Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж .
4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом .
Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.
При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.
Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
Последовательность применения метода сравнения продаж:
1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.
На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1.кв.м. площади.
На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.
На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.
Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:
Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие – увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.
Цены на нежилую коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.
4.2. Исходная информация по объектам – аналогам .
Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной встроенной площадью и назначением очень мало. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике рыночных цен на объекты недвижимости Республики Беларусь и предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.
Отобранные объекты аналоги представлены в таблице 4.1.
Таблица 4.1.
Информация об объекте оценке и объектах аналогах.
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Цена |
| 549000 | 683800 | 57292 | 185417 | 46560 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Дата оценки | 01.01.2006 | 1.08.2004 | 1.08.2004 | 27.12.2002 | 30.12.2002 | 31.10.2003 |
| Площадь помещений, м.кв. | 461 | 300 | 1050 | 126,6 | 422,2 | 120,3 |
| в том числе рабочей | 212,06 | 270 | 379 | 50,64 | 194,212 | 48,12 |
| Год постройки | 1953 | 1960 | 1979 | 1945 | 1951 | 1948 |
| Функциональное назначение оценочной зоны | О1111 | О1111 | ЖМ1111 | О1111 | ЖМ1111 | ЖМ1111 |
| Общественное питание | Да | Да | Да | Да | Да | Да |
| Стоимость 1 м2 оценочной зоны | 179,98 | 167,61 | 115,46 | 192,69 | 127,95 | 127,95 |
| Расположение в здании | первый этаж | первый этаж | цокольный | первый этаж | подвал | подвал |
| Материал стен | Кирпич | Кирпич | Кирпич | Кирпич | Кирпич | Кирпич |
| Состояние | Евро-ремонт | Евро-ремонт | Евро-ремонт | ремонт из отчеств. мат. | Евро-ремонт | требуется кап.ремонт |
4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок .
Объекты – аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения корректировки был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены в таблице 4.2.
Таблица 4.2.
Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки .
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого, 56/2 | Революци- онная, 9 | пр-т Скорины, 19 | Ул.Карла Маркса, 21 |
| Дата оценки | 01.01.2006 | 1.07.2005 | 1.07.2005 | 27.12.2002 | 30.12.2002 | 31.10.2003 |
| Индекс СМР | 1428,495 | 1200,845 | 1200,845 | 670,59 | 670,59 | 847,03 |
| Рост цен ,% |
| 6,58% | 6,58% | 79,07% | 79,07% | 41,77% |
Объекты-аналоги находятся в разных функциональных зонах и их местоположение отличается от местоположения объекта оценки.
Корректировка на местоположение выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог № 1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта –аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г.Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся к прочим зонам в деловом центре. Поэтому стоимость 1 м2 земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в % рассчитывалась по формуле:
С1м2 ОФ % = ((1/Кф1*Кф2)-1) , (4.1)
Где
Кф1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога ;
Кф2– коэффициент зонирования для объекта оценки .
Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ. Результаты корректировок на функциональное местоположение представлены в таблице 4.3.
Таблица 4.3.
Результаты относительной корректировки на функциональное зонирование объекта оценки .
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Номер оценочной зоны | О1111 | О1111 | ЖМ1111 | О1111 | ЖМ1111 | ЖМ1111 |
| Стоимость 1м2 оценочной зоны | 179,98 | 167,61 | 115,46 | 192,69 | 127,95 | 127,95 |
| Корректировка на оценочную зону |
| 0,00% | 50,00% | -10,00% | 50,00% | 50,00% |
Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле :
С1м2 тр.д%. = (1/Км1 -1) , (4.3)
где
Км1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога (26,58%.)
После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:
С1м2 МО% = (С1м2ОФО-С1м2ОФ ОА)/ С1м2ОФ ОА , (4.4)
Где:
С1м2ОФО- стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки
С1м2ОФ ОА- стоимость 1 м2 земельного участка объекта –аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.
Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.
Таблица 4.4
Результаты проведения относительных корректировок на местоположение
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Функциональное назначение оценочной зоны | О1111 | О1111 | ЖМ1111 | О1111 | ЖМ1111 | ЖМ1111 |
| Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию | 179,98 | 167,60625 | 173,19 | 173,421 | 191,925 | 191,925 |
| Корректировка на местоположение |
| 7,38% | 3,92% | 3,78% | -6,22% | -6,22% |
Поскольку объекты аналоги №3 и №4 располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка их стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на отсутствие подвальных помещений проводилась по формуле:
C1м2 п. п.%= (Ка - Ка п ) / Ка п , (4.5)
где
Ка – коэффициент к арендной плате при расположении помещений на первом этаже
Ка п - – коэффициент к арендной плате при расположении помещений в подвальном или цокольном этаже.
Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа представлены в таблице 4.5.
Таблица 4.5.
Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Расположение в здании | первый этаж | цокольный и первый этаж | первый этаж | первый этаж | подвал | подвал |
| Коэффициенты к арендной плате | 1 | 0,9 | 1 | 1 | 0.75 | 0.75 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал, % |
| 11,11% | 0,00% | 0,00% | 33,33% | 33,33% |
Объекты оценки отличаются от объектов аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей стоимость 1 м2 общей площади снижается.
Поэтому проведена корректировка на соответствие соотношения рабочей и общей площади на объекте оценки и объектам аналогам.Результаты корректировки представлены в таблицах 4.6 и 4.7.
Таблица 4.6.
Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по кафе .
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Площадь помещений, м.кв. | 461 | 366 | 1052 | 126,6 | 422,2 | 120,3 |
| в том числе рабочей | 212,06 | 270 | 379 | 50,64 | 194,212 | 48,12 |
| Коэффициент рабочих площадей | 0,46 | 0,74 | 0,36 | 0,40 | 0,46 | 0,40 |
| Относительная корректировка ,% |
| -37,64% | 27,68% | 15,00% | -0,00% | 15,00% |
Таблица 4.7.
Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару.
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Площадь помещений, м.кв. | 66,34 | 366 | 1052 | 126,6 | 422,2 | 120,3 |
| в том числе рабочей | 49,4 | 270 | 379 | 50,64 | 194,212 | 48,12 |
| Коэффициент рабочих площадей | 0,75 | 0,74 | 0,36 | 0,40 | 0,46 | 0,40 |
| Относительная корректировка ,% |
| 1,35% | 109,99% | 89,13% | 64,46% | 89,13% |
Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта в объекте оценки с учетом износа на 1 м2 общей площади составляет в среднем 238 дол. По объекту №3 корректировка принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по объекту оценки.
Поскольку 1 и 2-й объекты –аналоги только выставлены на продажу. Полученная стоимость после всех вышеназванных корректировок корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности корректировка на листинг принимается в размере от 5-10 % от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам на дату оценки листинг продаж принят в размере - 5%.
Все объекты выставляются на продажу с учетом НДС. Поскольку в затратном и доходном подходе рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .
Таблица 4.8.
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по кафе) .
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
|
|
| 549000 | 683800 | 57292 | 185417 | 46560 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса 21 |
| Рост цен ,% |
| 6,58% | 6,58% | 79,07% | 79,07% | 41,77% |
| Стоимость 1 м2 базовой оценочной зоны | 179,98 | 167,61 | 115,46 | 192,69 | 127,95 | 127,95 |
| Площадь помещений, м.кв. | 458 | 366 | 1052 | 126,6 | 422,2 | 120,3 |
| в том числе рабочей | 210,7812 | 270 | 379 | 50,64 | 194,212 | 48,12 |
| Коэффициент рабочих площадей | 0,46 | 0,74 | 0,36 | 0,40 | 0,46 | 0,40 |
| Стоимость 1 м2,долл. |
| 1500 | 650 | 453 | 439 | 387 |
| Корректировка на время продажи | 98,70 | 42,77 | 357,84 | 347,26 | 161,67 | |
| Скорректированная стоимость на время продажи | 1599 | 693 | 810 | 786 | 549 | |
| Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию | 179,98 | 167,60625 | 173,19 | 173,421 | 191,925 | 191,925 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земельного участка объекта оценки ,% | 0,00% | 50,00% | -10,00% | 50,00% | 50,00% | |
| Корректировка на 1м2 общей площади на функцию земельного участка | 0 | 346 | -81 | 393 | 274 | |
| Скорректированная стоимость на функцию земельного участка | 1599 | 1039 | 729 | 1180 | 823 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,% | 0,00% | 26,58% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
продолжение таблицы 4.8
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Корректировка на 1м2 общей площади на на транспортную доступность | 0 | 173 | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная стоимость 1м2 на транспортную доступность | 1599 | 1212 | 729 | 1180 | 823 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на местоположение | 7,38% | 3,92% | 3,78% | -6,22% | -6,22% | |
| Корректировка стоимости 1м2 на местоположение | 110,73 | 25,48 | 30,65 | -48,95 | -34,15 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 на местоположение | 1710 | 1237 | 760 | 1131 | 789 | |
| Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей | -37,64% | 27,68% | 15,00% | 0,00% | 15,00% | |
| Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей | -565 | 180 | 122 | 0 | 82 | |
| Скорректированная стоимость на разницу рабочих площадей | 1145 | 1417 | 882 | 1131 | 871 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал,% | 11,11% | 0,00% | 0,00% | 33,33% | 33,33% | |
| Корректировка на подвал | 167 | 0 | 0 | 262 | 183 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 на подвал | 1312 | 1417 | 882 | 1393 | 1054 | |
| Корректировка на евроремонт | 0,00% | 0,00% | 17,32% | 0,00% | 43,30% |
окончание таблицы 4.8
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт | 0 | 0 | 140 | 0 | 238 | |
| Cорректированная стоимость | 1312 | 1417 | 1022 | 1393 | 1292 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на листинг продаж,% | 5,00% | 5,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Корректировка 1м2 на листинг продаж | 61 | 68 | 0 | 0 | 0 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 общей площади с учетом листинга продаж, долл. | 1251 | 1349 | 1022 | 1393 | 1292 | |
| Корректировка на НДС | 176 | 196 | 156 | 212 | 197 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2, долл.без учета НДС | 1075 | 1153 | 866 | 1180 | 1095 | |
| Cумма корректировок | 1177 | 1010 | 644 | 1264 | 1005 | |
| Относительная корректировка,% | 911% | 78,47% | 155,38% | 142,36% | 287,83% | 259,78% |
| Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,% | 100% | 8,61% | 17,06% | 15,63% | 31,61% | 28,53% |
| Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки | 92,56 | 172,31 | 135,39 | 373,09 | 312,29 |
Таблица 4.9
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж ( по бару ) .
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | |||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | |
|
|
| 549000 | 683800 | 57292 | 185417 | 46560 | |
| Местоположение | Красная, 23 | пр-т Скорины 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса 21 | |
| Рост цен ,% | 6,58% | 6,58% | 79,07% | 79,07% | 41,77% | ||
| Стоимость 1 м2 базовой оценочной зоны | 179,98 | 167,61 | 115,46 | 192,69 | 127,95 | 127,95 | |
| Площадь помещений, м.кв. | 65,30 | 366 | 1 052 | 126,60 | 422,20 | 120,30 | |
| в том числе рабочей | 49,40 | 270 | 379 | 50,64 | 194,21 | 48,12 | |
| Коэффициент рабочих площадей | 0,76 | 0,74 | 0,36 | 0,40 | 0,46 | 0,40 | |
| Стоимость 1 м2, долл. | 1500 | 650 | 453 | 439 | 387 | ||
| Корректировка на время продажи | 98,70 | 42,77 | 357,837 | 347,263 | 161,672 | ||
| Скорректированная стоимость на время продажи | 1599 | 693 | 810 | 786 | 549 | ||
| Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию | 179,98 | 167,61 | 173,19 | 173,42 | 191,93 | 191,93 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земельного участка объекта оценки ,% | 0,00% | 50,00% | -10,00% | 50,00% | 50,00% | ||
| Корректировка на 1м2 общей площади на функцию земельного участка | 0 | 346 | -81 | 393 | 274 | ||
| Скорректированная стоимость на функцию земельного участка | 1599 | 1039 | 729 | 1180 | 823 | ||
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,% | 0,00% | 26,58% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | ||
| Корректировка на 1м2 общей площади на на транспортную доступность | 0 | 173 | 0 | 0 | 0 | ||
продолжение таблицы 4.9
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Скорректированная стоимость 1м2 на транспортную доступность | 1500 | 1212 | 729 | 1180 | 823 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на местоположение | 7,38% | 3,92% | 3,78% | -6,22% | -6,22% | |
| Корректировка стоимости 1м2 на местоположение | 110,73 | 25,48 | 30,65 | -48,95 | -34,15 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 на местоположение | 1710 | 1237 | 760 | 1131 | 789 | |
| Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей | 1,35% | 109,99% | 89,13% | 64,46% | 89,13% | |
| Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей | 20 | 715 | 722 | 507 | 489 | |
| Скорректированная стоимость на разницу рабочих площадей | 1730 | 1952 | 1482 | 1638 | 1278 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал,% | 11,11% | 0,00% | 0,00% | 33,33% | 33,33% | |
| Корректировка на подвал | 167 | 0 | 0 | 262 | 183 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 на подвал | 1897 | 1952 | 1482 | 1900 | 1461 | |
| Корректировка на евроремонт | 0,00% | 0,00% | 17,32% |
| 43,30% | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт | 0 | 0 | 140 | 0 | 238 | |
| Cкорректированная стоимость | 1897 | 1952 | 1623 | 1900 | 1698 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на листинг продаж,% | 5,00% | 5,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Корректировка 1м2 на листинг продаж | 91 | 94 | 0 | 0 | 0 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 с учетом листинга | 1806 | 1858 | 1623 | 1900 | 1698 |
окончание таблицы 4.9
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Корректировка на НДС | 263 | 274 | 248 | 290 | 259 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2, долл.без учета НДС | 1543 | 1584 | 1375 | 1610 | 1439 | |
| Cумма корректировок | 750 | 1670 | 135 | 834 | 661 | |
| Относительная корректировка, % | 677% | 50,00% | 256,92% | 29,86% | 190,01% | 170,72% |
| Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,% | 100% | 7,38% | 37,95% | 4,41% | 28,06% | 25,21% |
| Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки | 90,11 | 601,13 | 60,64 | 451,69 | 362,84 |
Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.
Таблица 4.10
Результаты расчета рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж.
| Объект оценки | Согласованная величина стоимости 1 м2 , долл. | Курс доллара | Площаль помещения , м2 | Стоимость помещения, долл. | Стоимость помещения , тыс. руб. |
| Кафе | 1086 | 2152 | 458,22 | 497 627 | 1 070 893 304 |
| Бар | 1566 | 2152 | 65,30 | 102 260 | 220 063 520 |
Таким образом рыночная стоимость общей площади помещений кафе , определенная сравнительным подходом , составляет 497 627 долл. (1 070 893 тыс.руб.) , а бара – 102 260 долл. ( 220 063 тыс руб.)
ВЫВОД:
Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным подходом на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс.руб. или 599 887 долл. США .
в т. ч.:
-помещений кафе -1 070 893 тыс.руб. или 497 627 долларов США ;
-помещений бара – 220 063 тыс.руб. или 102 260 долларов США .
Дата: 2019-04-22, просмотров: 302.