих периодов.
1022,66-510,71-0=511,95 тыс. р.
П.5. Налогооблагаемая прибыль в 2006 году составит 511,95 тыс. р.
П.6. Налог на прибыль (24%) равен 122,87 тыс. р.
П.7. Чистая прибыль за 2006 год составит 389,08 тыс. р.
Далее аналогично осуществляются расчеты прибыли или убытков за 2008, 2009, 2010 и 2011 годы. Расчеты показывают, что с середины мая 2006 года комплекс недвижимости начнет приносить прибыль.
Таблица 12
Интегральные показатели
| Показатель | Значение |
| 1. Ставка дисконтирования ,% | |
| 2. Период окупаемости, лет | |
| 3. Поток платежей, тыс. р. (сумма чистой прибыли за весь период п.7 табл. 12) | 1578,31 |
Дисконтированная стоимость будущего потока платежей (PV) определяется по следующей формуле:
PV=CF/(1+r)t;
где СF – поток платежей (сумма прибылей и убытков);
r – ставка дисконтирования,
t – период окупаемости, лет.
СF=1578,31 тыс.р.
PV=1578,31 / (1+0.2)6 = 528,57 тыс.р.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков составляет 528,57 тыс.р.
2.5. Обоснование произведенной оценки
(согласование результатов)
Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением. На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.
Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.
Студенты должны самостоятельно провести обоснование результатов оценки с учетом исходных данных по варианту, полученных результатов, достоинств и недостатков каждого метода.
Оценка имущественного комплекса в составе 5 зданий производственного назначения, принадлежащих на правах собственности, осуществлялась различными методами.
Метод сравнительных продаж, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, цены которых известны, показал среднюю стоимость по сравнению с остальными методами (569,99 тыс.руб.). Исходной предпосылкой применения данного метода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают его применение нецелесообразным.
В расчетах каждый объект оцениваемого комплекса сравнивался с тремя аналогами. Как показывает практика опытных оценщиков, для более объективного определения стоимости необходимо как минимум пять объектов- аналогов. Кроме того, в большинстве случаев отклонение характеристик объектов сравнения превышают 30%, что говорит о том, что аналоги подобраны неточно. Все это позволяет сделать вывод об относительной точности полученных результатов.
Метод дисконтирования денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод показал, что стоимость объекта составляет 528,57 тыс. руб. Однако, дальнейшее использование объекта оценки с целью получения дохода не представляется возможным.
Метод прямой капитализации доходного подхода показал наибольшую стоимость объекта 655,48 тыс. руб. Данный метод является наиболее простым, по сравнению с остальными. Он представляет стоимость объекта оценки как чистый операционный доход от объекта с учетом коэффициента капитализации. Преимущества метода прямой капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Однако, применение этого метода затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках или если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов, серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
На основании вышеизложенного делается вывод, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 655,48 тыс. руб.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
- А. Г. Грязнова. Оценка недвижимости. – Москва: Финансы и статистика, 2006.
- В. А. Горемыкин. Рынок недвижимости. – М.: МЭГУ, 1994.
- В. А. Горемыкин. Экономика недвижимости: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2006.
- И. Т. Балабанов. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2002.
Приложение 1
Исходные данные для выполнения курсовой работы
(номер варианта определяется по последней цифре в зачетной книжке)
| Характеристика объекта | Объект оценки № 5 | Объект оценки № 6 | Объект оценки № 7 | Объект оценки № 8 | Объект оценки № 9 | ||||||||||
| Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | |||||||||||
| Вариант 0 | |||||||||||||||
| 1) Общая площадь, кв.м | |||||||||||||||
| 2) Цена продажи, тыс. р. | 95,0 | 90,0 | 142,5 | 95,0 | 90,0 | 142,5 | 95,0 | 90,0 | 142,5 | 95,0 | 90,0 | 142,5 | 95,0 | 90,0 | 142,5 |
| 3) Балансовая стоимость, тыс. р | |||||||||||||||
| 4) Износ, % | |||||||||||||||
| 5) Дата продажи | Сен. | Окт. | Нояб. | Сен. | Окт. | Нояб. | Сен. | Окт. | Нояб. | Сен. | Окт. | Нояб. | Сен. | Окт. | Нояб. |
| 6) Местоположение, 25% | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Окра-ина | Центр | Окра-ина |
| 7) Арендная плата кв.м, р./мес. | |||||||||||||||
| 8) Затраты на управление объектом, % | 11,3 | ||||||||||||||
| 9) Затраты на содержание обслуживающего персонала, % | |||||||||||||||
| 10) Коммунальные услуги, % | |||||||||||||||
| 11) Потери от управления объектом, % | 7,5 | ||||||||||||||
| 12) Прочие издержки, % |
Продолжение прил. 1
| Вариант 1 | |||||||||||||||
| Характеристика объекта | Объект оценки № 5 | Объект оценки № 6 | Объект оценки № 7 | Объект оценки № 8 | Объект оценки № 9 | ||||||||||
| Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | |||||||||||
| 1) Общая площадь, кв.м | |||||||||||||||
| 2) Цена продажи, тыс. р. | 118,4 | 117,5 | 119,6 | 388,6 | 384,1 | 389,8 | 155,5 | 153,2 | 154,9 | 596,1 | 595,3 | 594,8 | 776,1 | 775,4 | 773,7 |
| 3) Балансовая стоимость, тыс. р | |||||||||||||||
| 4) Износ, % | |||||||||||||||
| 5) Дата продажи | Авг. | Сент. | Нояб. | Сен. | Окт. | Нояб. | Март | Окт. | Май | Авг. | Февр. | Март | Окт. | Май | Авг. |
| 6) Местоположение, 24% | Окра-ина | Центр | Центр | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Центр | Центр | Окра-ина | Окра-ина | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Окра-ина | Окра-ина |
| 7) Арендная плата кв.м, р./мес. | |||||||||||||||
| 8) Затраты на управление объектом, % | 11,3 | ||||||||||||||
| 9) Затраты на содержание обслуживающего персонала, % | |||||||||||||||
| 10) Коммунальные услуги, % | |||||||||||||||
| 11) Потери от управления объектом, % | 7,5 | ||||||||||||||
| 12) Прочие издержки, % |
Продолжение прил. 1
| Вариант 2 | |||||||||||||||
| Характеристика объекта | Объект оценки № 5 | Объект оценки № 6 | Объект оценки № 7 | Объект оценки № 8 | Объект оценки № 9 | ||||||||||
| Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | |||||||||||
| 1) Общая площадь, кв.м | |||||||||||||||
| 2) Цена продажи, тыс. р. | 117,4 | 119,1 | 117,4 | 383,6 | 385,7 | 380,1 | 155,2 | 151,9 | 152,2 | 594,8 | 591,6 | 593,2 | 771,5 | 772,7 | 774,8 |
| 3) Балансовая стоимость, тыс. р | |||||||||||||||
| 4) Износ, % | |||||||||||||||
| 5) Дата продажи | Апр. | Февр. | Март | Окт. | Май | Июнь | Авг. | Сент. | Нояб. | Июнь | Июль | Авг. | Февр. | Март | Апр. |
| 6) Местоположение, 26% | Окра-ина | Центр | Центр | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Центр | Центр | Окра-ина | Окра-ина | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Окра-ина | Окра-ина |
| 7) Арендная плата кв.м, р./мес. | |||||||||||||||
| 8) Затраты на управление объектом, % | 11,3 | ||||||||||||||
| 9) Затраты на содержание обслуживающего персонала, % | |||||||||||||||
| 10) Коммунальные услуги, % | |||||||||||||||
| 11) Потери от управления объектом, % | 7,5 | ||||||||||||||
| 12) Прочие издержки, % |
Продолжение прил. 1
| Вариант 3 |
| Характеристика объекта
Дата: 2016-10-02, просмотров: 176. 
Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
|