Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
В Конституции Российской Федерации (ст. 8) предусмотрено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Согласно ст. 9 Конституции земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Эти конституционные гарантии прав собственников земли предусмотрены главой 1 Конституции, посвященной основам конституционного строя. Они могут быть пересмотрены или изменены лишь в порядке, определенном самой Конституцией (ст. 135), что свидетельствует об их особой социальной значимости и стабильности.
О строгой защите прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов свидетельствует также положение, предусмотренное действующим земельным законодательством (ст. 54 ЗК РСФСР), о том, что вмешательство в деятельность собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, связанную с использованием земли, со стороны государственных, хозяйственных и других органов запрещается, за исключением случаев нарушения земельного законодательства. Нарушенные земельные права подлежат восстановлению в установленном порядке. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, подлежат возмещению в полном объеме.
Изъятие или выкуп для государственных или общественных нужд земельных участков у граждан может производиться после выделения по их желанию равноценного земельного участка, строительства на новом месте предприятиями, учреждениями и организациями, для которых отводится земельный участок, жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду. Изъятие для государственных и общественных нужд земель сельскохозяйственных коммерческих организаций, сельскохозяйственных научно-исследовательских учреждений и учебных хозяйств, других государственных, кооперативных, общественных предприятий и организаций может производиться при условии строительства по их желанию жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду.
12.ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ. ВИДЫ ЗОНИРОВАНИЯ.
Повышенное внимание вопросам правового регулирования отношений, касающихся зонирования территорий, вызвано тем, что действующая на протяжении многих десятилетий система определения правового режима земель перестала отвечать современным требованиям.
До принятия ЗК РФ считалось, что для установления правового режима земель достаточно лишь провести по целевому назначению деление земель на определенные категории. Зонирование территорий рассматривалось как вспомогательный инструмент для уточнения правового режима отдельных территорий.
В настоящее время, если учитывать новые тенденции в развитии правового регулирования земельных отношений, совокупность норм о зонировании территорий целесообразно оценивать в качестве самостоятельного правового института. Правовой режим земель теперь должен определяться с учетом как деления земель на категории, так и зонирования территорий (подп. 8 п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Из действующего законодательства следует, что сейчас должно проводиться:
· зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности;
· зонирование территорий поселений;
· зонирование отдельных территориальных зон.
Зонирование территорий представляет собой два взаимосвязанных процесса. Один из них состоит в делении территорий на зоны с установлением границ каждой зоны. Другой -- в определении в пределах каждой из данных зон правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под их поверхностью. Соответствующие зоны в современном земельном законодательстве принято называть территориальными зонами.
В соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" под территориальной зоной следует понимать часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
Территориальная зона признается объектом землеустройства (ст. 1 ФЗ "О землеустройстве"). Сведения о территориальной зоне должны содержаться в государственном земельном кадастре (ст. 1 и 12 ФЗ "О государственном земельном кадастре").
Зонирование территорий в РФ - дело специфическое и непростое. Формирование территориальных зон часто отличается особым своеобразием.
На решение проблем зонирования территорий в нашей стране негативно влияют два тесно связанных между собой фактора:
-отсутствие в теории и практике более или менее устоявшихся взглядов на зонирование территорий;
-отсутствие полноценного и согласованного законодательства о зонировании территорий.
Иногда создается впечатление, и небезосновательное, что зонирование территорий проводится бессистемно. На землях поселений предусматривается зонирование всей территории, а на землях других категорий территориальными зонами признаются лишь отдельные земельные массивы. Территориальная зона может включать в себя земельные массивы, относящиеся к разным категориям земель, либо территориальная зона может относиться сразу к землям 2 и более категорий. В некоторых случаях сама территориальная зона является территорией, подлежащей зонированию. Например, территория национального парка, будучи территориальной зоной, делится на функциональные зоны, которые сами признаются территориальными зонами.
Порой бывает затруднительно различить между собой нормы о категориях земель и нормы о зонировании территорий. Приходилось слышать о том, что нет необходимости вводить в РФ зонирование территорий, поскольку у нас уже давно осуществляется деление земель на категории. По существу, проводилась мысль, что деление земель на категории и есть зонирование территорий.
Нельзя не отметить, что единственной категорией земель, границы которой можно четко установить на основании закона, являются земли поселений. Вопрос о границах остальных категорий земель до сих пор остается открытым. Доказать принадлежность земельного участка к той или иной категории нередко бывает сложно. В таких условиях решающую роль приобретает позиция государственных и муниципальных структур, в зависимости от которой земельные участки признаются землями определенной категории. В условиях рыночной экономики подобного рода неясности не способствуют прозрачности государственного и муниципального управления земельными ресурсами.
ЗК РФ, провозглашая самостоятельное значение норм о зонировании территорий, в то же время пытается связать их реализацию с выполнением норм о составе земель каждой категории.
В соответствии с п. 2 ст. 83 ЗК РФ на землях промышленности и иного специального назначения при проведении зонирования территорий должно в обязательном порядке учитываться их деление на следующие виды:
· земли промышленности;
· земли энергетики;
· земли транспорта;
· земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
· земли для обеспечения космической деятельности;
· земли обороны и безопасности;
· земли иного специального назначения.
Иногда деление земель определенной категории на виды по существу означает выделение территориальных зон.
Понятия "зонирование территорий" и "территориальная зона" пока не принято использовать применительно к землям большинства категорий земель. Однако существо отношений, возникающих при делении земель определенных категорий (выделение конкретных территорий, установление их границ и определение особого правового режима этих территорий) позволяет утверждать, что нормы о видах земель являются, по существу, нормами о зонировании территорий. Так, нормы о делении земель лесного фонда на группы лесов, категориях защитности лесов первой группы и особо защитных участков лесов вполне можно расценить как нормы о зонировании территорий.
ЗК РФ нередко включает в состав земель определенных категорий собственно территориальные зоны. В состав земель промышленности и иного специального назначения включены охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель (п. 2 ст. 83 ЗК РФ). В состав земель особо охраняемых территорий и объектов включены охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности, а также водоохраные зоны и зоны охраны памятников истории и культуры (п. 4 ст. 95, п. 1 ст. 97, п. 4 ст. 99 ЗК РФ). В состав земель водного фонда включены водоохранные зоны водных объектов, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, полосы отвода и зоны охраны водохозяйственных объектов (п. 1 и 3 ст. 102 Водного кодекса РФ).
В ЗК РФ сочетаются два подхода к регулированию вопросов к зонированию территорий. С одной стороны, нормы о зонировании территорий рассматриваются как отдельная группа норм, которая должна применяться параллельно с нормами о делении земель на категории. С другой стороны, нормы о зонировании рассматриваются как часть норм о категориях земель, определяющих их состав.
Подобного рода дуализм заставляет задуматься о соотношении норм о делении земель на категории и норм о зонировании территорий. Целесообразно специально остановиться на этом вопросе.
В ФЗ от 06.10.03 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (ст. 14-16) предусматривается необходимость проведения территориального зонирования:
· земель поселений;
· земель межселенных территорий;
· земель городских округов.
В названном законе подчеркивается, что зонирование земель поселений, межселенных территорий и городских округов относится к вопросам местного значения соответствующих муниципальных образований.
К сожалению, указанные положения законодательства о местном самоуправлении, явно основанные на опыте правового регулирования вопросов зонирования территорий в экономически развитых странах, пока не могут быть реализованы на практике. Земельное, градостроительное и иное специальное законодательство предусматривает возможность зонирования только территорий поселений. Зонирование территории иных муниципальных образований в таком законодательстве не предусматривается.
Виды зонирования территорий в России
Представляется целесообразным рассмотреть все существующие сейчас в России виды зонирования территорий. Зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности предусмотрено в Градостроительном кодексе РФ (ст. 37 и др.).
Данный вид зонирования проводится для обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности людей, защиты территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, предотвращения чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей среды, сохранения особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, охраны памятников истории и культуры, сельскохозяйственных и лесных угодий.
В указанных целях при градостроительном планировании осуществляется деление территорий на следующие территориальные зоны:
· зоны охраны памятников истории и культуры;
· зоны особо охраняемых природных территорий;
· санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;
· водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
· зоны санитарной охраны источников водоснабжения водопроводов питьевого назначения;
· зоны залегания полезных ископаемых;
· территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
· зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;
· зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;
· иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
Территориальные зоны, их границы и правовой режим определяются в схемах зонирования, которые разрабатываются при подготовке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. Данные о правовом режиме территориальных зон, в том числе виды разрешенного использования и иные ограничения, включаются в правила застройки.
Вопросы зонирования территорий поселений регулируются в ЗК РФ (ст. 85 и др.) и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 40 и др.). Земли поселений являются единственными землями в РФ, состав которых устанавливается нормами о зонировании территорий. Земли поселений делятся на территориальные зоны, на которые разбивается вся территория городских и сельских поселений.
В соответствии с ЗК РФ и Градостроительным кодексом РФ территория поселения в пределах его административных границ может делиться на следующие территориальные зоны:
· жилые зоны;
· общественно-деловые зоны;
· производственные зоны;
· зоны инженерных и транспортных инфраструктур;
· рекреационные зоны;
· зоны особо охраняемых территорий;
· зоны сельскохозяйственного использования;
· зоны специального назначения;
· зоны военных объектов;
· иные территориальные зоны.
Каждая территориальная зона обладает специфическим правовым режимом, обусловленным ее назначением.
Границы и правовой режим территориальных зон фиксируются в документах зонирования территорий. Согласно п. 2 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ к документам зонирования относятся схемы зонирования (графический материал, определяющий границы территориальных зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).
Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ.
Основным среди документов зонирования является устанавливаемый для каждой территориальной зоны градостроительный регламент.
В градостроительных регламентах предусматриваются особенности использования и охраны находящихся в границах территориальных зон земельных участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
В градостроительном регламенте территориальной зоны должны содержаться перечень видов разрешенного использования, параметры застройки и другие ограничения в использовании земельных участков и иных объектов недвижимости.
Зонирование отдельных территориальных зон .
Особенность этого вида зонирования территорий состоит в том, что выделяемые при его проведении зоны, их границы и правовой режим устанавливаются не только в соответствии с требованиями федеральных законов, но и с требованиями подзаконных актов, и даже с техническими требованиями.
Зонирование отдельных территориальных зон можно рассмотреть на примере зонирования территорий национальных парков и зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.
Зонирование территорий национальных парков осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 15 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и п. 6 Положения о национальных природных парках Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 10.08.93 № На территориях национальных парков устанавливается дифференцированный режим их охраны, защиты и использования с учетом природных, историко-культурных и иных особенностей.
13.СОСТАВ СВЕДЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА.
Государственный земельный кадастр содержит сведения о:
-земельных участках;
-территориальных зонах;
-землях и границах территорий муниципальных образований;
-землях и границах субъектов Российской Федерации;
-землях и границах Российской Федерации.
Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.
Объектом государственного кадастрового учета выступают все земельные участки в пределах территории РФ независимо от их целевого назначения и формы собственности. Учету подлежат земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде. Учитываются также земли городских и сельских поселений, земли и границы субъектов РФ, муниципальных образований, территориальные зоны. Обязательным при ведении учета земель является выделение мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, участков, занятых особо охраняемыми природными и историко-культурными объектами. По результатам государственного кадастрового учета ведется Единый государственный реестр земель. В нем хранятся сведения не только о существующих, но и о прекративших существование земельных участках. Единый государственный реестр подлежит вечному хранению. Его уничтожение или изъятие не допускается.
Содержание государственного земельного кадастра составляют сведения о землях (земельных участках) в пределах территории РФ, занесенные в соответствующие документы государственного земельного кадастра.
Учету в государственном земельном кадастре подлежит также акватория внутренних вод и территориального моря.
Документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные.
К основным относятся документы, содержащие сведения о земельных участках:
ü Единый государственный реестр земель,
ü кадастровые дела,
ü дежурные кадастровые карты (планы).
Вспомогательные документы включают разнообразную учетную документацию, например книги учета документов, книги учета выданных сведений.
Результаты обобщения сведений основных документов содержатся в производных документах. Это — документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности РФ, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты, иные справочные и аналитические документы.
Сведения о земельных участках, содержащиеся в Едином государственном реестре земель, включают указания на кадастровый номер каждого земельного участка, его местоположение, границы, площадь, категорию земель и разрешенное использование, зарегистрированные вещные права и ограничения (обременения), экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю, качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель (для отдельных категорий земель), наличие объектов недвижимого имущества.
Кадастровые номера присваиваются каждому земельному участку, который учитывается как объект имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены как один объект недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Кадастровые номера присваиваются Росземкадастром после представления документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения кадастровых работ (слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных участков1.
Кадастровые номера присваиваются земельным участкам в порядке кадастрового деления территории РФ2. Единицами кадастрового деления территории являются кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. На территории РФ предусматривается создание 89 кадастровых округов, включающих территории субъектов РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающие к этим территориям.
Кадастровая стоимость земельного участка в целях налогообложения и определения других экономических характеристик земельных участков определяется в порядке проведения государственной кадастровой оценки земель Росземкадастром1.
Сведения государственного земельного кадастра о земельных участках и других объектах государственного кадастрового учета в графической форме с необходимыми текстовыми пояснениями воспроизводятся на кадастровых картах. Субъекты РФ имеют право самостоятельно устанавливать перечень дополнительных сведений государственного земельного кадастра, не установленных РФ. Дополнительные сведения, не установленные РФ и субъектами РФ, могут быть включены в государственный земельный кадастр органами местного самоуправления.
14.ПРАВОВАЯ ОХРАНА ЗЕМЕЛЬ.
Современное землепользование способно вызвать негативные последствия для состояния земель. Наиболее заметны процессы загрязнения земель химическими и биологическими веществами, эрозия почв, засоление, заболачивание, подтопление, иссушение и другие виды разрушения.
Одновременно земля выступает объектом юридических прав граждан и организаций, таких, как право собственности и пользования. Нарушение этих прав, например, в процессе вынесения государственных решений либо действий отдельных лиц, а также нарушение порядка землепользования самими собственниками, владельцами, пользователями способно вызвать неблагоприятные последствия финансового, экономического и социального характера для третьих лиц, государства и общества.
Для предупреждения и преодоления негативных экологических, экономических и иных последствий землепользования разрабатываются и осуществляются меры, в том числе правового характера, по охране земель и защите прав на землю.
Поддержание благоприятного экологического состояния земель, охрана земель как объекта юридических прав граждан и организаций провозглашается в качестве принципиальной основы развития земельного законодательства. В соответствии со ст. 1 ЗК РФ земельное законодательство основывается на принципах приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, приоритета сохранения особо Ценных земель и сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение,
пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. На основе этих принципов осуществляются различные организационные, экономические, агротехнические, воспитательные и иные мероприятия, которые, будучи закрепленными в нормах права, составляют содержание правовой охраны земель и защиты прав на землю.
Правовая охрана земель и защита прав на землю — установленные нормами права меры, направленные на предотвращение деградации, сохранение, улучшение и восстановление земель, а также защиту прав собственности и пользования граждан и организаций, включая государство, на землю.
Охрана земель и обеспечение рационального землепользования имеют высокий приоритет в российском законодательстве. В соответствии с Конституцией РФ (ст. 9) земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Традиционно особое значение придается землям сельскохозяйственного назначения, охрана которых и их использование для сельскохозяйственного производства ставятся выше иных хозяйственных интересов. Действует общий принцип, в соответствии с которым земли сельскохозяйственного качества используются прежде всего для сельскохозяйственных целей (ст. 79 ЗК).
Теоретическую основу правового регулирования охраны земель составляет принцип устойчивого землепользования, вытекающий из общепризнанной международно-правовой концепции устойчивого развития. Концепция устойчивого развития была сформулирована в международном докладе под названием «Наше общее будущее», представленном на Конференции ООН по окружающей среде и развитию в Рио-де-Жанейро в 1992 г. Такое развитие возможно, если природопользование, осуществляемое настоящими поколениями, учитывает не только собственные интересы и потребности, но также интересы и потребности будущих поколений. По сути, речь идет о справедливом распределении природных благ не только по горизонтали — между живущими людьми, но и по вертикали — между живущими людьми и поколениями, которые будут населять нашу планету в бесконечно длительной перспективе. Задача современного поколения в области обеспечения устойчивого землепользования заключается в передаче будущим поколениям земельных ресурсов, достаточных в количественном и качественном отношении для удовлетворения потребностей растущего населения планеты. Оно предполагает сохранение и увеличение площадей сельскохозяйственных угодий, предотвращение загрязнения земель, поддержание плодородия почв, рациональное размещение жилых, социальных и иных объектов на земельных участках, контроль за ростом городов, борьбу с опустыниванием. В продолжение концепции устойчивого развития в России разработана национальная политика в данной области, которая в концептуальном виде сформулирована в двух нормативных актах — «Основные положения государственной стратегии Российской Федерации, по охране окружающей среды и обеспечению устойчивого развития» и «Концепция перехода Российской Федерации к устойчивому развитию».
Дата: 2019-12-10, просмотров: 229.