Земельні відносини посідають домінуюче місце в системі аграрних відносин. Від їх стану залежить рівень сільського господарства в цілому. Тому цілком зрозуміло, що найважливішим елементом аграрної реформи, яка проводиться в Україні з початку 1990-х років, є реформування земельних відносин.

Монополія виключної державної власності на землю, безоплатність землекористування, вилучення земель з цивільно-правового обігу та інші засади, на яких базувалися земельні відносини у радянський період, є неприйнятними в умовах розвитку ринкових відносин. Сьогодні необхідним є формування земельних відносин принципово нового змісту та якості з урахуванням нових форм власності та господарювання, які базувалися б на вимогах сучасної економічної науки та законодавства [17; 68].

Головним завданням земельної реформи в Україні, яка є комплексом економічних, організаційних, соціальних та правових заходів, спрямованих на перетворення земельних відносин, є перерозподіл земель з метою розвитку ефективного сільськогосподарського виробництва на основі реорганізації старих і створення нових організаційно-правових форм сільськогосподарської діяльності.

Початком проведення земельної реформи в Україні вважають 15 березня 1991 року, коли набрали чинності Земельний кодекс України та постанова Верховної Ради України “Про земельну реформу" [35; 9]. З цього часу всі землі України, у тому числі і сільськогосподарські, були оголошені об’єктом державної земельної реформи [19; 74].

На перших етапах відбулися позитивні зміни у земельному законодавстві. З прийняттям нової редакції Земельного кодексу України від 13 березня 1992 р. відбулася юридична демонополізація власності на землю в Україні шляхом проголошення трьох форм власності на землю: приватної, колективної та державної. Земельна власність набула чітко вираженого аграрного характеру, оскільки переважно земельні ділянки сільськогосподарського призначення визнавалися об’єктами права колективної та приватної власності. Серед суб’єктів права власності на землю домінуючу роль почали відігравати громадяни. Землекористування землею стало платним - у формі земельного податку або орендної плати. Ці та багато інших новел земельного законодавства були покликані якісно змінити структуру земельних відносин, пристосувати її до сучасних умов ринкової економіки.

Та попри всі сподівання цього не сталося. На першому етапі земельної реформи (1990-1992рр) реформування земельних відносин зводилося здебільшого до виявлення потреб громадян, підприємств, установ та організацій в землі, формування спеціального фонду земель для їх подальшого перерозподілу [17; 31]. Незважаючи на запровадження інститутів довічного успадкованого володіння земельними ділянками, землеволодіння і землекористування селянських (фермерських) господарств, істотних змін у сфері сільськогосподарського землевикористання не відбулося, оскільки основна маса земель сільськогосподарського призначення (близько 90%), яка перебувала у користуванні колгоспів, радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств, залишалася поза межами земельної реформи.

Другий етап земельної реформи (1992-1994рр), започаткований з набранням чинності 15 березня 1992р. Постановою Верховної Ради України “Про прискорення земельної реформи та приватизації землі" і Земельного кодексу України в новій редакції, незважаючи на велику кількість позитивних новел у земельному законодавстві, також бажаного результату не дав. Реформування земельних відносин у сфері сільськогосподарського виробництва в цей час зводилося переважно до приватизації громадянами України земельних ділянок, які раніше були надані їм у користування [20; 35].

Сприяти цьому процесу повинен був і Декрет Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 року “Про приватизацію земельних ділянок" [23], який не тільки підтвердив можливість приватизації громадянами України земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, дачного і гаражного будівництва, присадибних ділянок, а й скасував установлений Земельним кодексом України мораторій на їх відчуження протягом шести років з часу набуття права власності [32; 48].

Отже, Декрет сприяв зародженню ринку земельних ділянок в Україні.

Проте принципових змін у методах здійснення реформи не сталося і під час другого етапу. Як і на першому, так і на другому етапах головна роль у реформуванні земельних відносин була відведена місцевим радам народних депутатів [43, 70]. За межами земельної реформи знову залишилися землі сільськогосподарських підприємств.

Тільки ближче до середини 90-х років головний наголос земельної реформи було спрямовано на сферу сільськогосподарського виробництва, у тому числі й земельні відносини в самих сільськогосподарських підприємствах. Стало зрозумілим, що без цього земельна реформа приречена на провал. Законодавчою основою цих процесів були Укази президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10 листопада 1994 року [47,32] та “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам та організаціям” від 8 серпня 1995 року [44,25] і деякі інші нормативно - правові акти.

Саме з прийняттям першого із зазначених Указів Президента України пов’язують початок третього етапу земельної реформи, на якому головну увагу почали приділяти реформуванню земельних відносин у колективних сільськогосподарських підприємствах. Можна цілком погодитися із М.В. Шульгою в тому, що зазначені Укази надали земельній реформі відомої сільськогосподарської спрямованості [45,30]. Реформування земельних відносин у сільськогосподарських підприємствах передбачалося здійснювати не адміністративними методами, які переважали на перших двох етапах, а шляхом реструктуризації землеволодінь колективних сільськогосподарських підприємств.

Реформування земельних відносин у сільськогосподарському секторі передбачалося здійснювати кількома етапами, кожен з яких відрізнявся своїми завданнями й методами. На першому етапі відбувалося роздержавлення земель шляхом передачі їх у колективну власність сільськогосподарським підприємствам та організаціям. Право колективної власності на земельну ділянку посвідчувалося відповідним Державним актом, форма якого була розроблена заздалегідь. Землі передавались у колективну власність місцеві ради безоплатно на підставі рішення загальних зборів відповідних колективних агроформувань. Тільки протягом 1995 року у колективну власність було передано землі близько 90% усіх колективних сільськогосподарських підприємств та кооперативів і цю процедуру майже завершили.

На другому етапі реформування земельних відносин у сільськогосподарських підприємствах необхідно було розділити землі, передані у колективну власність, на земельні частки (паї) шляхом їх паювання та сертифікації. Відповідно до Указу Президента “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам та організаціям” [47; 17], паювання земель передбачає визначення розміру земельної частки (паю) кожного члена колективного сільськогосподарського підприємства без виділення земельних ділянок у натурі (на місцевості). Указ визначає також коло осіб, які мають право на земельну частку (пай). До них належать члени колективного агроформування, у тому числі і пенсіонери, які раніше працювали в ньому. Право на земельну частку (пай) посвідчується сертифікатом, який при виході власника паю з підприємства і відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) підлягає обміну на Державний акт на право приватної власності на цю земельну ділянку.

З паюванням земель, переданих у колективну власність, пов’язана зміна юридичної природи власності на землю в колективних сільськогосподарських підприємствах. Після завершення паювання колективна власність на землю як така фактично припиняла своє існування. Відбулася її плавна трансформація у спільну дольову власність, яка трактується як підвид приватної власності на землю. Отже, можна констатувати, що колективна форма власності на землю, якій відводилась роль перехідної форми власності на землю, виконала своє завдання. Колективне сільськогосподарське підприємство як юридична особа у зв’язку з цим, по суті, перестало бути суб’єктом права власності на землю [48; 16].

У результаті процесів паювання близько 5 млн. громадян України стали власниками невеликих за розмірами земельних паїв. Надзвичайно важливим у такій ситуації є питання їх подальшого використання із збереженням цільового (сільськогосподарського) використання. У зв’язку з цим третій етап реформування земельних відносин у сільськогосподарському виробництві передбачає використання власниками їх земельних паїв переважно для організації сучасних організаційно-правових форм сільськогосподарської діяльності.

Указ Президента України від 10 листопада 1994 року передбачає, що власники земельних паїв можуть добровільно створити на базі належних їм земельних ділянок спільні сільськогосподарські підприємства, асоціації, спілки, акціонерні товариства, кооперативні підприємства та організації [43,18].

В Україні найбільшого поширення набули селянські (фермерські) господарства, приватні орендні підприємства, аграрні акціонерні підприємства та товариства з обмеженою відповідальністю. Але правовий режим земель, переданих товариствам з обмеженою відповідальністю, не визначено, оскільки Земельний кодекс не визнає їх суб’єктами права власності на землю [52,25].

Власники земельних паїв, крім того, мають право дарувати їх, обмінювати, здавати під заставу, надавати в оренду і продавати громадянам України без зміни їх цільового призначення. Отже, процес роздержавлення земельної власності у сільському господарстві сприяє розвитку ринку земельних ділянок в Україні. Щоправда, треба мати на увазі, що отримувати свої земельні паї в натурі (на місцевості) їх власники мають право тільки у випадку виходу з колективних агроформувань і це створює певні труднощі на практиці.

Більшість власників земельних ділянок, вийшовши з колективних сільськогосподарських підприємств, сьогодні не спроможні самостійно вести ефективне сільськогосподарське виробництво. Перспективним видається передача їх у користування іншим особам (фізичним чи юридичним) на умовах оренди. Сприятиме розвитку орендно-земельних відносин в Україні Закон “Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року, який визначив як загальні умови виникнення, реалізації і припинення права на оренду земельних ділянок, так і окремі специфічні умови оренди земель сільськогосподарського призначення, у тому числі земельних паїв, та лісничо-господарських ділянок.

Оренда земельних ділянок сільськогосподарського призначення має істотні особливості, які підкреслюють принцип пріоритету сільськогосподарського землевикористання [52; 44].

До цих особливостей насамперед можна віднести наявність обмежень, які встановлені законом для оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

По-перше, орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинні відповідати певним вимогам, встановленим законодавством - ними можуть бути тільки юридичні особи, установчими документами яких передбачена сільськогосподарська діяльність, а також фізичні особи, що мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи у сільському господарстві.

По-друге, здавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення в оренду дозволено тільки за умови збереження їх сільськогосподарського використання.

По-третє, орендовані сільськогосподарські землі, за невеликими винятками, не можна здавати в суборенду на відміну від земельних ділянок несільськогосподарського використання, що вносить деякі незручності.

На практиці члени колективних сільськогосподарських підприємств часто “передають” в оренду свої земельні паї підприємству, не оформивши виходу з нього. Разом з тим об’єктом оренди може бути земельна ділянка, яка перебуває у власності громадянина, а не абстрактний земельний пай, а у власність громадянина земельна ділянка переходить тільки після його виходу з підприємства. Тому треба погодитися з В.І. Семчиком, що передача земельних паїв в оренду є неприйнятною і життя підтвердить нереальність такої передачі [52,24].

Є й і інші проблеми в реалізації норм земельного законодавства. Особливо багато їх, коли це торкається паювання земель, переданих у колективну власність. Так паювання нерідко проводилося без отримання Державного акту на право колективної власності на землю; під час обчислення розмірів земельного паю інколи не враховувались пенсіонери; практично неможливо отримати земельний пай.

У земельному законодавстві сьогодні є чимало прогалин. Зокрема, практично не врегульовано правовий режим земель, переданих кооперативам чи невеликим товариствами.

Наявність цих та багатьох інших проблем свідчить про необхідність удосконалення земельного законодавства та практики його застосування. Земельне законодавство, прийняте на початку 90-х років, сьогодні значною мірою застаріло, його слід привести відповідно до сучасних вимог сьогодення.

Назріла реальна потреба прийняти нову редакцію Земельного кодексу України.

Наведений перелік проблем трансформації земельних відносин не є вичерпним, але ті, що названі, переконують у необхідності визначити концептуальні підходи до здійснення аграрних реформ.

Мабуть, насамперед потрібно відмовитися від форсування приватизації земельних часток членів КСП. Сьогодні раціонально обмежити їх передачу тими цілями, що визначені ст.6 Земельного Кодексу. Паралельно належить розробити механізм захисту господарюючих суб'єктів (орендарів) від динамічності землекористування і методичні підходи до обміну земельними ділянками, коли є загроза порушення цілісності земельного массив у [66; 27].

Оскільки значна частина земель у найближчі роки залишиться у колективній власності, необхідно підвищити гарантії захисту прав власників земельних часток (паїв). Насамперед це стосується гарантії збереження за членами КСП права на розпайовані землі, які є об'єктом колективної власності недержавного сільськогосподарського підприємства у разі його банкрутства. У цьому контексті програма, що застосовується МФК, є досить ризикованою. Хоча ще немає вилучення землі в рахунок погашення боргів, та з часом ця проблема може перейти з теоретичної у практичну площину. Одним з варіантів її вирішення є Проект реорганізації великих сільськогосподарських підприємств, в якому передбачено створення окремих земельних і господарських компаній, що, по суті, дозволяє розмежувати суб'єктів власності на землю і господарювання без визначення в натурі земельних ділянок кожного члена КСП. Господарська компанія є самостійною юридичною особою, тому в разі її банкрутства стягнення за борговими зобов'язаннями не може бути звернуте на землю, яка перебуває в колективній власності іншої юридичної особи. При цьому за учасниками земельної компанії зберігається право виходу зі своєю земельною часткою. Така організаційна форма, як перехідна має певну перевагу і з точки зору ефективного землеустрою, бо дає змогу забезпечити поступове вилучення ділянок з врахуванням побажань їх власників щодо передачі в оренду тим чи іншим господарюючим суб'єктам. Модель, що застосовується фірмою "Ронко", несе в цьому плані певний ризик: визначення всіх земельних ділянок у натурі на момент реорганізації КСП може призвести до "смугування" земельних масивів і необхідності обміну ділянками в разі передання в оренду окремих з них іншим (різним) господарюючим суб'єктам.

Земельна компанія, створена у формі товариства з обмеженою відповідальністю, є альтернативним варіантом вирішення існуючої сьогодні проблеми відсутності належного законодавчого інституту спільної часткової власності на землю. Запровадження останнього дозволить формувати земельні масиви, що є спільною частковою власністю окремих громадян - власників земельних паїв, з визначенням їх у натурі. Це, в свою чергу, забезпечить розвиток орендних відносин із збереженням:

а) раціональних для товарного виробництва розмірів земельних ділянок;

б) права вилучення земельної частки без порушення при цьому цілісності земельного масиву;

в) гарантій права власності на землю за власниками земельних паїв;

г) права вимоги орендної плати за використання землі згідно з договором оренди між уповноваженою особою і господарюючим суб'єктом.

Ще одна важлива проблема захисту прав власників земельних паїв в умовах збереження колективної власності на землю - нормативно закріплене право вимоги плати за використання підприємством земельного паю. На практиці ця проблема досить вдало вирішується МФК шляхом укладання договорів про рентні платежі між підприємством і власниками земельних паїв. Рентний платіж, по суті, є платою за відмову власника паю від вимоги вилучити земельну частку в натурі протягом певного періоду (3-5 років).

Спробою нормативно врегулювати це питання є Указ Президента України від 15 грудня 1998 р. "Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)". Проте, як зазначалося на засіданні круглого столу з теми "Механізм передачі в оренду земельних часток (паїв) членів недержавних сільськогосподарських підприємств", що відбулося 13 січня 1998 р., цей документ не позбавлений суперечностей. Головна з них стосується терміну "оренда" щодо земельних часток (паїв): як уже зазначалось, об'єктом оренди може бути лише земельна ділянка, виділена в натурі, право на земельну частку об'єктом оренди бути не може.

Заперечення фахівців викликало також і те, що право вимоги плати за земельну частку надається лише пенсіонерам. За неофіційними даними, через безробіття із сільськогосподарського виробництва найближчим часом може бути вивільнено близько 4 млн. чол. Отже, значна частина працездатних власників земельних паїв, з незалежних від них причин, втратить роботу, що може спонукати їх до вилучення земельних часток, щоб отримувати плату за свій пай через оренду [40,23]. Це вимагатиме здійснити копітку й затратну процедуру вилучення земельних часток у натурі. Тому було б доцільно врегулювати нормативним шляхом право вимоги плати за використання земельного паю для всіх без винятку власників сертифікатів, а найраціональнішою формою його реалізації є договір про рентні платежі [40,37].

З функціонуванням колективної власності на землю пов'язана ще одна проблема - передача її в оренду. Що стосується так званої внутрігосподарської оренди, то слід визнати її повну неприйнятність. Так, власники земельних паїв потенційно можуть бути орендарями "своєї" землі, що перебуває у колективній власності підприємства, але згідно із Законом України "Про оренду землі" орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні та фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування ділянкою. Таким чином, орендар є самостійно господарюючим суб'єктом, і відносини між ним і підприємством виходять за межі внутрігосподарських. По суті, внутрігосподарська оренда - це лише умовна назва однієї з форм організації праці, яка передбачає певний рівень господарської самостійності підрозділу підприємства, і термін "оренда" тут вжито неправомірно. Відмова від поняття "внутрігосподарська оренда" не означає припинення пошуку ефективних форм організації праці внутрігосподарських підрозділів.

Більш серйозною проблемою є здача в оренду тимчасово не використовуваних земель колективної власності іншим підприємствам. Обговорюючи цю проблему під час проведення круглого столу, фахівці наголошували на тому, що орендар землі не захищений від ризику вилучення земельних паїв до закінчення строку оренди. З іншого боку, постає питання, якою має бути процедура прийняття рішення щодо передачі землі в оренду: чи досить рішення загальних зборів, прийнятого кваліфікованою більшістю, чи необхідна особиста згода кожного власника сертифіката [40,53].

Пропонувався такий варіант: власник сертифіката укладає договір з підприємством (КСП), в якому засвідчує свою згоду на передання в оренду земель колективної власності і бере на себе зобов'язання не вилучати свій пай протягом певного періоду. З врахуванням укладених договорів в оренду може здаватися земельна ділянка, яка за площею і вартістю не перевищує відповідні суми за сукупністю сертифікатів, що є об'єктами зазначених угод. При цьому частина орендної плати, призначена для виплати власникам сертифікатів, повинна розподілятися між усіма, хто дав згоду на оренду своєї земельної частки.

Наведений аналіз теоретичних і практичних підходів до приватизації землі свідчить про багатогранність і складність цієї справи. І все ж таки необхідно визначити концептуальні підходи у ряді питань земельної реформи. На думку фахівців з цих питань необхідно:

1. Відмовитися від форсування масової приватизації земельних часток (паїв) членів КСП і дотримуватись підходу в цьому питанні, зважаючи виключно на усвідомлене рішення власника паю.

2. Сприяти прискоренню запровадження спільної часткової власності на землю як найдоцільнішої форми володіння в умовах збереження колективних форм господарювання.

3. Нормативно врегулювати право вимоги власниками земельних часток (паїв) плати за їх використання, без вилучення ділянок у натурі.

4. Забезпечити правовий захист земель, що перебувають у колективній власності, від вилучення в рахунок погашення боргових зобов'язань, не допускати застави цих земель.

Розглядаючи питання урегулювання та реформування земельних відносин, можна побачити, що насамперед проблема не може бути вирішена без сучасної правової бази, відповідних законопроектів. Негайного вирішення потребують питання, які насамперед хвилюють рядових селян - проблеми передачі у спадок, оренду, приватизації.