Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Курсовая работа представляется преподавателю в следующем составе:
- Титульный лист
- Содержание
- Введение
- Главы (разделы) основной части
- Заключение
- Список использованных источников.
При подготовке курсовой работы необходимо учесть примерную трудоемкость ее разделов (глав):
1. Правовые основы оценочной деятельности – 10%
2. Общая характеристика объекта оценки – 10%
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – 5%
4. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами – 70 %
5. Согласование результатов оценки – 5%
Курсовая работа выполняется на основе изучения нормативных правовых актов и литературы, рекомендованной в данных методических указаниях, а также новейших изданий, в том числе периодических в области экономики и оценки недвижимости.
Во введении обосновывается актуальность работы, определяется цель, задачи и основные этапы выполнения курсовой работы.
Основным приоритетом курсового проекта является постановка цели, которая придаст замысел курсовой работе и определит дальнейшие этапы. Кроме того, выбранная цель будет влиять на содержание курсовой. Поэтому крайне важно уметь формулировать четко цель, поскольку именно она станет основополагающим фактором при написании введения, заключения и основных разделов работы.
Чтобы правильно определить цель выполнения задания, необходимо собрать необходимую литературу по заданной теме, чтобы разобраться в основах, тем более, если тем не известна студенту заранее. Постановка цели выполнения работы невозможно, если человек не разбирается в основных понятиях. Как можно определить, что делать, если изначально неизвестно, зачем это нужно?
Поэтому, следует обратиться в источникам информации, чтобы разобраться в проблеме, подумать, какие шаги можно предпринять для ее решения. Полученный ответ на вопрос, что сделать для решения поставленной проблемы и будет целью курсовой, исходя из нее, будут определяться задачи выполнения работы и, собственно, построятся основные разделы.
Определение цели работы – является первым шагом, потому как нужно изначально знать, для чего выполняется задание, какие вопросы необходимо решить и какие меры предпринять, чтобы минимизировать негативные последствия. Цель курсовой работы определяет содержание, план действий.
Цель курсовой работы указывается во введении, сразу после обоснования актуальности темы. Исход из поставленной цели формируются задачи выполнения работы. Следует отметить, что заключение будет содержать ответ на вопрос, удалось ли достигнуть цели курсовой работы и решены ли поставленные задачи.
Очень часто студенты, не понимая, какую цель необходимо указать, пишут, например «изучение проблемы», «рассмотрение этапов развития» и подобные. Однако, это не является точным определением. Если цель работы изучение и рассмотрение, то какие вопросы тогда будут содержать основные разделы? И какие рекомендации будут предложены в этом случае? Продолжать дальше рассматривать, очевидно. Правильная постановка цели предполагает атрибут доказательств, чтобы можно было провести изучение материала, сравнение мнений, анализ, сделать выводы.
Цель курсовой работы должна исходить из темы, например: «Прибыль предприятия», следовательно, цель выполнения: «Разработка основных мероприятий по увеличению прибыли на предприятий». Только правильно поставленная цель позволит составить содержательный план и выполнить курсовую работу на отлично.
В текстовой части необходимо отразить теоретические аспекты, используя перечисленные источники литературы.
В конце каждого раздела работы, а также в заключении необходимо дать основные выводы по теме, отражающие мнение специалиста – оценщика.
1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности
В данном разделе необходимо:
- дать определение недвижимого имущества как объекта прав и как объекта оценки;
- дать определение оценочной деятельности
- рассмотреть правовые основы оценочной деятельности в РФ
-описать принципы оценки недвижимости.
2. общая характеристика объекта оценки
В данном разделе необходимо:
- выбрать вариант объекта недвижимости по приложению 1
- дать анализ общего состояния соответствующего сегмента рынка недвижимости, на котором позиционирует объект оценки (анализ спроса и предложения, рыночные величины арендных ставок и цен продаж)
- кратко описать оцениваемую недвижимость согласно варианту (местоположение, материал стен, состояние помещения, площадь)
- установить самостоятельно, кому принадлежат права на объект
- указать дату оценки недвижимости (в соответствии с датой выполнения курсовой работы)
- описать цель оценки объекта (в соответствии с вариантом)
- указать вид стоимости недвижимости, соответствующий цели оценки
- отразить другие условия, связанные с объектом оценки.
Объектом недвижимости, стоимость которого необходимо определить в процессе выполнения курсовой работы, является нежилое помещение в соответствии с темой, площадь которого определяется по формуле:
S = 20 × №, (1)
где S – площадь оцениваемого объекта, м2
№ - номер варианта (порядковый номер в журнале).
Оцениваемая недвижимость по выбору студента может являться отдельно стоящим зданием, частью здания или пристройкой к зданию.
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо учесть ожидаемую доходность объекта, основываясь на данных по его аналогам о рыночных ставках аренды.
Таблица 1
Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб/м2
| Наименование объекта | Площадь, м2 | местоположение | ||
| отдаленное | Средней отдаленности | центр | ||
| склад | До 100 100-500 Больше 500 | 130 120 110 | 140 135 130 | 180 170 160 |
| офис | До 40 40-80 Больше 80 | 150 140 130 | 200 180 170 | 250 230 230 |
| магазин | До 50 50-100 Больше 100 | 180 160 150 | 200 170 170 | 250 240 230 |
4. Оценка стоимости недвижимости
В соответствии с федеральными стандартами оценки для определение стоимости недвижимости используют три подхода: сравнительных, доходный и затратный.
В результате применения этих трех подходов получаются три различные стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.
Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом
Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. При этом различия между сопоставимыми объектами сглаживаются путем проведения корректировки.
Таблица 2
Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости
| ОА | местоположение | Площадь, м2 | Материал стен | Состояние помещения |
| ОА1 | с/о | S + 10 | К | Ср |
| ОА2 | с/о | S – 5 | К | Пл |
| ОА3 | с/о | S – 2 | П | Ср |
| ОА4 | О | S – 5 | П | Ср |
| ОА5 | О | S + 5 | К | Пл |
| ОА6 | О | S + 2 | К | Ср |
| ОА7 | Ц | S + 4 | П | Ср |
| ОА8 | Ц | S + 5 | П | Пл |
| ОА9 | Ц | S - 5 | К | Ср |
Условные обозначения:
ОА1, ОА2… - объекты-аналоги
S – площадь объекта оценки
с/о, ц, о – средней отдаленности, центр, отдаленный район
К, п – кирпич, панель
Ср, пл – среднее, плохое состояние
На основании сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналога вводят поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов следует записать в таблицу с точностью до сотых долей.
Определение величины поправок:
- поправка на местоположение: 15% между объектами, расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности, 10% между объектами, расположенными в центре города и районе средней отдаленности.
Например, если ОА находится в районе средней отдаленности, а ОО в отдаленном районе. Так как ОО хуже ОА, то цена ОА должна уменьшиться на 15%, то есть поправка составит 0,85, или 1 – 0,15 = 0,85.
- поправка на материал стен и состояние помещения
При определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися. Например, выберем два ОА. Найдем различия в ценах за счет состояния помещений. Для этого разделим приведенную цену ОА2 на приведенную цену ОА1:
296 / 322 = 92% или 0,92, то есть разница в ценах составляет 8% или 0,08.
Расчет величины поправки.
Так как ОО хуже ОА, то по состоянию помещений поправка будет меньше единицы , то есть
1 – 0,08 = 0,92.
Рассуждая аналогичным образом, рассчитывается поправка на материал стен. Находятся различия в ценах аналогов по материалу стен: 306 / 322 = 0,95, то есть разница 5% или 0,05.
Так как ОО лучше ОА по материалу стен, то поправка будет больше единицы, 1 + 0,05 = 1,05.
После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены аналогов. Они определяются умножением гр.7 на гр.8, гр.9 на гр.10 таблицы 3. Затем необходимо провести согласование цен.
Таблица 3
Пример расчета скорректированных цен объектов недвижимости
| Объекты сравнения | местоположение | Площадь, м2 | Материал стен | Состояние помещений | Цены продаж объектов недвижимости, т.р. | Цена продажи, приведенная к объекту оценки по площади, т.р.
| Поправки в долях | Скорректированная цена, т.р. | ||
| По местоположению | По материалу стен | По состоянию помещений | ||||||||
| ОО | О | 20 | К | Пл | - | - | - | - | - | - |
| ОА1 | с/о | 30 | К | Ср | 483 | 322 | 0,85 | 1 | 0,92 | 251,8 |
| ОА2 | с/о | 15 | К | Пл | 222 | 296 | 0,85 | 1 | 1 | 251,6 |
| ОА3 | с/о | 18 | п | ср | 275 | 306 | 0,85 | 1,05 | 0,92 | 251,26 |
| … | ||||||||||
| ОА9 | ||||||||||
Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.
Сзп = СЗ + СВ (СЗ) – И, (2)
где Сзп – стоимость объекта недвижимости затратным подходом
СЗ – стоимость земельного участка
СВ (СЗ) – стоимость воспроизводства (замещения)
И – износ.
Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом:
1) определение стоимости земельного участка по формуле:
СЗ = S × ЦЗ, (3)
Где S – площадь земельного участка, м2
ЦЗ – цена земли.
Для определения площади земельного участка требуется схематично начертить расположение здания на земельном участке с указанием размеров здания и земельного участка (плюс 2 метра от кромки здания). Цена земли в данной курсовой работе принимается равной 500 руб/м2.
2) определение стоимости воспроизводства СВ.
При определении стоимости нового строительства улучшений (воспроизводства или замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30%. Строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных ОО, составляют:
- кирпичных 10 000 руб/м2
- панельных 10 500 руб/м2.
Например, расчет СВ на примере здания учебного заведения с площадью 200 м2, тогда
СВ = 200 × 10 000 + 200 × 10 000 × 0,3 = 2 600 000 р.
3) определение накопленного износа по следующей формуле:
И = ФИ + ФУ + ВИ, (4)
где ФИ – физический износ
ФУ – функциональное устаревание
ВИ – внешний износ
Оцениваемая недвижимость – достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального типов износа равна нулю.
Таблица 4
Физический износ конструктивных элементов здания
| № п/п | Конструктивные элементы здания | Уд.вес, % | Износ, % |
| 1 | фундамент | 5 | 8 |
| 2 | Стены и перегородки | 28 | 8 |
| 3 | перекрытия | 17 | 7 |
| 4 | кровля | 5 | 8 |
| 5 | полы | 7 | 9 |
| 6 | проемы | 10 | 10 |
| 7 | Отделочные работы | 7 | 10,5 |
| 8 | Инженерное оборудование | 13 | 8 |
| 9 | Прочие работы | 8 | 5 |
| ИТОГО: | 100 | - | |
В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с таблицей 4 по элементам.
Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить табл. 5.
Таблица 5
Расчет физического износа
| № | Конструктивные элементы здания | Удельный вес, % | ПВС элемента, тыс.руб. | Износ, % | Износ, т.р. |
| 1 | фундамент | 5 | 13 | 8 | 1,04 |
| 2 | Стены и перегородки | 28 | 72,8 | 8 | 5,82 |
| … | ………………….. | ….. | …….. | …… | …… |
| 9 | ………………….. | ….. | …….. | ……. | ……. |
| ИТОГО | 100 | 2 600 | ВСЕГО | …. |
Итак, стоимость ОО затратным подходом следует определить, используя величины затрат на приобретение земельного участка и возможное новое строительство имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа по формуле (2).
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Определение стоимости недвижимости выполняется по формуле:
С = ЧОД /СК, (5)
Где С – стоимость ОО доходным подходом,
ЧОД – чистый операционный доход
СК – ставка капитализации.
СК = ЧОДi / Цi
Где i – сопоставимый объект
ЧОДi – чистый операционный доход за год i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым
Цi – цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом.
Расчет ЧОД. Для определения ЧОД следует рассчитать ПВД и ДВД от оцениваемого объекта.
ПВД = S × А × n,
Где А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб/м2
n – количество месяцев в периоде.
ДВД = ПВД – П1 – П2,
Где П1 – потери от недозагрузки помещений
П2 – потери от недосбора арендных платежей.
В данной курсовой работе потери от недозагрузки помещений равны нулю, потери от недосбора арендных платежей составляют 5% от ПВД.
ЧОД = ДВД – Р,
Где Р – расходы на содержание ОО.
В данной курсовой работе расходы на содержание ОО принимаются равными 28% от ПВД.
Пример расчета ЧОД
| № | показатели | Ед.изм. | Кол-во |
| 1 | Арендная ставка в месяц | р/м2 | 150 |
| 2 | Площадь оцениваемого объекта | М2 | 20 |
| 3 | ПВД в год | Т.р. | 36 |
| 4 | потери от недозагрузки помещений | Т.р. | 1,8 |
| 5 | потери от недосбора арендных платежей | Т.р. | 34,2 |
| 6 | Расходы арендодателя | Т.р. | 10,08 |
| 7 | ЧОД | Т.р. | 24,12 |
Пример расчета ставки капитализации по сопоставимым объектам
| ОА | ЧОД, т.р. | ЦП, т.р. | СК, % |
| ОА1 | 53,13 | 483 | 0,11 |
| ОА2 | 23,31 | 222 | 0,105 |
| …….. | …….. | …….. | …….. |
| ОА9 | 27,17 | 247 | 0,11 |
| Итого СК: | 0,11 | ||
ЧОД сопоставимых объектов представлен в соответствии с номером варианта в Приложении 3.
Цены продаж нежилых помещений ЦПi сопоставимых с ОО, представлены в Приложении 2.
Итоговая ставка капитализации находится как среднеарифметическое значение СК.
Таким образом, на основе расчетов ЧОД и средней ставки капитализации определяется стоимость ОО доходным подходом.
Согласование результатов оценки
После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость ОО.
Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность информации, соответствие оцениваемому типу и характера использования недвижимости.
При оценке недвижимости может быть сделан вывод:
- анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%;
- затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж на издержками;
- ОО относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах, могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.
В данной курсовой работе весовые коэффициенты принимаются выше перечисленные. После расчета итоговой стоимости определяется залоговая стоимость или стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной стоимости. При этом следует учесть:
- залоговая стоимость оцениваемых в курсовой работе нежилых помещений может составлять 30 – 70% от их рыночной стоимости в зависимости от местоположения и типа объекта.
- размер доли имущества в процентном соотношении определяется студентом самостоятельно.
Расчет рыночной стоимости ОО
| подходы | Стоимость, т.р. | Весовые коэффициенты |
| СП ЗП ДП | 254 210 219 | 0,75 0,10 0,15 |
| Итого рыночная стоимость | 244,35 | 1,00 |
В заключении приводятся основные выводы и результаты, полученные в процессе выполнения курсовой работы.
Требования к оформлению курсовой работы
Курсовую работу пишут, как правило, при окончании изучения определенной темы или предмета. Выполняя её, студент демонстрирует свои знания, а преподаватель оценивает их. Кроме непосредственно грамотного изложения материала при написании курсовой работы требуется соблюдение всех необходимых правил оформления.
Для того, чтобы вы могли наглядно ориентироваться, мы подготовили для вас отдельный документ. В нём находится курсовая работа, которая оформлена по ГОСТу 2016 года. В данном документе отсутствует титульный лист, но об особенностях оформления титульного листа вы сможете прочитать ниже.
Порядок оформления курсовой работы
Существуют специальные ГОСТы, в которых подробно расписаны требования к курсовым работам. Согласно этих указаний:
· работа выполняется на белых листах, имеющих формат А-4;
· лист имеет поля: слева – 3 см, справа – 1 см, вверху и внизу по 2 см;
· при написании текста между строками следует делать интервал 1,5 строки;
· абзац должен быть выделен отступом полтора сантиметра;
· текст пишется черным шрифтом Times New Roman размером 14 пт и выравнивается по ширине;
· все страницы нумеруются.
Подготовив и оформив курсовую работу, ее следует оформить в папку с файлами – это обязательное условие.
Студенты разрабатывают курсовые объемом 20-30 листов. Возможны исключения, о которых сообщает преподаватель, исходя из своих требований.
Оформление титульного листа курсовой работы
В начале любой курсовой работы должен находиться титульный лист, на котором указывается информация о теме работы, авторе, ССУЗе, факультете, группе и преподавателе. На нижней части пишется также город и год создания курсовой.
Как уже упоминалась, курсовой проект должен быть пронумерован, однако на титульном листе и оглавлении номер не ставится, так что первой цифрой будет «3». Номера листов пишут вверху, в центре.
Оглавление
На втором листе курсовой работы должно быть оглавление, которое содержит имеющиеся главы и подглавы с указанием номеров страниц. Чтобы заполнять оглавление было удобнее, возможно деление листа на три графы: в первой указывается номер, во второй – название раздела, в третьей – номер страницы, где он начинается.
Необходимо иметь ввиду, что, как правило, оглавление включает следующие пункты:
· Введение.
· Основная часть (здесь указываются названия глав либо разделов).
· Заключительная часть.
· Перечень используемой литературы.
· При необходимости используемые приложения.
Все заголовки оглавления располагаются в середине листа. Обратите внимание, что точки ставить не надо.
Дата: 2019-04-23, просмотров: 182.