В соответствии со Стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно выделить экспертный подход. Взаимосвязь перечисленных подходов приведена на рис. 2.

Рис. 2 - Взаимосвязь подходов к оценке собственности

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объекта. Рыночный подход определяет рыночные цены непосредственно на данный объект. Доходный подход определяет рыночные цены оборудования, исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую владелец может получить от его использования.

Таким образом, нерыночных подходов для определения рыночных стоимостей не бывает.

Проведя расчеты тремя подходами, оценщик в большинстве случаев получает три различных результата. Поэтому необходим еще один этап – согласование, который заключается в анализе полученных результатов, их сопоставлении и выборе окончательной величины оценочной стоимости.

Есть объекты, которые вообще очень сложно оценить любым из существующих методов. Предположим, необходимо оценить картину Казимира Малевича «Черный квадрат». Понятно, что стоимость холста, красок и десяти минут работы студента Академии художеств не будут отражать реальную стоимость шедевра. Поэтому затратный подход использовать не имеет смысла.

В доходном подходе есть вариант: смоделировать стоимость будущих денежных потоков, которые могут возникнуть (а могут и не возникнуть) либо от продажи билетов на осмотр картины на территории владельца, либо от платы за прокат картины в продвинутых галереях мира. Подход в целом применим, но с учетом значительных ограничений и допущений, поэтому в данном случае не очень объективен.

А сравнительным методом «Черный квадрат» вообще нельзя оценить. Аналогов произведениям искусства такого рода нет и быть не может. Слишком уж картина … индивидуальна.

В этом случае применяется еще один, ни в каких стандартах не прописанный, экспертный подход. Фактически экспертный подход – это мнение оценщика, основанное исключительно на его опыте, без применения каких-либо расчетов. Расчетная часть в экспертном подходе полностью отсутствует. Основываясь на собственном опыте, интуиции, оценщик может достаточно точно определить возможную рыночную стоимость даже самого уникального объекта, не проводя никаких расчетов. Но это уже высший пилотаж. Самое сложное в этом подходе – отразить его результаты в отчете. Кстати, недавно «Черный квадрат» был выкуплен российским Министерством культуры из частной коллекции за 1 млн. долларов.

Этапы проведения оценки

Проведение оценки включает в себя следующие основные этапы:

Ниже коротко рассмотрен каждый из основных этапов.

Подготовительный этап

Прежде чем подписывать с заказчиком договор на проведение оценки, оценщику необходимо уточнить цель оценки, ознакомиться с имеющимися документами на оцениваемое имущество, определить, что входит в состав имущества и какова его специфика. Оценщик выясняет, достаточно ли документов, имеющихся у заказчика, или требуется получить дополнительную информацию.

После согласования сроков исполнения работ, цены и других существенных условий заключается договор на проведение оценки. Договор об оценке – соглашение между заказчиком и оценщиком, заключенное в соответствии с законодательством РФ и предусматривающее проведение оценки конкретного объекта, ряда объектов или долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

Договор должен содержать следующие обязательные условия, перечень которых определен Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основания заключения договора. В случае обязательной оценки указывается статья 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или соответствующая статья другого закона.

Вид объекта оценки. Например, «объект недвижимости, состоящий из …» или «имущественный комплекс ОАО (название)» и т. п.

Вид определяемой стоимости. Например, «рыночная стоимость», «стоимость воспроизводства», «ликвидационная стоимость».