Показатели, характеризующие финансовое состояние
Финансовое состояние - важнейшая характеристика экономической деятельности предприятия. Оно определяет конкурентоспособность предприятия, его потенциал в деловом сотрудничестве, оценивает в какой степени гарантированы экономические интересы самого предприятия и его партнеров по финансовым и другим интересам.
Предприятие ежедневно получают и расходуют денежные средства. Денежный оборот является отражением отношений между участниками процесса производства. Финансы как элемент экономики предприятия имеют свои специфические возможности воздействия на ход и результаты производства.
Финансовая деятельность, как часть хозяйственной деятельности, включает в себя все денежные отношения, связанные с производством и реализацией продукции, воспроизводством основных и оборотных фондов, образованием и использованием доходов.
Исходя из этого финансовая работа на предприятии, прежде всего, направлена на создание финансовых ресурсов для развития предприятия, обеспеченно роста рентабельности, по главное на его инвестиционную привлекательность.
Финансовое состояние - это совокупность показателей, отражающих наличие, размещение и использование финансовых ресурсов.
Анализ финансового состояния предприятия является базой, основной отправной точкой для определения стоимости предприятия, и в частности действующего предприятия.
Финансовый анализ включает в себя следующие процедуры:
анализ баланса;
анализ отчета о финансовых результатах;
расчет финансовых показателей (коэффициентов).
При проведении финансового анализа использовались данные бухгалтерской отчетности без дополнительной аудиторской проверки.
Финансовое состояние предприятия является главным критерием для банков при решении вопроса о целесообразности или нецелесообразности выдачи ему кредита, а при положительном решении этого вопроса – под какие проценты и на какой срок.
Показатели финансового состояния должны быть такими, чтобы все те, кто связан с предприятием экономическими отношениями, могли получить ответ на вопрос, насколько надежно предприятие как партнер в этих отношениях, а, следовательно, принять решение об экономической выгодности продолжения с ним отношений. Условием хорошего финансового состояния являются налаженные деловые отношения с партнерами. С другой стороны, от хорошего или плохого финансового состояния предприятия зависит степень его экономической привлекательности для акционеров, поставщиков, банков и т.д., имеющих возможность выбора между данным предприятием и другими предприятиями, способными удовлетворить тот же их экономический интерес. Следовательно, от улучшения финансового состояния предприятия зависят его экономические перспективы.
Устойчивое финансовое состояние формируется в процессе всей производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Определение его на ту или иную дату отвечает на вопрос, насколько правильно на предприятии управляли финансовыми ресурсами в течение периода предшествующего этой дате. Однако партнеров и акционеров предприятия интересует не процесс, а результат, т.е. именно показатели финансового состояния за отчетный период, который можно определить на базе данных публичной официальной отчетности.
Кредитующие банки должны, прежде всего, получить ответ на вопрос о платежеспособности предприятия, т.е. о его готовности возвращать заемные средства в срок и за счет чего предприятие будет возвращать долги в т.ч. кредит, если оно получит этот кредит в банке.
Средства для погашения долгов, это в первую очередь деньги на счетах предприятия. Потенциальным средством для погашения долгов является дебиторская задолженность. Средством для погашения долгов могут служить также имеющиеся у предприятия запасы товарно-материальный ценностей.
При их реализации предприятие может получить денежные средства. Иными словами, теоретически погашение задолженности обеспечивается всеми оборотными средствами предприятия.
Платежеспособность - это готовность предприятия погасить долги в случае одновременного предъявления требования о платежах со стороны всех кредиторов предприятия. Речь идет лишь о краткосрочных заемных средствах. Платежеспособным можно считать предприятие, у которого сумма оборотных средств значительно выше размера задолженности.
Платежеспособность - это наличие у предприятия средств, достаточных для уплаты долгов по всем краткосрочным обязательствам и одновременно бесперебойного осуществления процесса производства и реализации продукции.
Коэффициент общей платежеспособности определяет долю собственного капитала в имуществе предприятия. Предприятие считается финансово устойчивым, если этот коэффициент больше 0,5.
Коэффициент абсолютной ликвидности равен отношению величины наиболее ликвидных активов к сумме наиболее срочных обязательств и краткосрочных пассивов. Показывает, какую часть краткосрочной задолженности предприятие может реально погасить в ближайшее время за счет денежных средств. Это показатель характеризует платежеспособность предприятия на дату составления баланса.
Коэффициент текущей ликвидности - показывает какую часть текущих обязательств по кредитам и расчетам можно погасить, мобилизовав все оборотные средства. На стабильно работающем предприятии он должен быть равен или больше 2.
Платежеспособность предприятия интересует также его партнеров по договорным отношениям. Партнерам важна не только способность предприятия возвращать заемные средства, но и его финансовая устойчивость, т.е. финансовая независимость предприятия, способность маневрировать собственными средствами, достаточная финансовая обеспеченность бесперебойного процесса деятельности.
Показатели финансовой устойчивости характеризуют состояние и структуру активов предприятия и обеспеченность их источниками покрытия (пассивами). Их можно разделить на две группы: показатели, определяющие состояние оборотных средств и показатели, определяющие состояние основных средств.
Состояние оборотных средств отражается в следующих показателях:
обеспеченность материальных запасов собственными оборотными средствами и коэффициент маневренности собственных средств.
Коэффициент маневренности - показывает, какая часть собственного капитала вложена в наиболее маневренную, мобильную часть активов. Он показывает насколько мобильны собственные источники средств предприятия и рассчитывается делением собственных средств на все источники собственных средств предприятия. Уровень коэффициента маневренности зависит от характера деятельности предприятия. С финансовой точки зрения, чем выше коэффициент маневренности, тем лучше финансовое состояние предприятия.
Еще два показателя отражают степень финансовой независимости предприятия в целом: коэффициент автономии и коэффициент соотношения заемных и собственных средств.
Коэффициент автономии— соизмеряет собственный и заемный капитал. Для финансово устойчивого предприятия этот коэффициент больше 1.
Несмотря на большое количество измерителей, все они не только с разных сторон характеризуют финансовую устойчивость предприятия, но и могут быть систематизированы.
Обеспеченность материальных запасов собственными оборотными средствами - это частное от деления собственных оборотных средств на величину материальных запасов, т.е. показатель того, в какой мере материальные запасы покрыты собственными источниками и не нуждаются в привлечении заемных.
Оценка финансовой устойчивости предприятия была бы односторонней, если бы ее единственным критерием была мобильность соответствующих средств. Не меньше значение имеет финансовая оценка производственного потенциала предприятия, его основных средств.
Индекс постоянного актива - коэффициент отношения основных средств и внеоборотных активов к собственным средствам, или доля основных средств и внеоборотных активов в источниках собственных средств.
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств - результат деления величины заемных средств на величину собственных. Он наиболее четко отражает степень зависимости предприятия от заемных средств. Он показывает, каких средств у предприятия больше - заемных или собственных. Так, увеличение доли собственных средств за счет любого из источников способствует усилению финансовой устойчивости организации.
Каждый коэффициент финансовой устойчивости имеет самостоятельное значение, и в конкретной ситуации предприятию могут быть необходимы не все, а лишь некоторые из них. Например, при привлечении заемных средств - коэффициент соотношения заемных и собственных средств; при появлении нового партнера – коэффициент реальной стоимости имущества у партнера.
Показатели, определяющие инвестиционную привлекательность предприятия для акционеров.
Инвестиционная привлекательность предприятия, т.е. ответ на вопрос о целесообразности вложения средств в данное предприятие зависит от всех показателей, характеризующих финансовое состояние. Однако, если сузить проблему, инвесторов непосредственно интересуют показатели, влияющие на доходность капитала предприятия, курс акций и уровень дивидендов.
Рентабельность капитала. Это самый общий показатель, отвечающий на вопрос, сколько прибыли предприятие получает в расчете на рубль своего имущества. От его уровня зависит при прочих равных условиях размер дивидендов на акцию. Определяется как процентное отношение балансовой прибыли к стоимости активов данного предприятия (балансовая прибыль) сопоставляется с имеющимися у предприятия основными и оборотными средствами (активами). С помощью тех же активов предприятие будет получать прибыль и в последующие периоды деятельности.
Объем реализации - показатель, напрямую связан со стоимость активов, он складывается из натурального объема и цен реализованной продукции, а натуральный объем производства и реализации определяется стоимость имущества предприятия.
С точки зрения инвестиционной привлекательности важен показатель - соотношение чистой прибыли и общей стоимости активов предприятия.
Безусловно, для оценки инвестиционной привлекательности имеет значение за счет каких факторов растет или снижается рентабельность капитала.
Точнее отражает рентабельность капитала отношение прибыли от реализации продукции к стоимости активов. Оценка такого показателя обеспечивает большую сопоставимость его в динамике.
Но еще точнее можно измерить степень инвестиционной привлекательности предприятия уровнем его чистой рентабельности, т.е. отношением чистой прибыли к средней за анализируемый период стоимости активов.
Наряду с анализом структуры активов, для оценки финансового состояния необходим анализ структуры пассивов, т.е. источников собственных и заемных средств, вложенных в имущество. При этом важно, куда вкладываются собственные и заемные средства - в основное производство и другие внеоборотные активы или в мобильные оборотные средства. Хотя с финансовой точки зрения повышение доли оборотных средств в имуществе всегда благоприятно для предприятия, это означает, что все источники должны направляться на рост оборотных средств.
Инвестор предпочтет предприятие, у которого самая высокая доля собственных средств и почти самая высокая доля собственных оборотных средств. В составе заемных средств не только кредиторская задолженность, но и кредиты банков в т.ч. значительная часть - долгосрочные. Это свидетельствует о доверии банков предприятию.
Анализ эффективности использования имущества. Эффективность использования имущества - один из важнейших критериев для решения вопроса о целесообразности вложения средств в данное предприятия. Под эффективностью подразумевается, прежде всего, величина, производная от двух других показателей: оборачиваемости активов (которые называют еще отдачей активов) и рентабельности реализации. Один из способов повышения рентабельности активов - снижение стоимости самих активов, например, избавиться от излишних материальных запасов, дебиторской задолженности, а также внеоборотных активов.
Для потенциальных инвесторов одним из важных показателей является стоимость чистых активов в расчете на акцию. Чистые активы - это активы предприятия за вычетом его обязательств. Этот показатель измеряет уровень обеспеченности акций активами предприятия. В случае ликвидации предприятия именно столько получат держатели обыкновенных акций на каждую свою акцию.
.Анализ структуры баланса
Для анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия был представлен баланс предприятия на начало 2005 года и на конец 2005 года (см. Приложение 1, Бухгалтерский баланс, ф.1)
Анализ данных бухгалтерской отчетности на основе горизонтального и вертикального анализа.
В ходе горизонтального анализа определяются абсолютные и относительные изменения величин различных статей баланса за анализируемый период. Цель вертикального анализа – вычисление удельного веса отдельных статей в итог баланса, т.е. определение структуры активов и пассивов на определенную дату.
Для проведения анализа составляется уплотненный аналитический баланс, представленный в таблице 1.
Таблица 1
Сравнительный аналитический баланс
| Наименова- ние статей | Коды строк | Абсолютные величины (руб.) | Относительные величины, % | ||||||||||
|
| На нача- ло года Руб | На конец года Руб | Измене ние (+ -) руб | На начало года | На конец года | Изменение(+.) | |||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | ||||||
| АКТИВ | |||||||||||||
| 1. Внеоборт ные активы Нематериальные активы | Стр. 110 | 58825 | 58825 | 0 | 6,2 | 5,55 | -0.65 | ||||||
| Основные средства | Стр. 120 | 550812 | 550812 | 0 | 58,0 | 51,8 | -6,2 | ||||||
| ИТОГО по разделу 1 | Стр. 190 | 609637 | 609637 | 0 | 64,2 | 57,35 | -6,85 | ||||||
| 2-Оборот- ные активы Запасы | Стр. 210+ 220 | 16055 | 187992 | +134018 | 1,69 | 17,68 | +15,91 | ||||||
| Медленно реализуемые активы | Стр. 210 +220 +230 +270 | 16055 | 187992 | +134018 | 1,69 | 17,68 | +15,91 | ||||||
| Дебиторская задолжен-ность (плате-жи до 12 мес) | Стр. 240 | 320140 | 254751 | -65389 | 33,71 | 23,96 | -9,75 | ||||||
| Денежные средства | Стр. 260 | 3618 | 10784 | +7166 | 0,4 | 1,01 | +0,61 | ||||||
|
|
|
| |||||||||||
| Наименование Строки 1 | Коды строк 2 | Абсолю | тные величины | ,(руб.) | Относительные величины. | ||||||||
|
|
| На начало года 3 | На конец года 4 | Измене- ние (+;-) | На начало года | На конец года | Изменения (+,-) | ||||||
| Наиболее ликвидные активы | Стр. 250 +260 | 3618 | 10784 | 5 +7166 | 6 0,4 | 7 1,01 | 8 +0,61 | ||||||
| ИТОГО по разделу II Стоимость имущества | Стр. 290 Стр. 190+ 290 | 339813 949450 | 453527 1063164 | 113714 | 35,80 | 42,65 | +6,85 | ||||||
|
|
|
|
| 113714 | 100 | 100 | - | ||||||
|
| ПАССИВ | ||||||||||||
| Ш. Капитал и резервы Уставный капитал | Стр. 410 | 16000 | 16000 |
| 1,68 | 1,5 | -0,18 | ||||||
| Нераспределенная прибыль | Стр 460+ 470- 465- 475 | -3467 | 363738 | 360271 | 0,36 | 34,21 | +33,85 | ||||||
| Итого по разделу III | Стр 490 | 12533 | 379738 | 367205 | 1,32 | 35,71 | +34,39 | ||||||
| Краткосрочные обязательства Заемные средства | Стр 610 | 250000 | 0 | -250000 | 26,33 | - | -26,33 | ||||||
| Кредиторская задолженность | Стр. 620+630 | 686917 | 683426 | -3491 | 72,34 | 64,28 | -8,06 | ||||||
| Краткосрочные пассивы | Стр. 610+660 | 250000 | 0 | -250000 | 26,33 | 0 | -26,33 | ||||||
| Итого по разделу IV | Стр. 690 | 936917 | 683426 | -253491 | 98,67 | 64,28 | -34,39 | ||||||
| Всего заемных средств | Стр. 590 +690 | 936917 | 683426 | -253491 | 98,67 | 64,28 | -34,39 | ||||||
| Итог баланса | Стр. 300 или 700 | 949450 | 1063164 | 113714 | 100 | 100 | - | ||||||
В целом анализ баланса показывает что:
-валюта баланса увеличилась на конец года по сравнению с началом;
-темпы роста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных активов;
-заемные средства уменьшились, что показывает статья «Заемные средства», при этом кредиторская задолженность почти не изменилась, тем самым предприятию удалось беспроцентно прокредитоваться у своих поставщиков;
-однако, несмотря на значительный рост собственного капитала почти на 35% по сравнению с началом года, заемный капитал превышает собственный.
Анализ показателей ликвидности
Проведем сопоставимый анализ расчетных показателей ликвидности предприятия на конец 2002 года на основании таблицы 2 по активу и пассиву.
Таблица 2
Расчет показателей ликвидности баланса ООО «Наш хлеб»
| АКТИВ | Рас чет | На начало года | На конец года | ПАССИВ | Рас чет | На начало года | На конец года | Платежный излишек или недостаток (+ -) | |
| На начало года | На конец года | ||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9=3-7 | 10=4-8 |
| Наиболее Ликвид ные активы (А1) | Стр 250+ 260 | 3318 | 10784 | Наиболее срочные Обязательства(П1) | Стр. 620 | 686917 | 683426 | -683599 | -672642 |
| Быстрореализуемые активы (А2) | Стр. 240 | 320140 | 254751 | Краткосрочные пассивы (П2) | Стр. 610 630 660 | 250000 | 0 | +70140 | +254751 |
| Медленно реализуемые активы (АЗ) | Стр. 210 +220 +230 +270 | 16055 | 187992 | Долгос рочные пассивы (ПЗ) | Стр. 590 640 650 | 0 | 0 | +16055 | +187992 |
| Труднореализ уемые активы (А4) | Стр. 190 | 609637 | 609637 | Постоян ные пассивы (П4) | Стр. 490 | 12533 | 379738 | +59710 4 | +229899 |
| БАЛАНС | Стр. 300 | 949450 | 1063164 | БАЛАНС | Стр. 700 | 949450 | 1063164 | ||
Как уже отмечалось, анализ ликвидности баланса возникает в связи с необходимостью давать оценку платежеспособности предприятия, т.е. способности своевременно и полностью рассчитываться по всем своим обязательствам.
Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств организации ее активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств. Анализ ликвидности заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке убывания ликвидности с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков.
Результаты анализа представлены в таблице 3.
Таблица 3.
Анализ показателей ликвидности
| Для абсолютно ликвидного баланса | Для предприятия ООО «Наш хлеб» | ||
| А1>П1 | 10784 < 683426 | А< П1 | Не выполнено |
| А2>П2 | 254751 >0 | А2 >П2 | Выполнено |
| А3>П3 | 187992 >0 | АЗ>ПЗ | Выполнено |
| А4<П4 | 609637 >379738 | А4> П4 | Не выполнено |
Как видно из представленного анализа (таблица 3) условия абсолютной ликвидности баланса не достигнуты. Из данных аналитического баланса можно заключить, что причиной снижения ликвидности явилось то, что краткосрочная задолженность увеличивалась более высокими темпами, чем денежные средства.
Однако следует отметить, что перспективная ликвидность, которую показывает третье неравенство, отражает некоторый платежный излишек.
Не выполнение четвертого неравенства свидетельствует о том, что у организации не хватает оборотных средств.
Анализ показателей платежеспособности
Расчет коэффициентов, характеризующих платежеспособности предприятия приведен в Таблице 4.
Анализируя коэффициенты, характеризующие платежеспособность предприятия можно сделать следующие выводы: динамика общего показателя ликвидности (L1), коэффициента абсолютной ликвидности (L2), коэффициента "критической оценки" (L3) и коэффициента текущей ликвидности положительная, но уровень очень низкий и не соответствует норме.
Для поставщиков сырья и материалов наиболее интересен коэффициент «критической оценки» (L3), показывающий какая часть краткосрочных обязательств может быть немедленно погашена за счет средств на различных счетах. Допустимое значение этого коэффициента 0,7- 0,8, для нашего предприятия он равен только 0,38 на конец года, т.е. значение коэффициента «критической оценки» (L3) далеко от критериального, но в конце года оно несколько улучшилось. Это положительная тенденция.
Коэффициент текущей ликвидности (L4) - это главный показатель платежеспособности. Его значение не превышает 1, что говорит о тем, что организация не располагает объемом свободных ресурсов, формируемых за счет собственных средств.
Определение финансовой устойчивости
Оценка финансового состояния будет неполной без анализа ее финансовой устойчивости. Анализируя платежеспособность, сопоставляют состояние пассивов с состоянием активов. Это, как уже отмечалось, дает возможность оценить, в какой степени организация готова к погашению своих долгов.
Задачей анализа финансовой устойчивости является оценка величины и структуры активов и пассивов. Это необходимо, чтобы ответить на вопросы:
на сколько организация независима с финансовой точки зрения, растет или снижается уровень этой независимости и отвечает ли состояние активов и пассивов предприятия задачам его финансово-хозяйственной деятельности.
Показатели, которые характеризуют независимость по каждому элементу активов и по имуществу в целом, дают возможность измерить, достаточно ли устойчиво анализируемое предприятие в финансовом отношении.
На практике следует соблюдать следующее соотношение: величина оборотных активов предприятия должна быть меньше разницы между удвоенной суммой собственного капитала и суммой внеоборотных активов.
Оборотные активы< (Собственный капитал х 2- Внеоборотные активы)
Как видно из баланса, данное условие ни на начало года ни на конец года не соблюдается, следовательно, предприятие является финансово зависимым.
Но это самый простой и приближенный способ оценки финансовой устойчивости. На практике для анализа применяют рассчитанные коэффициенты.
Расчет коэффициентов финансовой устойчивости приведен в табл. 5.
Анализ коэффициентов финансовой устойчивости (табл. 5) показывает, что предприятие является финансово зависимым и не устойчивым – все рассчитанные коэффициенты ниже нормы, но прослеживается улучшения показателей на конец года.
Таблица 5
Анализ рентабельности
Особый интерес для внешней оценки результативности финансово- хозяйственной деятельности предприятия представляет анализ рентабельности активов и рентабельности собственного капитала.
Показатель рентабельности активов самый общий показатель, отвечающий на вопрос, сколько прибыли предприятие получает в расчете на рубль своего имущества.
Расчет показателей рентабельности представлен в таблице 6.
Таблица 6
Показатели рентабельности предприятия.
| Показатели | Расчет | На конец года |
| Рентабельность продукции | Стр.050 / стр.010 | 0,05 |
| Рентабельность основной деятельности | Стр.050 / стр.020+стр.030+стр.040 | 0,052 |
| Рентабельность собственного капитала | Пч /Стр.490 | 0,967 |
| Период окупаемости собственного капитала | Стр.490 - стр.252-стр.244 / Пч | 1,034 |
| Экономическая рентабельность (рентабельность активов) | Пч / стр.300 или 700 | 0,345 |
В таблице 6 представлен расчет показателей рентабельности:
рентабельность собственного капитала предприятия показывает, сколько денежных единиц чистой прибыли заработала каждая единица, вложенная собственниками предприятия. На нашем предприятии этот показатель составляет 0,967.
Рентабельность активов служит важнейшим уточнением к показателю рентабельности собственного капитала, т.к. оно говорит о том, насколько прибыль на собственный капитал обусловлена прибыльностью использования активов и на сколько - уровнем задолженности, а конкретнее - использованием задолженности вместо собственного капитала. Для нашего предприятия соотношение чистой прибыли и общей стоимости активов составляет 0,345, что является нормальным для предприятий нашей страны.
Выводы о финансовом состоянии
Проведя финансовый анализ предприятия можно сделать следующие выводы.
За последний анализируемый год в управлении финансами предприятия отсутствуют негативные тенденции:
-валюта баланса на конец года увеличилась по сравнению с началом года;
-темпы прироста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных активов.
Но вместе с тем темп роста заемного капитала превышает темп роста собственного капитала предприятия.
Несмотря на то, что все коэффициенты ликвидности ниже нормы, на предприятии прослеживается тенденция их роста. Динамика роста коэффициентов: молодое предприятие начинает выходить на уровень стабильного роста, и в будущем приобретет финансовую устойчивость.
3. Определение рыночной стоимости действующего предприятия с целью продажи
3.1. Оценка стоимости земельного участка.
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.
Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитута, относящиеся к конкретному участку.
Для оценки проводился анализ стоимости земельного участка, так как земля находится в долгосрочной аренде сроком на 25 лет с правом последующего выкупа для производственных целей. В связи с этим считаю целесообразным проведения оценки права аренды земельного участка.
Описание земельного участка. Форма участка – неправильный прямоугольник. Площадь участка- 5300 кв.м.
Существует несколько методик по определению стоимости земельного участка (рисунок 3): Методы оценки земли
| Доходный подход | Сравнительный поход | Затратный подход |
| Метод прямой капитализации Дисконтирование денежных потоков Техника остатка дохода для земли | Метод сравнения продаж Метод переноса | Метод изъятия Метод определения затрат на освоение Оценка по затратам на инфраструктуру Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов |
В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода. Итоговая величина земли выводится исходя из результатов, полученных различными методами.
В нашем случае имеется достаточное количество продаж аналогичных земельных участков на территории района. Поэтому, для оценки применим метод сравнительных продаж. При применении указанного метода оценки стоимость участка определяется путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым земельным участком и аналогами.
Основные этапы применения метода сравнения продаж:
- изучение и выбор информации по продажам;
- выбор параметров сравнения;
- сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;
- согласование данных по аналогам и получение стоимости свободного земельного участка.
Аналоги, их анализ и поправочные коэффициенты приведены в таблице 7.
Таблица 7
Анализ и корректировка цен продажи аналогов
| Объект | Функцио- нальное назначение | Пло- щадь, Га | Цена за 1 Га, в руб | Поправочные коэффи |
циенты, % | Стои- мость, руб | |
| Распо- ложение | Пло- щадь | Назна- чение | |||||
| 1.Участок рядом с городом | Промзона, объект коммерч. назначения | 0,69 | 17300 | -5 | -7 | +2 | 15570 |
| 2.Участок значительно удален от города | Объект комун. назначения | 0,21 | 15790 | 0 | +8 | -5 | 16260 |
| 3.Участок в черте города | Магазин | 0,136 | 20830 | -8 | +6 | -10 | 18330 |
Среднее значение за 1 Га; 16 720 руб/Га
Стоимость прав аренды земельного участка методом сравнения продаж равна:
16 720 р/га х 0,53 га = 8 860 руб.
При расчете доходным подходом выбран метод прямой капитализации. Этот метод удобен при оценки земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и других расходов.
Условия договора аренды нашего участка достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, поэтому возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.
Согласно договору аренды, арендная плата за земельный участок установлена в 2,7 кратном размере ставки земельного налога. Земельный налог на территории данного района составляет 102,05 руб/Га. Таким образом,
А = 2,7х102,05х12х0,53 = 1 752 руб.
Коэффициент капитализации находим методом кумулятивного построения (формула 2):
Ск = Сб+Рл+Рр, (формула 2)
где Сб - безрисковая ставка (в качестве «безрисковой» взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности. Эта ставка на сегодняшний день по данным агентства «Росбизнесконсалтинг» составляет 12 %);
Рл - риск ликвидности (возможность потери, при реализации объекта из-за недостаточной развитости рынка, его несбалансированности и неустойчивости);
Рр - региональный риск, присущ для конкретного региона.
Ск = 12%+10%+7% = 29% (по формуле 2)
Таким образом, вероятная стоимость объекта оценки определяется как отношение рентного дохода к коэффициенту капитализации и равна 6041 руб.
Метод прямой капитализации в рамках доходного подхода и метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, по моему мнению, наиболее точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды земельных участков. На основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчетах другие методы оценки для земельного участка в нашем случае не применяем.
Обобщение результатов и заключение об оценке земельного участка
На мой взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка.
Применение доходного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.
Отказ от применения затратного подхода обоснован ранее.
Учитывая вышеизложенное, значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 8):
Таблица 8
Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка
| Подход | Рыночная стоимость, рублей | Удельный вес | Скорректированная рыночная стоимость, рублей |
| Затратный подход | 0 | 0 | 0 |
| Сравнительный подход | 8860 | 0,7 | 6202 |
| Доходный подход | 6041 | 0,3 | 1 812 |
| Итого, рублей | 1 | 8014 |
Исходя из приведенных аналитических расчетов, земельный участок имеет рыночную стоимость (округленно) 8 000 (восемь тысяч) рублей.
3.2. Оценка стоимости зданий и сооружений
Здание мини пекарни - объект 1987 года постройки. Одноэтажное, стены из кирпича, фундамент - бетонные столбы, колонны железобетонные, перекрытия ж/б плиты, крыша - кровельное железо, оконные проемы -деревянные глухие; дверные проемы металлические ворота, полы - цементные.
Площадь 259 кв.м., объем строения 1264 куб.м.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
Анализ направлен на определение наиболее эффективного использования объекта оценки, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Анализ основывается на 4 критериях, а именно, вариант должен быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. В качестве физически возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования объекта предлагается принять вариант текущего использования.
Экономика
Рынок недвижимости (для типов недвижимости, связанных с возможным использованием оцениваемого объекта) выглядит следующим образом:
Спрос- крайне ограниченный;
Предложение - крайне ограниченное;
Наиболее вероятные покупатели - сельскохозяйственные предприятия, возможно деревообрабатывающие предприятия;
Местоположение и транспортная доступность объекта - объект имеет в качестве подъездных путей проезд с твердым покрытием;
Развитость инженерной инфраструктуры - имеется подключение к электросети, водоснабжение, водоотведение;
Типичное использование окружающей недвижимости – недвижимость сельскохозяйственного назначения, жилая недвижимость.
Выводы: По информации, предоставленной риэлтерами, работающими на рынке недвижимости объектов недвижимости такого типа выставленных на продажу немного из-за небольшого предложения на такие объекты недвижимости в виду большого удаления от города и невостребованости объектов такого типа. По информации ССП№29 большинство объектов ранее реализованных на территории Свердловской области имели скраповую стоимость из-за отсутствия какого либо ремонта в течении последних 10-15 лет. Сопоставляя вышеизложенные факты можно констатировать крайне низкий спрос на объекты недвижимости данного типа. Это связано, по мнению эксперта, в первую очередь с удалением от города, общим спадом сельского хозяйства, особенно в последний год при перепроизводстве зерновых в стране и соответственно низких цен, отсутствие спроса со стороны животноводческих хозяйств. Таким образом, осуществить продажу такого объекта в разумные сроки возможно лишь существенно снизив цену предложения.
Наиболее эффективным использованием данного объекта является эксплуатация его как складского помещения. Чтобы загрузить достаточно большие складские площади инвестор должен иметь высокий товарооборот.
Как показывает анализ общеэкономической ситуации в Свердловской области, круг таких потенциальных покупателей на данный момент крайне ограничен.
Оценка объекта затратным подходом
Затратный подход, прежде всего, основывается на принципах воспроизводства или замещения и предполагает то, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение участка под строительство и возведение аналогичного (по назначению и качеству) объекта в установленных временных границах.
Стоимость объекта затратным подходом рассчитывается по следующей формуле 3:
С = СЗ + (ПВС - И) (формула 3)
где СЗ - стоимость земельного участка,
ПВС - полная восстановительная стоимость объекта оценки
И - накопленный износ объекта.
=> Определение полной восстановительной стоимости объекта
Восстановительная стоимость подразделяется на стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии объекта (вновь построенного), с использованием таких же архитектурных решений, объемно- планировочных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.
Стоимость замещения определяется расходами, в текущих ценах, на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, и сопоставимые технические характеристики объекта.
Последовательность выполнения расчетов в этом случае включает:
•выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;
•корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;
•определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен
используемой нормативной базы;
• перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цены на дату оценки.
Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по Укрупненным показателям восстановительной стоимости. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению общей части УПВС.
Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, переход от базовых цен к ценам на дату оценки. В расчетах учитывается НДС в размере 18%.
=> Оценка накопленного износа объекта
При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.
Физический износ
Физический износ в общем виде - это потеря конструктивным элементом здания первоначальных физико-технических свойств, он подразделяется на два основных вида:
• неустранимый физический износ;
• устранимый физический износ.
Износ начинается с момента создания улучшений. Здания и сооружения немедленно начинают подвергаться различным видам воздействий и испытывать влияние изменения архитектурных и иных требований, ведущих к функциональному износу. Негативное воздействие окружающей среды приводит к внешнему старению.
С момента сооружения зданий (улучшений) начинается их экономическая жизнь. В этот период они должны вносить свой вклад в суммарную стоимость недвижимости. Когда улучшения являются оптимальными, суммарная величина их вклада в итоговую общую стоимость улучшений равна их общей стоимости. Однако с течением времени возникает разница между общими издержками на их создание и текущей стоимостью, которая является следствием различных видов износа. В тот момент, когда улучшение уже не может прибыльно использоваться, либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, то есть в конце срока его экономической жизни, износ улучшений достигает 100%.
Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.
Срок физической жизни представляет собой период времени в течение которого то или иное строение реально существует и годно для обитания или работы в нем.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. Перефразируя старое выражение, если бы строение имело состояние и вид 13-летнего дома, то его и надо было бы оценивать как 13- летнее (с эффективным сроком в 13 лет), даже если дому было бы 10 или 20 лет. Хронологический возраст дома должен отмечаться в оценке, если он известен, однако обычно при расчете стоимости он имеет небольшое значение.
Срок оставшейся экономической жизни здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома; его-то и должен рассчитывать оценщик.
Не следует исходить из предположения о равномерном старении и износе недвижимого имущества. Часто ремонт, модернизация или переоборудование увеличивают срок жизни недвижимости, в то время как отсутствие нормального ухода сокращает экономическую жизнь.
Физический износ рассчитывался методом эффективного возраста. Этот метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.
Срок экономической жизни определяется по нормативам, эффективный возраст рассчитывается экспортно с использованием техпаспортов на здания и результатов обследования.
функциональный износ
функциональный износ заключается в не соответствии объекта оценки современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Признаки функционального износа: несоответствие объемно- планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием.
Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Устранимый - определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Неустранимый - вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком такого износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устаревание этих недостатков.
Износ внешнего воздействия (экономический износ)
Износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.
Источники информации для расчетов
1.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете.
2.Сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов».
3. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС" - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.
4-Индексы изменения сметной стоимости строительства (индексы
инфляции) к ценам 1984 года (по материалам "Уральского Регионального Центра Экономики и Ценообразования в Строительстве").
Восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.
=> Переход к уровню цен на дату оценки
Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.
Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года. С 1969 на индекс И69/84 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94.
И 69/84=1,17
Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительные- монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И84/06 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве на 01.01.2006г.
И 1984/2006 = 31,41.
=> Прочие удорожания
Прибыль девелопера.
Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Это прибыль выражает вклад застройщика экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.
Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.
Мною в расчетах использовалась норма прибыли в 20 %.
Расчет стоимости объекта по затратным подходом
Для начала найдем удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС (таблица 10):
Таблица 10
Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС
| Основные конструктивные элементы | Удельный вес в общей стоимости, % |
| Фундамент | 10 |
| Стены | 26 |
| Перекрытия и покрытия | 8 |
| Кровля | 10 |
| Полы | 15 |
| Проемы | 12 |
| Отделка внутренняя | 6 |
| Внутренние инженерные сети | 7 |
| Прочие | 6 |
| Долгоживущие элементы | 44 |
| Короткоживущие элементы | 56 |
| Всего | 100 |
Определим восстановительную стоимость объекта аналога 259 кв.м., объем
строения 1264 куб.м. (таблица 11):
Таблица 11
Определение восстановительной стоимости объекта аналога
| Аналог | Стоимость един. Площ. Руб./м2 | Стоимость един.объема, руб./м.куб | Стоимость приведена в ценах | ||
| УПВС №18, табл. 49 | - | 21,8 | 1969г. | ||
| Корректировки | |||||
| Элементы сравнения | Описание | Корект. коэфф. | |||
| объект оценки | объект- аналог | ||||
| Количество этажей | 1 | 1 | 1 | ||
| Класс капитальности | II | II | 1 | ||
| Общая площадь, м2 | 259 | - | 1 | ||
| Объем, мЗ | 1264 | до 1000 | 1,26 | ||
| Фундамент | бетонный | бетонный | 1 | ||
| Стены | Кирпичные | Кирпичные | 1 | ||
| Перекрытия | Ж/бетонные | Ж/бетонные | 1 | ||
| Крыша и кровля | Кров.железо | Кров.железо | 1 | ||
| 11олы | Цементные | Цементные | 1 | ||
| Окна | Деревянные | деревянные | 1 | ||
| Отделка внутренняя | простая | простая | 1 | ||
| Внутренние инженерные сети | все | все | 1 | ||
Продолжение таблицы 11
| Общий корректирующий коэффициент | 1,02 | |
| Поправка на климатический район | 1,09 | |
| Корректирующий коэффициент перехода 69-84 | 1,17 | |
| И на 22.03.2002г. | 31,41 | |
| Стоимость объекта в ценах на дату оценки, руб. | 1145104.5 | |
| Прибыль предпринимателя, % от затрат | 20 | 229021 |
| Стоимость восстановления объекта, Руб. | 1374125 | |
Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам представлено в таблице 12:
Таблица 12
Распределение стоимости нового строительства
по конструктивным элементам
| Основные конструктивные элементы | Удельный вес в общей стоимости, % | Стоимость, тыс.руб. |
| Фундамент | 10 | 137412,5 |
| Стены | 26 | 357272,5 |
| Перекрытия и покрытия | 8 | 109930 |
| Кровля | 10 | 137412,5 |
| Полы | 15 | 206118,75 |
| Проемы | 12 | 164895 |
| Отделка внутренняя | 6 | 82447,5 |
| Внутренние инженерные. сети | 7 | 96188,75 |
| Прочие | 6 | 82447,5 |
| Долгоживущие элементы | 44 | 604615 |
| Короткоживущие элементы | 56 | 769510 |
| Всего | 100 | 1374125 |
Определение исправимого физического износа представлено в таблице 13:
Таблица 13
Определение исправимого физического износа
| Конструкции и элементы с признаками износа | Стоимость устройства нового эле- мента,тыс.руб | % износа | Износ, тыс.руб |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Фундамент | 137412,5 | 20 | 27482,5 |
| Стены | 357272,5 | 30 | 107181,75 |
| Перекрытия и покрытия | 109930 | 20 | 21986 |
| Кровля | 137412,5 | 30 | 41223,75 |
| Полы | 206118,75 | 5 | 10305,94 |
| Проемы | 164895 | 3 | 4946,85 |
| Отделка внутренняя | 82447,5 | 7 | 5771,33 |
| Внутренние инженерные сети | 96188,75 | 10 | 9618,88 |
| Прочие | 82447,5 | 5 | 4122,38 |
| Всего | 1374125 | 0 | 232639,36 |
Определение неисправимого физического износа короткоживущих
элементов представлено в таблице 14:
Таблица 14
Определение неисправимого физического износа короткоживущих
элементов
| Основные конструктивные элементы | Остаточная стоимос ть | Фактический срок эксплуатации | Нормативн ый срок эксплуатации | износ, % | Износ тыс. рублей |
| Кровля | 96188,75 | 16 | 20 | 80,00 | 76951,00 |
| Полы | 195812,81 | 3 | 55 | 5,45 | 10680,70 |
| Проемы | 159948,15 | 3 | 45 | 6,67 | 10663,21 |
| Отделка внутренняя | 76676,18 | 3 | 35 | 8,57 | 6572,24 |
| Внутренние инженерные сети | 86569,88 | 3 | 60 | 5,00 | 4328,49 |
| Прочие | 78325,13 | 16 | 100 | 16,00 | 12532,02 |
| Всего | 693520,89 | 121727,67 | |||
Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
представлен в таблице 15:
Таблица 15
Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
| Параметры | Значения |
| Стоимость строительства нового объекта, тыс.руб. | 1374125 |
| Исправимый физический износ, тыс. руб. | 232639,36 |
| Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс. руб. | 693520,89 |
| Стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс.руб. | 447964,75 |
| Фактический возраст здания | 16 |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 |
| Коэффициент к определению износа | 0,44 |
| Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб. | 76474,36 |
| Общий износ, тыс. руб. | 430842 |
| Остаточная стоимость, тыс. руб. | 943283 |
Определение функционального износа
Значение функционального износа принимаем равным нулю.
Определение внешнего износа
Экономический износ выражается в снижении стоимости объектов оценки, вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленный экономическими, политическими либо другими внешними факторами.
Причинами внешнего износа могут быть общий упадок района, в котором находится объект или действия налогообложения, страхования и т.д. В данном случае можно говорить об экономическом износе объекта оценки, вызванном как негативными внешними факторами, так и внутренним социально-экономическим положением, сложившимся в данном муниципальном образовании. А именно: предприятия расположенные в данном и находящихся рядом селах имеют задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней, кроме того, имущество этих предприятий арестовано Службой судебных приставов или рассматривается вопрос о применении процедуры банкротства. На основании вышеизложенного, по моему мнению, внешний износ для данного объекта оценки составляет 13 %.
Общий (совокупный) износ зданий и сооружений определяется суммированием всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
Анализ восстановительной стоимости объекта с учетом износа определяется по следующей формуле 4:
Сизн.=ПВС-(ПВС х Иф)-(ПВС х Им)-(ПВС х Иэ) (формула 4)
где Иф- физический износ,
Им- функциональный износ (моральный),
Иэ -экономический износ
Стоимость здания мини-пекарни, определенная затратным подходом, согласно расчетов, составляет (округленно) с учетом НДС: 820 650 (Восемьсот двадцать тысяч шестьсот пятьдесят) рублей.
Сравнительный подход.
Среди методов, опирающихся на сравнительный подход, чаще всего применяют метод прямого сравнения. Правда, подобрать строго идентичную модель чаше всего не удаётся, и поэтому в цену аналога вносят корректировки. Специфика применения данного метода для оценки имущества заключается в том, что среди коэффициентных корректировок важную роль играет коэффициент различия коммерческой привлекательности. Он учитывает различия между оцениваемым и аналогичным имуществом в качестве сборки, дизайне, эргономичности, компактности.
В Свердловской области объектов аналогичной функциональной полезности не выявлено, на дату близкую к дате оценки. При подборе аналогов, были проанализированы местные периодические издания - «Быстрый курьер», и «Пульс цен».
Поэтому, на основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчётах, данный подход в нашем случае не применяем.
Оценка доходным подходом.
Общие положения
Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичный доход.
Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.
В данном отчете использовался метод прямой капитализации.
Определение ставки дисконтирования
Термин «Ставка дисконтирования» определяется, как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Таким образом, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.
В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.
Определение риска
Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий по-
лучения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза.
При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на не ликвидность.
Определение очищенной от риска нормы дохода
В настоящем отчете используются российские показатели по безрисковым операциям.
В качестве безрисковой ставки принята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности - 12%, (информация агентства «Россбизнесконсалтинг»).
Поправка на неликвидность
Поправка на неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже. То есть, поправка на не ликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.
В результате статистического анализа состояния рынка недвижимости в Свердловской области оценщик сделал вывод о том, что, среднее время рыночной экспозиции оцениваемых объектов может составить более года. В настоящем отчете принят горизонт расчетов, равный одному году и, следовательно, поправка на не ликвидность равна размеру без рисковой ставки 12%.
Поправка на риск
При инвестировании капитала в объекты недвижимости основную часть риска можно переложить на страховые компании. Размер поправки на риск определяется, как размер страховых начислений за страховку недвижимости по полному пакету в наиболее надежных страховых компаниях. В ходе консультаций установлено, что средние действующие ставки в страховых компаниях по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют в среднем 2%.
Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 12%, поправки на риск вложения в недвижимость 2%, поправки на неликвидность 12%, Рассчитанная таким образом ставка составляет 26%.
Прямая капитализация
В случае, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации. Специфика рынка недвижимости как российского в целом, так и в Свердловской области в частности, такова, что ставки доходности, арендной платы и другие показатели изменяются вне любых закономерностей, изменения невозможно предусмотреть. В таких условиях, по моему мнению, применение метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке недвижимости является оправданным при определении стоимости на дату оценки.
Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.
Стоимость равна доходу деленному на ставку капитализации, а ставка капитализации равна ставке дисконтирования плюс ежегодный процент возмещения вложенных средств.
Ежегодный процент возмещения денежных средств равен нормативному сроку жизни деленному на остаточный срок жизни объекта.
Нормативный срок жизни 100 лет здания мини пекарни принят в соответствии с едиными нормами амортизационных отчислений.
Эффективный срок службы исчислен исходя из накопленного физического износа. За оставшийся срок жизни инвестор должен вернуть 100% вложенных средств. Таким образом, ставка капитализации составит 27,19 %.
Определение ставки арендной платы
Ставка арендной платы рассчитана в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной Постановлением районной администрации. Расчет размера арендной платы за нежилые помещения.
Расчет размера арендной платы за нежилые помещения на год
(таблица 16) рассчитывается по следующей формуле 5:
Апл = 200 х К 1 х К2 х КЗ К4 х К5 х Sар (формула 5)
Где Алл -арендная плата за год в руб.
Sар - общая арендуемая площадь;
К1 - коэффициент территориального зонирования;
К2 - коэффициент благоустройства объекта недвижимости;
КЗ - коэффициент типа деятельности;
К4 - коэффициент комфортности;
К5 - коэффициент, учитывающий основной материал объекта
недвижимости;
Таблица 16
Расчет арендной платы за нежилые помещения на год
| Наименование | S,м.кв | К1 | К2 | КЗ | К4 | К5 | Арендная плата в год, руб. |
| Здание цеха | 259 | 1,5 | 0,8 | 1,4 | 1,0 | 1,8 | 156642 |
Определение прочих расчетных параметров
Валовой операционный доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год.
Учитывая местоположение, качественные характеристики объекта и то, и что часть помещений будет пустовать некоторый период времени в течение года, поэтому принят понижающий коэффициент недосбора арендной платы (К1). Этот коэффициент также учитывает потери арендной платы при неплатежеспособности арендатора.
Налог на имущество составляет 2% от стоимости объекта, рассчитанной затратным подходом.
Эффективный валовой доход получен от валового операционного дохода, путем применения коэффициента К1.
Расходы на управление объектом принимаются в размере 2% от
эффективного валового дохода в год.
Вычитая из эффективного валового дохода налог на имущество, расходы на управление, получаем чистый операционный доход. Расчет представлен в таблице 17:
Таблица 17
Расчет чистого операционного дохода
| Остаточная стоимость согласно затратному подходу, рублей | Налог на имущество в год, рублей | Валовой операци онный ДОХОД, Рублей | К1 | Эффектив ный валовой доход, рублей | Расходы по управ лению объектом, рублей | Чистый операцион ный доход рублей, |
| 820650 | 16413 | 156642 | 0,7 | 109649 | 219 | 93017 |
Результаты расчетов методом капитализации дохода
Расчет ставки капитализации приведен выше, доходная стоимость получена как отношение чистого операционного дохода и ставки капитализации и составляет (таблица 18):
Таблица 18
Стоимость здания мини пекарни доходным подходом
| Наименование | Чистый операционный доход,рублей | Доходная стоимость рублей |
| Здание мини пекарни | 93017 | 342100 |
Стоимость здания, определенная методом капитализации дохода с учетом НДС составляет 410520 (Четыреста десять тысяч пятьсот двадцать) рублей.
Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости здания.
На мой взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка реальных инвестиций.
Применение затратного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.
Отказ от применения сравнительного подходы обоснован ранее.
Учитывая вышеизложенное, считаю возможным предположить, что значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 19):
Таблица 19
Расчет скорректированной рыночной стоимости объекта недвижимости
| Подход | Стоимость объекта | Весовой коэффициент | Скорректированная рыночная стоимость, рублей |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Затратный | 820650 | 0,3 | 246195 |
| Сравнительный | 0 | 0 | 0 |
| Доходный | 410520 | 0,7 | 287364 |
| Итого | 1 | 533 560 |
Таким образом, окончательная величина стоимости объекта недвижимости
ООО «Наш хлеб» составляет:
533560 (Пятьсот тридцать три тысячи пятьсот шестьдесят) рублей
3.3. Оценка стоимости оборудования
При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный:
Подходы к оценке машин и оборудования
| Затратный подход | Сравнительный (рыночный) подход | Доходный подход |
| Определение стоимости воспроизводства актива исходя из затрат на его воспроизводство (стоимость восстановления или стоимость замещения) | Определение стоимости актива исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов | Определение стоимос- ти актива исходя из прогнозируемого по- тока доходов |
В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать :
- отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой стоимости, купля-продажа; передача в аренду);
- множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);
- производственно-технологические системы; комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).
На предприятии ООО «Наш хлеб» имеется следующее хлебопекарное оборудование:
Взбивальная машина МС 12-15,
Машина тестораскаточная МРТ-601
Мукопросеиватель П-2П «Пионер»
Машина тестомесильная МТМ-60M
Машина тестомесильная А2-ХТБ
Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35
Шкаф пекарный ШПСЭМ-3
Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б
Котел КНЭ-10М
Холодильник производственный
Все агрегаты образуют одну линию по производству готовой продукции. Работа на оборудовании ведется в две смены по 7 часов в смену. Производственный процесс описан в п.2.1. настоящей работы, в котором дается краткая характеристика предприятия.
Дата начала эксплуатации 2003 год.
Оборудование используется на полную мощность.
Состояние — хорошее.
Нормативный срок службы - 20 лет.
Фактический возраст - 2 года.
Эффективный возраст - 1,5 года.
При определении рыночной стоимости объекта используются три основных подхода: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход.
Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. В основу данного подхода положен принцип замещения.
Затратный подход состоит из трех этапов:
- Оценка полной стоимости воспроизводства или полной стоимости
замещения объекта оценки.
- Оценка величины накопленного износа объекта оценки.
- Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Оценка полной восстановительной стоимости объекта оценки.
Полная восстановительная стоимость объекта оценки определена с использованием метода сравнения объекта оценки с ценой предприятия изготовителя-АО «Пензмаш».
В процессе оценки было установлено следующее:
1. В ноябре 2005 г. производитель АО «Пензмаш» продавало подобное оборудование по цене 425000 рублей,
2. Затраты на доставку, монтаж и настройку оборудования составляют -
10500 рублей.
3. Цены предприятия - изготовителя с нового года выросли на 3%.
Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта оценки
составит: ПВС = 425000 + 10500 + 12750 = 448250 рублей.
Оценка величины накопленного износа
Накопленный износ - это потеря стоимости объекта оценки, вызванная различными причинами в связи с физическим износом, функциональным и экономическим устареваниями.
Оценка величины накопленного износа определяется методом разбиения. При этом рассматриваются следующие виды износа и устаревания объекта оценки:
- физический износ;
- функциональное устаревание;
- экономическое устаревание.
Для определения совокупного износа используем формулу 6:
СИ =1-[(1- Физ.И) х (1-Функц. Устарев.) х (1-Экон. Устарев.)] (формула 6)
где СИ - совокупный износ
Физ.И - физический износ
Функц.Устарев. - функциональное устаревание
Эконом. Устарев - экономическое устаревание
Физический износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие
потери его элементами своих первоначальных свойств.
Величина физического износа определена методом «срока жизни», который находится как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни (формула 7):
ЭВ
ФизИ == —————
ЭЖ
где ЭВ - эффективный возраст актива
ЭЖ - срок экономической жизни объекта
Срок экономической жизни - 20 лет.
В процессе осмотра эффективный возраст объекта был установлен - 1,5 года.
1,5
ФизИ= ——— =0,07 (по формуле 7)
20
Функциональное устаревание - это потеря стоимости объекта оценки, вызванная факторами, присущими самому объекту оценки, в результате развития новой техники, технологии, стандартов и т.д. Все это приводит либо к нехватке производственных мощностей, либо к появлению сверхмощностей, что в конечном итоге увеличивает затраты и снижает полезность объекта в целом. В связи с разработкой и появлением нового аналогичного оборудования определяем коэффициент износа, который равен 0,15.
Экономическое устаревание - это потеря стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как государственное регулирование, изменение в снабжении сырьевыми ресурсами, потерей рынка и т.д. Экономическое устаревание является функцией внешнего воздействия не только на оборудование, но и на бизнес в
целом.
В связи с тем, что данное оборудование является упрощенным аналогом технологически совершенных производственных линий, установленных на крупных хлебокомбинатах, оно претерпевает экономическое устаревание. Как известно из «Доклада о положении дел в сельском хозяйстве и на продовольственных рынках Свердловской области по итогам работы за 10 месяцев 2005 года», утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 27.12.2005 г. № 1463-ПП, в настоящее время на ОАО «Екатеринбургский хлебокомбинат» осуществляется техническое перевооружение. Результатом станет улучшение качества выпускаемой продукции, сокращение ее затрат, что напрямую отразится на бизнесе оцениваемого предприятия. Таким образом, экономический износ принимаем равным 30%.
Величина совокупного износа составит:
СИ= 1- [(1 - 0,07) х(1- 0,15) х (1 - 0,3)]= 0,45 или
448250 х 0,45 = 201713 (по формуле 6)
Определить рыночную стоимость объекта оценки возможно по формуле 8:
РС = ПВС - СИ (формула 8)
Рыночная стоимость равна: Двести сорок шесть тысяч пятьсот тридцать семь
рублей.
448250 - 201713 == 246537 (по формуле 8)
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход основан на принципе ожидания.
В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. То есть доходный подход позволяет произвести оценку стоимости объекта в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Он предусматривает составление прогноза будущих доходов, оценку риска, связанного с получением дохода, определение времени получения дохода. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.
Существует три основных метода для определения рыночной стоимости оборудования доходным подходом:
- метод прямой капитализации;
- метод дисконтирования чистого дохода;
- метод равноэффективного аналога
В данной работе использован метод прямой капитализации, так как с одной стороны, на рынке отсутствует информация о функциональных аналогах оцениваемой линии, т.е. невозможно применить метод равноэффективных аналогов. С другой стороны, результат, рассчитанный на основе прогноза дохода на один год будет достаточно точным в данном случае.
Данный метод заключается в том, что рыночная стоимость оборудования равна стоимости будущих доходов от всех возможных вариантов использования оцениваемого объекта (формула 9)
ЧОД
Ст= ---------- , (формула 9)
Кк
где ЧОД - чистый операционный доход,
Кк - годовой коэффициент капитализации
Последовательность реализации метода прямой капитализации:
1. Определение потенциального валового дохода.
2. Определение эффективного валового дохода.
3. Определение операционных расходов.
4. Определение ежегодного чистого операционного дохода.
5. Определение годового коэффициента капитализации:
- расчёт ставки возврата капитала;
- расчёт нормы дохода.
6. Расчёт рыночной стоимости линии доходным подходом
Определение потенциального валового дохода.
Чистый операционный доход (далее - ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, получаемого от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов и резервов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных начислений.
Средняя производительность линии – 110,25 кг\ч. Средняя продолжительность работы в день – 13 час. Линия работает в среднем -245 дней в году.
Таким образом потенциальная производительность линии составляет:
ПП =110,25х13х245 = 351146 кг/год
Определение эффективного валового дохода
Проанализировав данные реализации продукции, в расчет берем среднюю цену реализации 1 кг изделий, которая составляет 15 руб.:
ЭВД = 351146 х 15 = 5 267 194 руб.
Определение суммы операционных расходов
В величину операционных расходов включается сырье, материалы, заработная плата, начисления на заработную плату, электроэнергия, топливо, налги, текущий ремонт и обслуживание оборудования. Таким образом, величина операционных расходов в среднем за год составляет – 5 053 872 руб.
Определение ежегодного чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход равен эффективному валовому доходу за вычетом операционных расходов (формула 10):
ЧОД=ЭВД- Опрас
ЧОД=5 267 194 - 5 053 872 = 213 322 руб. (по формуле 10)
Определение годового коэффициента капитализации
Годовой коэффициент капитализации Кк состоит из годовой нормы
дохода Нд (формула 11) и годовой нормы возврата капитала Нв (формула 12):
Кк= Нд+ Нв, (Формула 11)
(Формула 12)
где Ро - базовая (безрисковая) ставка
- премия за риск
N - количество факторов
В качестве безрисковой ставки примем ставку по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности. Эта ставка на сегодняшний день по данным агентства «Росбизнесконсалтинг» составляет 12 %.
При расчете величины нормы дохода необходимо учесть следующие
риски:
- риск обусловленный особенностью оцениваемого объекта, P 1 = 9%,
- риск за низкую ликвидность оцениваемой линии, Р2= 12%,
-риск инвестиционного менеджмента Р3 = 4%
Нд= Ро+ Р1+ Р2+ Рз = 0,12+0,09+0,12+0,04 =0,37 или 37%
Расчет нормы возврата капитала Нв производится по фактору фонда возмещения. Фактор фонда возмещения определяется по методу Инвуда следующим образом (формула 13):
(формула 13)
где m — оставшийся срок службы объекта оценки
Учитывая характер эксплуатации считаем, что эффективный возраст технологической линии совпадает с действительным и равен 1,5 годам. Таким образом, оставшийся срок службы объекта оценки составляет 18,5 лет.
(по формуле 13)
Расчёт рыночной стоимости линии доходным подходом (формула 14)
(формула 14)
руб. ( По формуле 14)
Таким образом, стоимость технологической линии, полученная доходным подходом, составляет 574990 (Пятьсот семьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто) рублей.
Сравнительный подход
При анализе сравнительного подхода к оценке применительно к данному оборудованию было проведено исследование рынка на наличие сопоставимых аналогов. Вывод: в рамках данной оценки расчет рыночной стоимости линии сравнительным подходом не применим.
На рынке отсутствуют сделки по продаже объектов аналогов. Кроме того, агрегаты составляют одну технологическую линию. Поэтому считаю нецелесообразным использовать в расчетах данные по продаже отдельных узлов оцениваемого объекта, тем более, что данные продажи носили нерыночный характер.
Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости машин и оборудования.
Использованные для расчета стоимости машин и оборудования подходы дали следующие результаты:
1. Затратный подход - 246 537 рублей
2. Доходный подход - 574 990 рублей
На мой взгляд наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка реальных инвестиций.
Применение затратного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.
Отказ от применения сравнительного подходы обоснован ранее.
Учитывая вышеизложенное, значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости машин и оборудования можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 20):
Таблица 20
Расчет скорректированной рыночной стоимости машин и оборудования
| Подход | Рыночная стоимость, рублей | Удельный вес | Скорректированная рыночная стоимость, рублей |
| Затратный подход | 246 537 | 0,4 | 98615 |
| Сравнительный подход | 0 | 0 | 0 |
| Доходный подход | 574 990 | 0,6 | 344 994 |
| Итого, рублей | 1 | 443 609 |
Исходя из приведенных аналитических расчетов, машины и оборудование имеют рыночную стоимость 443 609 (Четыреста сорок три тысячи шестьсот девять) рублей.
3.4. Оценка стоимости нематериальных активов (товарного знака)
Товарные знаки представляют собой обозначения, позволяющие отличать товары и услуги одних производителей от однородных товаров и услуг других производителей, и являются, таким образом, средством индивидуализации товаров и услуг.
Объект оценки представляет собой комбинированный товарный знак ООО "Наш хлеб", который состоит из двух частей:
* Изобразительный символ,
* Словесное обозначение на русском языке.
Правовая охрана товарного знака в Российской Федерации предоставляется на основании его государственной регистрации, действующей в течение 10 лет: выдается свидетельство на товарный знак.
Срок действия регистрации товарного знака может быть продлен каждый раз
на 10 лет.
Вышеуказанные обозначения и символы зарегистрированы в государственном реестре товарных знаков и знаков обслуживания 18.09.2005г. Согласно представленным документам, владельцем товарного знака является ООО "Наш хлеб".
Приоритет товарного знака от 18.09.2005.
При определении стоимости нематериальных активов в оценке используются три подхода: доходный, затратный и сравнительный.
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает активы в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами стоимость объекта интеллектуальной собственности может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Доходный подход представлен :
- Методом избыточных прибылей;
- Методом дисконтирования денежных потоков;
- Методом освобождения от роялти;
- Методом преимущества в прибылях.
Наиболее применимым методом для оценки товарного знака ООО «Наш хлеб», по моему мнению, является метод освобождения от роялти.
Согласно этому методу стоимость товарного знака представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы товарного знака. Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этот метод несет в себе черты как доходного, так и сравнительного подхода.
С учетом специфики предприятия принимаем объем продаж в каждом году постоянным. Объем продаж составляет: 9300 000 руб., в затраты на поддержание товарного знака в силе входят затраты на правовую охрану по годам и затраты на рекламу. В среднем они составляют 1500 руб. в месяц.
Оставшийся срок жизни товарного знака 8 лет. Ставка роялти для мукомольного производства- 1%.
Для определения ставки дисконта используется метод кумулятивного построения, как дающий наиболее реальные результаты в условиях России.
Данный метод заключается в следующем: к безрисковой ставке прибавляются надбавки за все вышеуказанные риски, выраженные в процентах (формула 15):
(формула 15)
Учитывая также ситуацию, сложившуюся на рынке РФ на дату оценки в качестве безрисковой ставки была взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности 12% (информация агентства «Россбизнесконсалтинг»).
С1 - компенсация за риск, связанный со степенью готовности ОИС к коммерческому использованию. Данная компенсация подразумевает под собой риск, связанный с тем, на какой стадии находится освоение ОИС:
исследование, испытание, опытное или промышленное внедрение.
Учитывая характер оцениваемого объекта интеллектуальной собственности (товарный знак), по моему мнению, в этом случае компенсация за риск, связанный со степенью готовности ОИС к коммерческому использованию составляет 0%.
С2 - компенсация за риск, обусловленный сроками освоения, уровнем достижения прогнозируемых технических, экономических, экологических параметров на пакет оборудования с использованием ОИС. В данном случае, по моему заключению, компенсация за риск, обусловленный сроками освоения, уровнем достижения прогнозируемых технических, экономических, экологических параметров на пакет оборудования с использованием ОИС отсутствует и составляет 0%.
СЗ - компенсацию за риск возможности противоправного использования ОИС, изготовлением и реализацией контрафактной продукции. Данная компенсация имеет место в случае отсутствия регистрации ОИС в Российском агентстве по патентам и товарным знакам. В силу того, что оцениваемый товарный знак должным образом зарегистрирован в Роспатенте, владелец ТЗ имеет все права на законное пресечение реализации контрафактной продукции. Тем не менее, ввиду характера ОИС нарушение прав владельца ТЗ на сегодняшний день возможно, а судебные разбирательства по такого рода вопросам длятся довольно долго, по моему заключению компенсация за данный риск должна быть учтена при расчете итоговой ставки дисконта и размер этой компенсации составляет при всех вариантах развития событий - 3%.
С4 - компенсация за коммерческие риски общего характера: рынки, цены, курсы валют, налоговые ставки и т.п.. Оценщики провели анализ условий коммерциализации оцениваемого товарного знака на сегодняшний день, а также проанализировали возможные изменения во внешней рыночной среде в течение ближайших лет с точки зрения степени воздействия внешних факторов на коммерциализацию данного товарного знака. Основываясь на проведенном анализе и учитывая характерные особенности оцениваемого ТЗ, мы пришли к выводу, что величина данной компенсации составляет 5%.
С 5 - компенсация за прочие риски. Данная компенсация учитывает возможные изменения в политической, экономической, социальной и прочих сферах, которые могут оказать воздействие на условия коммерциализации данного ОИС. Величина компенсации за прочие риски, по моему мнению, составляет 3%.
Таким образом, ставка дисконтирования составляет:
К= 12+0+0+3+5+3= 23% (по формуле 15)
Расчет стоимости товарного знака представлен в таблице 21:
Таблица 21Расчет стоимости товарного знака
| Годы | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Показатели | ||||||||
| Объем продаж | 9300 | 9300 | 9300 | 9300 | 9300 | 9300 | 9300 | 9300 |
| Роялти | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 |
| Ожидаемые выплаты по роялти | 93 | 93 | 93 | 93 | 93 | 93 | 93 | 93 |
| Расходы на поддержание ТЗ в силе | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
| Денежный поток | 91,5 | 91,5 | 91,5 | 91,5 | 91,5 | 91,5 | 91,5 | 91,5 |
| Коэффициент текущей стоимости | 0,81301 | 0,66098 | 0,53738 | 0,4369 | 0,3552 | 0,28878 | 0,23478 | 0,19088 |
| Текущая стоимость денежного потока | 74,39 | 61,47 | 49,98 | 40,63 | 33,03 | 26,86 | 21,83 | 17,75 |
| Стои- мость денежно- го потока | 325,95 | |||||||
Таким образом, стоимость товарного знака, рассчитанная доходным подходом, получилась равной - 325950 (Триста двадцать пять тысяч девятьсот пятьдесят) рублей.
Затратный подход основывается на изучение возможностей инвестора в приобретении товарного знака и исходит из того, что инвестор заплатит за объект ИС сумму, в которую обойдется разработка аналогичного продукта в обозримый период без существенных издержек.
Затратный метод отражает издержки, понесенные владельцем ТЗ при разработке. Перечень затрат представлен в таблице 22:
Таблица 22
Перечень затрат на создание ТЗ ООО «Наш хлеб»
| Наименование статьи затрат | руб. |
| Поиск знака на сходство | 825 |
| Пошлина за подачу заявки | 15000 |
| Тариф за ускорение экспертизы | 30000 |
| Пошлина за регистрацию знака и выдачу свидетельства на товарный знак | 10000 |
| Гонорар патентного поверенного | 3000 |
| Итого | 58825 |
Расчет рыночной стоимости ТЗ:
Расчет рыночной стоимости товарного знака осуществляется
следующим образом (формула 16):
(формула 16)
где ТСтз - текущая стоимость товарного знака;
Зс - затраты на создание товарного знака;
R - ставка дисконтирования
I - срок жизни ТЗ.
ТСтз= 58825 х (1+0,23)2 = 96379 (по формуле 16)
Таким образом, стоимость товарного знака, рассчитанная затратным подходом составляет: 96 379 (Девяносто шесть тысяч триста семьдесят девять) рублей.
Сравнительный подход к оценке интеллектуальной собственности предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемой собственности может быть реальная цена продажи аналогичной собственности, зафиксированная рынком.
Поскольку в России в настоящее время отсутствует хорошо сформированный рынок интеллектуальной собственности, не удалось установить фактов передачи прав собственности на объекты ИС такого типа на дату оценки в реальных рыночных условиях, которые можно было бы использовать для оценки данного товарного знака.
Основываясь на вышеизложенном, приходим к выводу о невозможности применения сравнительного подхода для оценки товарного знака.
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости товарного знака.
Анализируя совокупность перечисленных определений и факторов, я считаю, что потенциальный инвестор предпочтет приобрести уже раскрученный товарный знак, который (ТЗ) сам по себе обеспечивает его владельцу большой доход безотносительно номенклатуры выпускаемой продукции, а зачастую, гарантирует сбыт заведомо низкосортных товаров.
На мой взгляд, товарный знак ООО «Наш хлеб» не может обеспечить решение такой задачи на сегодняшний день. С другой стороны, согласно определению затратного подхода, потенциальный инвестор не заплатит за объект ИС большую сумму, чем та, в которую обойдется разработка аналогичного товарного знака.
Таким образом, в данной оценке целесообразно большее значение придать затратному подходу, хотя нужно отдавать себе отчет, что с течением времени ситуация может измениться и превалировать будут результаты полученные в доходном подходе.
Рыночная стоимость ТЗ может быть определена как взвешенная сумма стоимостей, полученных затратным, сравнительным и доходным подходами:
Результат в этом случае имеет следующий вид (таблица 23):
Таблица 23
Расчет рыночной стоимости товарного знака
| Подход | Стоимость объекта | Весовая доля | Рыночная стоимость |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Затратный | 96379 | 0,97 | 93488 |
| Сравнительный | 0 | 0 | 0 |
| Доходный | 325 950 | 0,03 | 9779 |
| Итого | 1 | 103267 |
Таким образом, окончательная величина стоимости товарного знака ООО «Наш хлеб» составляет: 103 267 (Сто три тысячи двести шестьдесят семь) рублей.
3.5. Оценка стоимости оборотных активов
Оценка производственных запасов
Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.
В связи с тем, что большая часть производственных запасов приобретена в течение IV квартала 2005 года по рыночным стоимостям и подлежащих списанию запасов нет, то оценку производственных запасов производим по балансовой стоимости на конец 2005 года - 134018 рублей.
Оценка дебиторской задолженности
Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа:
составляется список всех дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируется возможность возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами.
Непросроченная дебиторская задолженность может оцениваться путем дисконтирования будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости. При этом ставка дисконта должна учитывать риск, связанный со сбором будущих платежей.
Дебиторскую задолженность предприятия ООО «Наш хлеб» в сумме 254751 рублей составляют:
- Задолженность за продукцию ИП Самойлова 72000 рублей
(согласно договора расчет ожидается через 5 дней);
- Задолженность ИП Окинян - 30000 рублей (расчет через 10
дней);
- Задолженность за продукцию ООО «Национальный продукт» - 102000
рублей (расчет в течение недели).
Просроченной задолженности не выявлено. Таким образом, дебиторскую
задолженность ООО «Наш хлеб» оцениваем в сумме 254751 рубль.
Оценка денежных средств
Денежные средства являются наиболее ликвидными активами, находятся в кассе предприятия в размере 503 рубля, не превышают разрешенный банком лимит кассового остатка (3000 рублей) и в расчетах учитываться не будут.
Заключение о рыночной стоимости активов предприятия
На основании проведенных расчетов, а также данных, полученных после оценки основных и оборотных фондов, находящихся на балансе, можно рассчитать рыночную стоимость всех активов предприятия (таблица 24).
Таблица 24
Расчет рыночной стоимости всех активов предприятия
| Актив | По балансу | Рыночная стоимость | Корректировка, % | |
| I. Внеоборотные активы | ||||
| НМА | 58825 | 103267 | +75,5 | |
| Здание | - | 533560 | +100 | |
| Оборудование | 550812 | 443609 | -19,5 | |
| Долгосрочные финансовые вложения | 0 | 0 | 0 | |
| Итого по разделу I | 609 637 | 1 080 436 | 77,2 | |
| I I. Оборотные активы | ||||
| Запасы | 134018 | 134018 | - | |
| НДС | 53974 | 53974 | - | |
| Дебиторская задолженность | 254751 | 254751 | - | |
| Краткосрочные финансовые вложения | 0 | 0 | 0 | |
| Денежные средства | 10784 | 10784 | - | |
| Прочие оборотные активы | 0 | 0 | 0 | |
| Итого по разделу II | 453 527 | 453 527 | - | |
| Итого активы предприятия | 1 063 164 | 1 533 963 | 46,2 | |
Таким образом, рыночная стоимость активов предприятия составляет 1 533 963 рубля.
Дата: 2019-07-24, просмотров: 200.
